¿Cuáles son las reglas de ADU de la Ciudad de San Fernando, y mi dirección está dentro?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Mi dirección de "San Fernando" está de verdad en la Ciudad de San Fernando?

No necesariamente. La dirección postal de San Fernando y el código postal 91340 se usan a los dos lados del límite de la ciudad. El Departamento de Construcción y Seguridad de Los Ángeles (LADBS), que solo da permisos dentro de la Ciudad de Los Ángeles, emitió 28 permisos de ADU en el 91340 en 2025 y 21 más hasta septiembre de 2026 ¹⁶, en lotes de Sylmar, Mission Hills y Pacoima.

La ciudad se incorporó en 1911 y su servicio de agua cubre unas 2.42 millas cuadradas y 23,946 personas ¹⁰. Tres consultas resuelven de qué lado está:

1. ZIMAS, el mapa de zonificación de la Ciudad de Los Ángeles, muestra zonificación e historial de permisos solo de parcelas de la Ciudad de Los Ángeles ¹⁴. Si ZIMAS encuentra su dirección, está en Los Ángeles; lea mejor nuestras guías de Sylmar o Pacoima.
2. Los mapas del condado. Obras Públicas del Condado de Los Ángeles guarda los límites legales de las ciudades en su capa City Boundaries ¹⁵, y el mapa Z-NET del condado cubre de blanco todas las ciudades incorporadas y le indica contactar directamente a esa ciudad ¹³. Blanco en su dirección significa una ciudad, y aquí esa ciudad es Los Ángeles o San Fernando.
3. Su recibo del agua. La Ciudad de San Fernando tiene su propio departamento de agua, que saca de pozos en la cuenca de Sylmar ¹⁰. Si LADWP le cobra el agua, está en Los Ángeles.

El Departamento de Desarrollo Comunitario (Community Development Department) en el ayuntamiento, 117 Macneil Street, es la oficina que emitiría su permiso.

¿Qué permite la Ciudad de San Fernando en un lote unifamiliar?

Desde mayo de 2025, en un lote con una casa: una ADU dentro de la casa existente o de una estructura accesoria existente, más una casita trasera nueva separada (o una adición pegada a la casa en su lugar), más una ADU junior dentro de la casa ³. No hay tamaño mínimo de lote ¹.

• Tamaño: una ADU separada puede tener hasta 850 pies² con una recámara o 1,200 pies² con dos o más recámaras; una ADU pegada tiene los mismos topes y no puede pasar del 50 por ciento del área bruta de la casa principal ².
• Altura: 18 pies para una unidad separada, más 2 pies para que la pendiente del techo coincida con la casa; 25 pies pegada; un piso sobre un garaje ². La altura base estatal para una ADU separada es de 16 pies, así que la ciudad le da dos pies más ¹⁹.
• Retiros: 4 pies de los linderos laterales y trasero, y el retiro frontal de su zona ⁴. Una conversión conserva sus retiros si el Departamento de Bomberos de Los Ángeles los considera suficientes para la seguridad contra incendios ⁵.
• Estacionamiento: ninguno para la ADU, ni de reemplazo por un garaje convertido ⁴.
• Ocupación por el dueño: no se exige para una ADU; sí para una ADU junior, por restricción en la escritura ⁴⁷.

El código también incluye la unidad de "exención estatal": digan lo que digan las demás normas de la ciudad, no pueden impedir una ADU de hasta 800 pies², de 18 pies si es separada, con retiros de 4 pies a los lados y atrás ¹. Y dice claramente que si algo del capítulo choca con la ley estatal, manda la ley estatal ¹. Vea también nuestras guías de retiros, ocupación por el dueño y JADU frente a ADU.

¿Qué exige San Fernando que Los Ángeles no exige?

Reglas de diseño. El código de San Fernando agrega una lista corta de requisitos arquitectónicos que aparecerán en sus planos ⁵:

• Los materiales y colores exteriores de paredes, techo, ventanas y puertas deben ser iguales a los de la casa principal, y la pendiente del techo debe coincidir con la pendiente dominante de la casa.
• Una ADU sobre un garaje no puede tener la entrada de frente a la propiedad del vecino.
• Un andador peatonal hasta la banqueta de al menos 4 pies de ancho.
• Una pantalla de vegetación entre la ADU y los linderos laterales y trasero.
• En una conversión de garaje, la puerta del garaje se quita y se reemplaza con ventanas o puertas de entrada.

Los rociadores funcionan como en todo el estado: se exigen en la ADU solo si la casa principal los exige, y construir una ADU no obliga a instalarlos en la casa existente ⁸. Vea nuestra guía de rociadores.

La protección estatal juega a su favor: una ciudad no puede imponer a una ADU unifamiliar normas más allá de las que permite el estado ¹⁸, y el propio código de la ciudad dice que la ley estatal gana cualquier conflicto ¹.

¿Cómo es el trámite del permiso en la Ciudad de San Fernando?

Es un permiso de construcción, no una audiencia. Usted presenta una solicitud completa de permiso de construcción ante la División de Seguridad de Construcción (Building Safety Division) de la ciudad, y la división debe aprobarla o negarla en 60 días desde que acepta la solicitud completa, si ya hay una casa en el lote, sin revisión discrecional ni audiencia ⁶.

Antes de emitir el permiso, el código nombra tres pagos ⁶:

• Una solicitud y cuota de asignación de dirección ante el Departamento de Obras Públicas.
• Cuotas de impacto de la ciudad, solo si la ADU agrega 750 pies² o más, y entonces en proporción al área de la casa principal. La ley estatal exime por completo de cuotas de impacto a las ADU de 750 pies² o menos de espacio habitable interior ¹⁸. Las cuotas de conexión de agua y drenaje no son cuotas de impacto y se cobran aparte.
• Cuotas escolares si la ADU tiene 500 pies² o más; vea nuestra guía de cuotas escolares.

Los servicios son la parte realmente distinta. El agua viene de los pozos propios de la Ciudad de San Fernando, no de LADWP, así que los costos de medidor de LADWP de nuestras otras guías no aplican; pregunte al Departamento de Obras Públicas de la ciudad por sus cargos de conexión ¹⁰. El drenaje va a Los Ángeles: la planta Hyperion da servicio a San Fernando junto con Beverly Hills, Culver City, El Segundo, Santa Mónica y West Hollywood ¹¹. Los bomberos también son de Los Ángeles: el LAFD presta servicios de bomberos y emergencias médicas a la ciudad bajo un contrato que el Concejo de Los Ángeles modificó en julio de 2022 ¹². Vea nuestra guía de acceso de bomberos.

¿Los dueños en la Ciudad de San Fernando de verdad están construyendo ADU?

Sí. La ciudad reporta sus permisos al estado cada año en su Informe Anual de Avance del Elemento de Vivienda. Unidades de ADU con permiso de construcción emitido por la Ciudad de San Fernando ¹⁷:

• 2022: 51
• 2023: 46
• 2024: 88
• 2025: 58

En 2024, las ADU fueron 88 de las 96 viviendas de cualquier tipo que la ciudad permitió, así que la casita trasera es casi la única vivienda nueva que se construye dentro de la ciudad ¹⁷.

El lado de Los Ángeles funciona con permisos de LADBS: el 91340 tuvo 33 permisos de ADU en 2024 y 28 en 2025, mientras que los códigos postales vecinos de LA hicieron mucho más en 2025 (Pacoima 91331: 156, Sylmar 91342: 119, Mission Hills 91345: 47) ¹⁶. Los conteos de LADBS nunca incluyen un lote de la Ciudad de San Fernando, así que la ciudad no aparece en nuestro conteo de permisos del Valle por código postal.

¿Qué reviso primero para una dirección en la Ciudad de San Fernando?

En este orden:

1. Qué ciudad. ZIMAS, el mapa de límites del condado y quién le cobra el agua ¹⁴¹⁵¹⁰.
2. Su zona. Retiros de 4 pies a los lados y atrás, pero el retiro frontal y las demás normas de su zona siguen aplicando ⁴⁵.
3. La unidad. Hasta 1,200 pies² con dos o más recámaras y 18 pies más el margen por la pendiente del techo, o la unidad de exención de 800 pies² si una regla de zona se interpone ²¹.
4. Las reglas de diseño. Materiales, colores y pendiente del techo iguales a la casa, andador de 4 pies, pantalla de vegetación, ninguna puerta de garaje en una conversión ⁵.
5. El dinero. Cuota de dirección, cuotas de impacto solo desde 750 pies², cuotas escolares desde 500 pies², y los cargos de conexión de agua y drenaje de la propia ciudad ⁶¹⁸.
6. Bomberos. El LAFD es la autoridad de incendios aquí, así que aplican las mismas preguntas de acceso y rociadores que en Los Ángeles ¹²⁸.

Esto es lo que una revisión del lote resuelve de una sola vez, antes de pagar por planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520 (Ord. No. 1732, May 5, 2025), introduction and subsections (1)-(2): state law governs conflicts, no minimum lot size, statewide exemption ADU (Municode text as reproduced by GoCodebook), City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
2. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(3) and (6)a: maximum unit size and height, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
3. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(6)a: ADUs allowed on a single-family lot, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
4. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(9), (11) and (12)a: parking, owner occupancy, rentals, setbacks, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
5. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(12)b and (14): fire-safety setbacks judged by LAFD; architectural, entrance, walkway, landscape and garage-conversion requirements, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
6. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(15): application process, 60-day decision, address fee, impact fees, school fees, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
7. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(13): junior accessory dwelling units, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
8. San Fernando Municipal Code Sec. 106-520(14)h-i: fire sprinklers and solar, City of San Fernando. Datos verificados 2026-10-13
9. San Fernando, California (geography), Wikipedia (secondary source). Datos verificados 2026-10-13
10. 2025 Annual Water Quality Report, Where Does My Water Come From?, City of San Fernando Public Works Department. Datos verificados 2026-10-13
11. LA to pay $20.8 million for discharging untreated wastewater into Santa Monica Bay (Aug. 21, 2024), ABC7 Los Angeles. Datos verificados 2026-10-13
12. Council File 13-1644, Council Action of July 29, 2022: Second Amendment to Contract No. C-124744 (LAFD fire and EMS services to the City of San Fernando), Los Angeles City Clerk. Datos verificados 2026-10-13
13. Z-NET, Find your zoning, Los Angeles County Department of Regional Planning. Datos verificados 2026-10-13
14. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-13
15. City Boundaries layer (PW_Jurisdiction_Locator, layer 0), Los Angeles County Department of Public Works GIS. Datos verificados 2026-10-13
16. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91340, 91331, 91342 and 91345, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-13
17. Housing Element Annual Progress Report (APR) Data by Jurisdiction and Year, Table A2, JURIS_NAME = SAN FERNANDO, California HCD via data.ca.gov (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-13
18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): impact fees under 750 sq ft; no standards beyond Gov. Code 66314 on single-family ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-13
19. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes: Detached ADU Height Allowances, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-13

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.