把Pacoima的车库改成ADU：尺寸、地块宽度和许可历史

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

我在Pacoima的车库能改成ADU吗？

可以。州政府的ADU手册说，州法允许把独立车库和其他现有附属建筑改成ADU ³；车库改建后失去的停车位，市政府也不能要求您补建 ²²。

很多邻居已经这样做了。我们统计了LADBS在邮编91331从2020年1月到2026年10月2日签发的所有ADU和JADU建筑许可（不含补充许可），保留工作描述中写明改建车库的那些：共391份 ¹。

• 2020年：90份ADU许可中有49份是车库改建。
• 2022年：163份中有85份，是最高的一年。
• 2025年：131份中有46份。
• 2026年截至10月2日：99份中有38份 ¹。

也就是说，车库改建的占比从约一半降到约三分之一，而新建建筑从2020年的90份中27份增加到2025年的131份中52份 ¹。不过在这里，改车库仍是很常见的做法。如果您在和新建做比较，Pacoima建ADU要花多少钱？对比了两种做法，我在Pacoima的地块能放下ADU吗？讲了分区和水电管线。

我的车库不大，够改成一个单元吗？

通常够做一个开间或一室户。在Pacoima写明车库尺寸的60份改建许可中，31份是18×20英尺，9份是20×20英尺 ¹，未扣墙体约360到400平方英尺。

不加面积的单纯改建证明这个尺寸可行。在177份写有面积的单纯改建许可中，中位数是373平方英尺，62%为400平方英尺或以下 ¹。

如果需要更多空间，有两条路：

• 州法途径。 由附属建筑改建的单元最多可扩建150平方英尺，但只能用于出入，例如入口或楼梯 ⁴。它还必须保留足以满足防火安全的退界 ²³。
• 更大的扩建。 Pacoima的391份改建许可中，有210份是按扩建而不是单纯改建申请的 ¹。更大的扩建属于新建，新增部分必须满足新建的退界要求。

我的地块很窄，车库紧贴地界，这会让我改不了吗？

不会，但会影响墙和窗。州法规定，在现有附属建筑内建的ADU不要求退界 ⁵，所以车库可以留在原处。LADBS则要求，在无法提供退界时，外墙和开口必须符合现行建筑规范 ⁸。

先看Pacoima的地块有多窄。我们在县估价官地图上，对91331内洛杉矶市所有独栋住宅地块逐一套上最小外接矩形来测量。地块宽度中位数约60英尺、进深约120英尺；约三分之一宽度不足55英尺，约十分之一不足50英尺 ²。这些是矩形拟合，不是测量师测定的地界。

LADBS引用住宅规范，对没有消防喷淋、靠近地界的车库要求如下：

• 离地界不足5英尺： 该墙须达到1小时耐火等级，LADBS说可以在整面墙内侧直到屋顶线安装5/8英寸X型石膏板来实现 ⁶。
• 不足3英尺： 该墙上不允许开门窗。3到5英尺之间： 开口限于墙面的25% ⁷。

在窄地块上，这通常意味着窗户要开在朝向自家院子的一侧。卧室的逃生窗也应朝那边布置。

有两点分区规定对紧凑地块有利。在ADU审批和施工期间，市政府关于通道和建筑间距的规定不适用于该ADU及地块上的其他住宅 ⁹。如果想在紧贴地界的车库上加建二层，原有车库部分不必符合现行退界，但新加的楼层必须符合 ¹⁰。在Pacoima的391份改建许可中，有18份提到二层 ¹。

我的车库大约有70年了，市政府会要求我修哪些？

看状况，不看年龄。按估价官的建造年份，91331的独栋住宅有一半建于1953年或更早，87%建于1960年之前 ²。如果您的车库和房子同时建成，它也差不多这个年纪。只要状况良好，LADBS允许旧部件保留。

• 地基。 现有地基若状况良好且符合建造当时的规定，可以保留 ¹¹。新基础在外墙处须深24英寸并配筋 ¹²。
• 地坪。 现有混凝土地坪可以保留，但要用经批准的密封剂作防潮层 ¹³。
• 车库门。 门洞用2x4立柱按16英寸间距封堵，原有门楣可以保留 ¹⁴。
• 卧室窗户。 每间卧室都需要一个至少5.7平方英尺、直通院子或公共通道的逃生开口 ¹⁵。
• 电气。 ADU需要单独的配电盘 ¹⁶。老房子还应请人做负荷计算，见需要升级到200安培电箱吗？。

天花板高度规定见Pacoima造价指南。验收时也可能有意外：LADBS检查员可以要求打开被覆盖或隐蔽的部分进行检查 ¹⁷。

如果车库和房子连在一起怎么办？

那您多一个选择。Pacoima的改建许可中有46份写的是附属车库 ¹。对于JADU（初级附属住宅单元）来说，附属车库算作房屋的一部分；JADU必须位于房屋墙体之内，包括附属车库 ¹⁸。

无论哪种，与主屋相连的单元都需要在两者之间设一道1小时耐火墙，LADBS引用住宅规范列明了这一点 ¹⁹。两种做法的比较见JADU与ADU。

在动工或买房之前，怎么查车库的许可历史？

调出许可和入住证（Certificate of Occupancy），因为LADBS会要。其公告说，如果建筑以前办过许可，必须在审图阶段提供其入住证和以前的建筑许可副本，以核实其许可用途 ²⁰。逐步查询方法见如何查洛杉矶车库是否有许可。

如果您要买的Pacoima房子已经改了车库，还要找一样东西：这个ADU本身的入住证。LADBS在终验通过、其他部门的审批都签字后才签发它 ²¹。档案里有许可并不等于有入住证。在91331于2020至2022年签发的195份车库改建许可中，154份显示已签发入住证，而37份截至2026年10月4日仍只显示"Issued"（已签发许可），没有入住证记录 ¹。请问清卖方是哪一种。

如果改建从未办过许可，合法化的规定见上面的许可查询指南。在付钱画图之前，把车库尺寸、离地界距离和书面记录理清楚，正是地块核查要解决的事。

快速解答

资料来源

1. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, LADBS via LA City Open Data. 事实核查日期 2026-10-11
2. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), LA County Assessor / LA County eGIS. 事实核查日期 2026-10-11
3. Accessory Dwelling Unit Handbook (2025 update), California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
4. Accessory Dwelling Unit Handbook (2025 update), California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
5. Accessory Dwelling Unit Handbook (2025 update), California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
6. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
7. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
8. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
9. ZA Memo 143, Revision 1: ADU and JADU Ordinance Q&A, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-11
10. ZA Memo 143, Revision 1: ADU and JADU Ordinance Q&A, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-11
11. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
12. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
13. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
14. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
15. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
16. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
17. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
18. ZA Memo 143, Revision 1: ADU and JADU Ordinance Q&A, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-11
19. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
20. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
21. Information Bulletin P/BC 2026-150: Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (rev. 08-13-2026), LA Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
22. Accessory Dwelling Unit Handbook (2025 update), California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
23. Accessory Dwelling Unit Handbook (2025 update), California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11

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