在洛杉矶把车库改建成 ADU 之前，如何查询车库是否有许可证

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

改建之前，车库有没有许可证为什么重要？

重要，因为市政府会要这些文件，而且这些文件会告诉您手里真正有的是什么。LADBS 的 ADU 图纸审查更正清单要求提供占用证书和建筑许可证（附场地平面图 plot plan）的副本，以显示地块上所有现有建筑的合法现有用途 ¹³。LADBS 的 ADU 公告说，如果建筑曾取得许可，就要在图纸审查阶段提供这些记录，以核实该结构的许可用途 ⁸。

老车库的好处在于退界（setback）。加州法律规定，现有附属建筑改建为 ADU（附属住宅单元）时，不得要求任何退界 ⁵，州政府的 ADU 手册也确认独立车库可以改建 ⁶。这就是为什么一个离后院围栏只有两三英尺的车库，可以变成后院小屋，而新建的房子却放不下。

很多人不知道的是：截至 2026 年 8 月，LADBS 公告把有许可证和无许可证的现有建筑改建放在同一套规则下处理 ⁷，两者都必须符合现行建筑规范 ⁹。有许可证并不能让车库免于遵守今天的规范。它给您的是一份合法建造内容的证明，而这正是图纸审查首先要看的。

在哪里可以在网上查车库的许可证？

使用 LADBS PRISM（Permit & Records Information Search Module），网址 prism.dbs.lacity.gov。它显示 LADBS 的扫描档案，包括建筑许可证、图纸和占用证书，可按地址、地块、法定描述、估价号或文件编号搜索 ²。

建议按这个顺序：

1. 先按地址搜索，输入门牌号和街名，例如 200 N SPRING ²。
2. 如果出现多个地址，PRISM 会在结果上方列出，点选您的地址 ²。
3. 切换到表格视图，用列筛选按文件类型缩小范围 ²。
4. 打开每一份建筑许可证，阅读工程描述和场地平面图，不要只看标题。
5. 然后运行 Permit and Inspection Report，LADBS 说明这是查询许可证及相关检查、违规执法和地块资料的地方 ⁴。查最近的许可证和未结的违规案件，用它最快。

LADBS 列出的在线档案包括 1905 年至今的建筑许可证、1940 年以来的占用证书、场地平面图、已批准的建筑图纸和违规档案 ¹。

我要找的是哪些文件？

您要找的是任何显示车库的许可证、标明车库在地块上位置的场地平面图，以及占用证书。每一份许可证的工程描述都要看，包括房子最初的许可证，因为关键在于车库有没有出现在某份许可证上，而不是许可证叫什么名字。

• 建筑许可证。 工程描述应写明车库，最好还有尺寸，以及是连体还是独立车库。
• 场地平面图（plot plan）。 显示车库相对于地界线的位置。LADBS 的在线档案包括场地平面图 ¹，图纸审查也要求附场地平面图的许可证 ¹³。
• 占用证书。 LADBS 在线的占用证书从 1940 年开始 ¹，所以在那之前建的房子在网上不会有，即使许可证在。
• 违规档案。 在线档案包括违规档案（range files）¹。车库如果有旧的整改令，最好现在就知道，而不是到图纸审查时才发现。

然后把文件和实物对照。如果许可证上是 20×20 英尺的车库，而您的是 20×28 英尺，那么只有前 20 英尺有记录。

如果什么都没查到怎么办？

按地址查不到，并不能证明车库从未取得许可。请再按估价号搜索（按 Book-Page-Parcel 格式，前面补零），以及按法定描述搜索，PRISM 可按 tract、block、lot 和 arb 查找 ²。这些方式从另一个角度查同一块地，可能找到按地址查不到的记录。

如果网上仍然没有，可以向 LADBS 档案科（Records Section）申请。档案科只提供在线系统中没有 PDF 的文件，您可以把 Records Research Request Form 发送到 Records.LADBS@lacity.org，或预约前往 Van Nuys 办公室，地址 6262 Van Nuys Blvd., 2nd Floor, Room 251 ³。

在花钱请人告诉您之前，先自己查。

从来没有许可证的车库还能改建吗？

通常可以。LADBS 公告 P/BC 2026-150 适用于把有许可证或无许可证的现有建筑改建为 ADU ⁷。对于这类改建，公告要求符合现行建筑规范；如果无法留出退界，外墙和开口必须证明符合现行要求 ⁹。

对靠近围栏的车库来说，这意味着：

• 没有消防喷淋的改建，距地界线不足 5 英尺的外墙必须达到 1 小时耐火等级。公告说，可以在整面墙内侧一直到屋顶线安装 5/8 英寸 Type X 石膏板来实现 ¹⁰。
• City Planning（城市规划局）的 ADU 备忘录说，只有当无许可证结构受到 ADU 影响、且对公共健康和安全构成威胁时，市政府才能要求整改 ¹⁶。车库本身就要变成住宅，正是受影响的部分，所以要预计图纸审查会检查整个结构。
• 没有许可证记录，就没有任何文件为您证明车库的合法尺寸和用途。州法的退界豁免是否适用于市政府没有记录的结构，应在付钱做图纸之前向 LADBS 图纸审查确认。

另有一条特赦途径 AB 2533，针对的是另一种情况。LADBS 说明这是为 2020 年 1 月 1 日之前建成的无许可证 ADU 补办许可的计划 ¹¹，且该单元必须符合州法对 ADU 的定义 ¹²。2020 年以前就已改成完整套房的车库可能符合；仍然是车库的，不符合。

LADBS 的 ADU 清单上还有哪些事项会卡住车库改建？

LADBS 的 ADU 图纸审查更正清单列出了审查时会退回的事项，其中三项与现有车库有关。这三项都可以在付钱做图纸之前查清：

• 档案记录。 地块上所有现有建筑的占用证书和建筑许可证（附场地平面图）副本 ¹³。
• 地块分割日期（lot cut date）。 向 Public Works 的 Land Records 查询。1946 年 6 月 1 日之后分割的地块必须符合该分区的面积和宽度要求，1962 年 7 月 29 日之后分割的地块必须向 City Planning 取得 Certificate of Compliance ¹⁴。
• DWP 地役权（easement）。 在 DWP 地役权范围内或 10 英尺以内的任何工程，包括改建为 ADU，都需要 DWP 的书面批准 ¹⁵。

LADBS 链接的清单标注为 2021 年 8 月修订，请向 LADBS 确认现行项目。在设计之前把许可证历史、地块分割日期和地役权问题一起查清，正是地块检查（lot check）要解决的事。

快速解答

资料来源

1. Property Records: Available Records, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
2. Help & Frequently Asked Questions, LADBS PRISM, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
3. Property Records: LADBS Records Section, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
4. Property Records: Permit and Inspection Report, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
5. Government Code section 66314(d)(7), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-08
6. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-08
7. Information Bulletin P/BC 2026-150, Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (revised 08-13-2026): Scope, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
8. Information Bulletin P/BC 2026-150: Records Research, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
9. Information Bulletin P/BC 2026-150: Setbacks for Existing Buildings, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
10. Information Bulletin P/BC 2026-150: Fire-Resistance Rated Construction, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
11. Information Bulletin P/BC 2026-161, Streamlined Permitting of Unpermitted Dwelling Unit as ADU/JADU Under AB 2533, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
12. Information Bulletin P/BC 2026-161: Application, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
13. ADU Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021): Zoning, General, item 1, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
14. ADU Plan Check Correction Sheet: Clearances, item B.2, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
15. ADU Plan Check Correction Sheet: Clearances, item B.8, LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
16. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (August 1, 2025), Q.25, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-08

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