在Encino能建ADU（附属住宅单元）吗？

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

Encino的地块有多大？我能建多大的ADU？

Encino有两种地块，您拥有哪一种，基本决定了答案。我们统计了洛杉矶县估价官（LA County Assessor）地块图上Encino两个邮编内所有洛杉矶市独栋住宅地块 ¹：

• 91436（Encino南部和山区）： 4,859块，地块中位数13,462平方英尺，一半地块在9,171到18,959平方英尺之间。约22%在20,000平方英尺以上，142块达到一英亩或更大。
• 91316（Encino中部和北部）： 5,096块，地块中位数6,438平方英尺，但差距很大：四分之一小于5,700平方英尺，四分之一大于17,441平方英尺。

分区解释了这种差异 ³。在91316，3,054户位于R1分区，地块中位数5,921平方英尺；1,773户位于RA（郊区）分区，地块中位数18,114平方英尺。在91436，2,346户为RE15分区，地块中位数17,036平方英尺。

您有两条路。State ADU（州法ADU） 是受保护的800平方英尺独立单元 ⁶。Ordinance ADU（市条例ADU） 按市政府自己的规则，最大可到1,200平方英尺、两层 ⁸，但建筑面积限制（R1、RE、RS和RA分区的RFA）、前院退界和地块覆盖率可能会缩小它 ⁹。在大地块上这些限制很少起作用。真正的问题是您能不能走市条例这条路，而这取决于火灾区。标准谷区地块的情况，请看我们的6,600平方英尺地块指南。

我在Encino的地块在火灾区或Hillside Area内吗？

如果您住在Ventura Boulevard以南，很可能两者都是。我们把每一块独栋住宅地块的中心点，与市政府的极高火灾危险区和Hillside Area地图图层逐一比对 ²：

• 91436： 4,859户中2,815户（58%）在火灾区内，2,738户（56%）同时在火灾区和Hillside Area内。我们统计中的每一户山坡住宅也都在火灾区内。
• 91316： 5,096户中1,222户（24%）在火灾区内，1,055户（21%）两者都在。

火灾区和大地块重合。在91316，火灾区内地块中位数为18,043平方英尺，其余为6,002平方英尺；在91436分别为17,121和8,971 ¹²。空间最大的业主，面对的规则也最多。

地图也将更新。CAL FIRE于2025年3月24日为洛杉矶市发布了新的建议火灾危险区地图，州法要求市政府以条例形式采纳，LAFD（洛杉矶消防局）预计受影响的地块会增加 ¹⁴。请在ZIMAS上查您的地址，它显示地块的分区和许可历史 ²⁰。

我的地块既在火灾区又在山坡区，还能建ADU吗？

可以，但要按State ADU来规划。市政府的ADU规定禁止在同时位于极高火灾危险区和Hillside Area的地块上建ADU，除非符合少数列明的例外；市规划局（City Planning）表示，这一限制不得适用于State ADU类型 ¹⁰。实际上，Encino山区火灾区内的业主应围绕800平方英尺的独立单元、现有空间改建或JADU来设计，而不是1,200平方英尺的单元。州法还允许同一地块上同时有一个ADU和一个JADU，而不是二选一 ¹⁹。

火灾区内的单元建法也不同：

1. 材料。 LADBS要求火灾区内的建筑符合第7A章的野火建筑规定 ¹²。
2. 清除灌木。 火灾区内的业主必须清除任何建筑物200英尺范围内的原生灌木、草和危险植被，包括邻居地产上的建筑物 ¹³。新建的后院小屋也会成为计算这一距离的建筑物。
3. 通道。 Encino的长车道和旗形地块可能触及LAFD的150英尺消防通道规定，详见我们的消防通道指南。

我们的Granada Hills火灾区指南比较了火灾区内两种ADU路径，Hillside Area指南讲解平整、街道宽度和建筑面积。陡坡地块常常需要土壤报告，火灾区业主也常问到喷淋系统。

Mulholland Scenic Parkway计划会影响我的ADU吗？

如果您住在Encino山区Mulholland Drive附近，可能会。在91436，767块独栋住宅地块（16%）位于Mulholland Scenic Parkway Specific Plan（专项计划）范围内：85块在内廊道，682块在外廊道 ⁴。

该计划有自己的设计审查。其条文规定，在规划局局长根据设计审查委员会（Design Review Board）的建议审查并批准图纸之前，不得为项目签发建筑或平整许可 ¹⁶。在外廊道，这些规定适用于从Mulholland Drive可以看到的项目 ¹⁵。

州法的方向相反。市规划局表示，State ADU不受地方分区、设计和开发标准约束 ¹¹；HCD（加州住房与社区发展部）表示，地方政府对ADU只能施加客观标准，即不涉及公职人员个人或主观判断的标准 ¹⁷。两者在您的地块上如何协调，要在画图之前问市规划局。如果您的地块在计划范围内，请问清楚您的ADU类型是否需要提交委员会审查。

在大地块上建更大的ADU，市政府收费会更高吗？

可能会。州法禁止对室内居住面积750平方英尺或以下的ADU收取影响费（impact fee）。超过这个面积，影响费须按ADU与主屋面积的比例收取 ¹⁸。

Encino的房子较大，这能减轻负担。估价官记录中独栋住宅面积中位数在91436为2,927平方英尺，在91316为1,959平方英尺 ¹。一个1,000平方英尺的ADU约为91436典型住宅的三分之一，费用按这个比例计算。750平方英尺或以下则不收影响费。学区费用另计，详见我们的LAUSD学区费指南。

Encino的其他业主真的在申请ADU许可吗？

是的，速度稳定，但少于谷区平地邮编。以下是LADBS按签发年份统计的ADU和JADU建筑许可 ⁵：

• 91316： 2023年47份，2024年50份，2025年64份，2026年1月1日至10月3日44份
• 91436： 31、26、40份，2026年至今33份

按全年折算，91316比2025年低约9%，91436高约9% ⁵。自2025年1月以来，91436的73份许可中有29份带有市政府的山坡区标记，91316的108份中有19份。91316以现有建筑内的工程为主：108份中62份为现有建筑改建，29份为新建，17份为扩建。JADU只有5份，全部在91316 ⁵。

这些是许可数，不是住宅数：一个项目可能有多份许可。谷区其他地方的情况，请看我们的按邮编许可统计。

查我在Encino的地址，第一步该查什么？

先做免费的查询，再处理要花钱的问题。

1. ZIMAS： 您的分区，以及地块是否在火灾区、Hillside Area或Mulholland计划范围内 ²⁰。
2. 走哪条路： 如果同时在火灾区和Hillside Area内，按State ADU规划 ¹⁰。
3. 面积和费用： 750平方英尺或以下能否免除影响费 ¹⁸。
4. 场地： 坡度、车道到街道的长度、200英尺内的灌木，以及单元位置上是否有受保护的橡树 ¹³。

这正是地块检查一次就能理清的事，最好在付钱画图之前。

快速解答

资料来源

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), City of Los Angeles single-family parcels in ZIPs 91316 and 91436, LA County Assessor (Greenlight analysis). 事实核查日期 2026-10-12
2. LA City GeoHub Special_Areas layers 11 (Very High Fire Hazard Severity Zones) and 6 (Hillside Ordinance), tested against Encino single-family parcels, City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). 事实核查日期 2026-10-12
3. LA City Planning Generalized Zoning layer (City_Planning_Department layer 8), Encino single-family parcels, Los Angeles City Planning via GeoHub (Greenlight analysis). 事实核查日期 2026-10-12
4. LA City Planning Specific Plan Areas layer (City_Planning_Department layer 19), Encino single-family parcels, Los Angeles City Planning via GeoHub (Greenlight analysis). 事实核查日期 2026-10-12
5. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91316 and 91436, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). 事实核查日期 2026-10-12
6. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-12
7. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-12
8. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-12
9. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-12
10. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-12
11. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-12
12. ADU Plan Check Correction Sheet, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-12
13. Brush Clearance Requirements, Los Angeles Fire Department (LAFD). 事实核查日期 2026-10-12
14. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation, Los Angeles Fire Department (LAFD). 事实核查日期 2026-10-12
15. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-12
16. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-12
17. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-12
18. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-12
19. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-12
20. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-12

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。