¿Se puede construir una ADU en Encino?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué tan grandes son los lotes en Encino y qué tamaño de ADU puedo construir?

Encino tiene dos tipos de lote, y el que usted tenga decide casi toda la respuesta. Contamos todas las parcelas unifamiliares de la Ciudad de Los Ángeles en el mapa de parcelas del Asesor del Condado de LA en los dos códigos postales de Encino ¹:

• 91436 (sur de Encino y los cerros): 4,859 parcelas, lote mediano de 13,462 pies², la mitad de los lotes entre 9,171 y 18,959 pies². Como el 22 por ciento mide 20,000 pies² o más, y 142 miden un acre o más.
• 91316 (centro y norte de Encino): 5,096 parcelas, lote mediano de 6,438 pies², pero con mucha variación: una cuarta parte mide menos de 5,700 pies² y otra cuarta parte más de 17,441 pies².

La zonificación explica la diferencia ³. En el 91316, 3,054 casas están en zonas R1 con un lote mediano de 5,921 pies², y 1,773 en zonas RA (suburbanas) con un lote mediano de 18,114 pies². En el 91436, 2,346 casas tienen zona RE15, con un lote mediano de 17,036 pies².

Hay dos caminos. Una ADU estatal (State ADU) es la unidad separada protegida de 800 pies² ⁶. Una ADU por ordenanza (Ordinance ADU), con las reglas propias de la ciudad, puede llegar a 1,200 pies² y dos pisos ⁸, pero los límites de área (RFA en las zonas R1, RE, RS y RA), el retiro del frente y la cobertura del lote pueden reducirla ⁹. En un lote grande esos límites casi nunca pesan. La verdadera pregunta es si usted puede usar el camino de la ordenanza, y eso depende de la zona de incendio. Para el lote típico del Valle, vea nuestra guía sobre qué cabe en un lote de 6,600 pies².

¿Mi lote en Encino está en zona de incendio o en zona de ladera?

Si vive al sur del Ventura Boulevard, es muy probable que esté en las dos. Probamos el punto central de cada parcela unifamiliar contra las capas del mapa de la ciudad de Zona de Muy Alto Riesgo de Incendio y de Hillside Area ²:

• 91436: 2,815 de 4,859 casas (58 por ciento) están en la zona de incendio, y 2,738 (56 por ciento) están en la zona de incendio y en zona de ladera a la vez. Todas las casas de ladera de nuestro conteo también estaban en la zona de incendio.
• 91316: 1,222 de 5,096 casas (24 por ciento) están en la zona de incendio, y 1,055 (21 por ciento) en las dos.

La zona de incendio sigue a los lotes grandes. En el 91316, el lote mediano dentro de la zona mide 18,043 pies² contra 6,002 pies² para el resto; en el 91436 es 17,121 contra 8,971 ¹². Los dueños con más espacio son los que enfrentan más reglas.

Además, el mapa va a cambiar. CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados de riesgo de incendio para la Ciudad de Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, la ley estatal obliga a la ciudad a adoptarlos por ordenanza, y LAFD (el Departamento de Bomberos) espera que se afecten más parcelas ¹⁴. Revise su dirección en ZIMAS, que muestra la zonificación y el historial de permisos de la parcela ²⁰.

Mi lote está en zona de incendio y en los cerros. ¿Todavía puedo construir una ADU?

Sí, pero haga sus planes con el camino de la ADU estatal. Las reglas de ADU de la ciudad prohíben las ADU en cualquier lote que esté a la vez en una Zona de Muy Alto Riesgo de Incendio y en una zona de ladera, salvo que cumplan unas pocas excepciones, y Planeación de la Ciudad (City Planning) dice que esa restricción no se puede aplicar a los tipos de ADU estatal ¹⁰. En la práctica, un dueño en los cerros de Encino dentro de la zona de incendio debe diseñar alrededor de la unidad separada de 800 pies², una conversión de espacio existente o una JADU, no una unidad de 1,200 pies². La ley estatal también le permite tener una ADU y una JADU en el mismo lote, no una u otra ¹⁹.

Una unidad en zona de incendio también se construye distinto:

1. Materiales. LADBS exige que los edificios en la zona cumplan las reglas de construcción contra incendios forestales del Capítulo 7A ¹².
2. Limpieza de maleza. Los dueños en la zona deben mantener limpia la maleza nativa, el pasto y la vegetación peligrosa a 200 pies de cualquier estructura, incluidas las estructuras en la propiedad del vecino ¹³. Una casita trasera nueva es otra estructura desde la que se mide esa distancia.
3. Acceso. Las entradas largas y los lotes tipo bandera en Encino pueden toparse con la regla de acceso de 150 pies de LAFD, que explicamos en nuestra guía de acceso de bomberos.

Nuestra guía de zona de incendio en Granada Hills compara los dos caminos de ADU en la zona, y la guía de zonas de ladera explica nivelación, ancho de calle y área de construcción. Los lotes empinados muchas veces necesitan un estudio de suelos, y los dueños en zona de incendio preguntan por los rociadores.

¿El plan de Mulholland Scenic Parkway afecta mi ADU?

Puede afectarla si vive cerca de Mulholland Drive en los cerros de Encino. En el 91436, 767 parcelas unifamiliares (16 por ciento) están dentro del área del Mulholland Scenic Parkway Specific Plan (plan específico): 85 en el corredor interior y 682 en el corredor exterior ⁴.

El plan tiene su propia revisión de diseño. Su texto dice que no se emitirá ningún permiso de construcción ni de nivelación para un proyecto hasta que los planos hayan sido revisados y aprobados por el Director de Planeación con la recomendación de su Junta de Revisión de Diseño (Design Review Board) ¹⁶. En el corredor exterior, las reglas aplican a proyectos visibles desde Mulholland Drive ¹⁵.

La ley estatal jala para el otro lado. Planeación de la Ciudad dice que las ADU estatales están exentas de las normas locales de zonificación, diseño y desarrollo ¹¹, y HCD (el Departamento de Vivienda del estado) dice que las autoridades locales solo pueden imponer normas objetivas a las ADU, que no dependan del juicio personal o subjetivo de un funcionario ¹⁷. Cómo encajan las dos cosas en su lote es una pregunta para Planeación de la Ciudad antes de dibujar nada. Si su parcela está dentro del plan, pregunte si su tipo de ADU pasa por la junta.

¿Una ADU más grande en mi lote grande me cuesta más en cuotas de la ciudad?

Puede ser. La ley estatal prohíbe cobrar cuotas de impacto a una ADU de 750 pies² de espacio habitable interior o menos. Por encima de eso, las cuotas de impacto se cobran en proporción al tamaño de la ADU comparado con la casa principal ¹⁸.

Las casas en Encino son grandes, y eso suaviza el golpe. La casa unifamiliar mediana en los registros del Asesor mide 2,927 pies² en el 91436 y 1,959 pies² en el 91316 ¹. Una ADU de 1,000 pies² es como un tercio de una casa típica del 91436, y la cuota se ajusta con esa proporción. Con 750 pies² o menos, no se cobra cuota de impacto. Las cuotas del distrito escolar son un cargo aparte, explicado en nuestra guía de cuotas escolares de LAUSD.

¿De verdad otros dueños en Encino están sacando permisos de ADU?

Sí, a un ritmo constante, aunque menos que en los códigos postales planos del Valle. Estos son los permisos de construcción de ADU y JADU de LADBS por año de emisión ⁵:

• 91316: 47 en 2023, 50 en 2024, 64 en 2025, y 44 del 1 de enero al 3 de octubre de 2026
• 91436: 31, 26, 40, y 33 en lo que va de 2026

Llevado a un año completo, el 91316 va como 9 por ciento abajo de 2025 y el 91436 como 9 por ciento arriba ⁵. Desde enero de 2025, 29 de los 73 permisos en el 91436 llevaban la marca de ladera de la ciudad, contra 19 de 108 en el 91316. En el 91316 domina el trabajo dentro de edificios existentes: 62 de los 108 permisos se tramitaron como modificaciones a un edificio existente, 29 como edificios nuevos y 17 como ampliaciones. Solo 5 fueron para JADU, todos en el 91316 ⁵.

Estos conteos son de permisos, no de viviendas: un proyecto puede llevar más de un permiso. Para el resto del Valle, vea nuestro conteo de permisos por código postal.

¿Qué reviso primero para mi dirección en Encino?

Empiece con las consultas gratis y luego pase a las que cuestan dinero.

1. ZIMAS: su zona, y si la parcela está en zona de incendio, en zona de ladera o dentro del plan de Mulholland ²⁰.
2. Qué camino: si está en zona de incendio y en zona de ladera a la vez, planee una ADU estatal ¹⁰.
3. Tamaño y cuotas: si 750 pies² o menos lo libra de las cuotas de impacto ¹⁸.
4. El terreno: la pendiente, el largo de la entrada hasta la calle, la maleza a 200 pies y cualquier roble protegido donde iría la unidad ¹³.

Este es el tipo de cosas que una revisión del lote resuelve de una vez, antes de pagar por planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), City of Los Angeles single-family parcels in ZIPs 91316 and 91436, LA County Assessor (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
2. LA City GeoHub Special_Areas layers 11 (Very High Fire Hazard Severity Zones) and 6 (Hillside Ordinance), tested against Encino single-family parcels, City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
3. LA City Planning Generalized Zoning layer (City_Planning_Department layer 8), Encino single-family parcels, Los Angeles City Planning via GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
4. LA City Planning Specific Plan Areas layer (City_Planning_Department layer 19), Encino single-family parcels, Los Angeles City Planning via GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
5. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91316 and 91436, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
6. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
7. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
8. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
9. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
10. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
11. ZA Memo No. 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
12. ADU Plan Check Correction Sheet, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
13. Brush Clearance Requirements, Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-12
14. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation, Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-12
15. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
16. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
17. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
18. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
19. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
20. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.