JADU和ADU有什么区别？写给洛杉矶房主

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

JADU和ADU到底有什么区别？

简单说，ADU是一套完整的住宅，JADU是您房子里面的一个小单元。州法律将ADU定义为具有完整独立生活设施的单元，包括居住、睡眠、用餐、烹饪和卫生的永久设施 ¹。JADU的定义是室内可居住面积不超过500平方英尺、完全位于独栋住宅内的单元，可以有独立卫生间，也可以与主屋共用 ²。

逐项对比：

• 面积。 JADU最多500平方英尺 ²。根据州法律，独立式ADU最大可达1,200平方英尺 ¹⁰；城市对ADU的面积上限不得低于850平方英尺，若超过一间卧室则不得低于1,000平方英尺 ¹¹。
• 位置。 JADU必须建在主屋的墙体之内 ³。ADU可以与主屋相连或独立建造 ¹，也可以利用车库等现有空间改建 ²⁵。
• 厨房。 JADU至少需要一个简易厨房（efficiency kitchen）⁷。ADU需要完整的生活设施，包括厨房 ¹。
• 卫生间。 JADU可以与主屋共用卫生间 ²。ADU有自己的卫生设施 ¹。
• 业主是否须住在本地块。 共用卫生间的JADU要求业主住在该物业 ⁴。ADU不得附加业主自住要求 ⁹。

我可以把JADU建在车库里或后院吗？

可以建在与主屋相连的车库里，但不能建在独立车库或后院任何地方。州法律规定，住宅内部的封闭空间（如附属车库）在JADU问题上视为主屋的一部分 ³。HCD手册明确指出，JADU不允许建在附属建筑中 ¹⁴。

所以，在谷区典型的单层平房里，现实可行的JADU位置是带外门的卧室区、靠侧院的起居室，或与主屋相连的双车位车库。地块后部的独立车库则属于车库改建ADU，如何查询其许可记录，请看如何查询洛杉矶车库是否有许可。

您也不必二选一。每个独栋地块只允许一个JADU ¹⁵，但州法律要求城市在独栋地块上至少允许一个利用现有空间的ADU、一个JADU和一个新建独立ADU ²⁵。典型地块能放下什么，请看6,600平方英尺地块能建多大的ADU。

加建JADU后，我必须住在这栋房子里吗？

只有在JADU与主屋共用卫生间时才需要。自2026年1月起，州法律规定JADU共用卫生设施时须业主自住，JADU有独立卫生设施时则不要求 ⁴¹²。业主可以住在主屋其余部分，也可以住在JADU里 ⁴。普通ADU则完全不能附加业主自住要求 ⁹。

无论怎么建，有两点不变：

• 登记的契约限制。 JADU不能与主屋分开出售，该限制对今后的买家同样有效 ⁵。
• 不能短租。 如果出租JADU，租期必须超过30天 ⁸。

洛杉矶需要留意的一点：市规划局2025年8月的ADU备忘录仍写着含JADU的住宅必须由业主自住，没有区分卫生间情况 ²¹。这段文字早于2026年1月的修法。如果您计划建带独立卫生间的JADU且不打算自住，请在设计前先问清LADBS的契约限制会采用哪种表述。

JADU需要什么样的厨房和入口？

JADU至少需要一个简易厨房和独立入口。州法律将简易厨房定义为配有电器的烹饪设施，加上与单元大小相称的备餐台面和储物柜 ⁷。法律还要求有一个与主屋正门分开的入口 ⁶。

卫生间会影响布局。如果JADU没有自己的卫生间，还必须有一扇通往主屋起居区的室内门，方便住户使用共用卫生间 ⁶。

在厨房问题上，州和市的说法并不一致：

• HCD表示，地方机构不得比州定义更严格，州JADU法律不允许规定台面或橱柜尺寸、特定电力或燃气接口或电器类型 ¹³。
• 市规划局备忘录写明，烹饪设施至少要有两件电器，可以是微波炉、电热炉这类小型插电电器 ¹⁹。
• LADBS于2026年8月修订的ADU与JADU公告列出的最低烹饪设施是：厨房水槽、灶台和冰箱，每件前方须有30英寸净空 ²²。

除非plan check（图纸审查）另有说明，请按LADBS的清单规划，因为审批图纸的是LADBS。加一个水槽通常意味着在墙内新铺排水管，比加台面和微波炉的改动大得多。消防局还要求每个独立居住单元（包括JADU）都有单独的门牌地址 ²⁰。

JADU的许可费用比ADU便宜吗？

在规费和城市要求方面通常是的，但本指南不报价。500平方英尺及以下的JADU不收影响费（impact fees），750平方英尺及以下的ADU同样不收 ¹⁷。ADU和JADU都免缴洛杉矶的Park Fees和Affordable Housing Linkage Fee ²³。学区费是另一个问题，请看ADU学区费与LAUSD。

更大的节省在于JADU不会触发的要求：

• 无需停车位。 城市不能要求JADU提供停车位，即使它由附属车库改建 ¹⁶。
• 无需新的水电接入。 市规划局表示，在供水、排污和供电服务（包括接入费）方面，JADU不算独立住宅单元 ¹⁹。新建独立ADU则可能被要求单独接入，这就是为什么LADWP水表费用对后院小屋重要、对JADU则不然。
• 无需消防喷淋，除非主屋已有。 州法律规定，主屋没有喷淋时JADU也不要求喷淋，加建JADU也不会触发喷淋要求 ¹⁸。

设计图、施工和其他软成本仍然存在。相关内容请看洛杉矶ADU软成本。

谷区真正建JADU的房主有多少？

非常少。2025年，在我们追踪的洛杉矶市圣费尔南多谷区35个邮编内，LADBS共签发75份JADU建筑许可，而ADU为3,110份 ²⁴。2026年1月1日至10月3日，JADU为44份，ADU为2,353份 ²⁴。也就是说，每40个ADU还不到一个JADU。

我们认为这更多是空间上的取舍，而不是规定所致。JADU要占用您自住房屋的500平方英尺，而后院小屋或车库改建用的是您并未居住的空间。当房子比家庭所需更大、成年子女或父母需要一扇自己的门，或者后院因地役权、受保护树木或过长的污水管线而无法利用时，JADU最合适。按邮编查看ADU情况，请看谷区各邮编ADU许可数量。

您的房子是否有可以改成JADU的区域，后院能否改建或同时加建ADU，正是地块检查（lot check）能解决的问题。

快速解答

资料来源

1. Government Code section 66313(a): definition of accessory dwelling unit, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
2. Government Code section 66313(d): definition of junior accessory dwelling unit, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
3. Government Code section 66333(d), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
4. Government Code section 66333(b), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
5. Government Code section 66333(c)(1), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
6. Government Code section 66333(e), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
7. Government Code section 66333(f), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
8. Government Code section 66333(g), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
9. Government Code section 66315, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
10. Government Code section 66314(d)(5), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-09
11. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Size Requirements and Restrictions, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
12. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 1154, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
13. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): efficiency kitchen, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
14. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): JADUs in accessory structures, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
15. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): number of JADUs per lot, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): JADU parking, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): impact fees, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): JADUs and fire sprinklers, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09
19. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (August 1, 2025): JADUs required to be approved by State law, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-09
20. ZA Memorandum No. 143, Revision 1: JADU address, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-09
21. ZA Memorandum No. 143, Revision 1: JADU owner occupancy, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-09
22. Information Bulletin P/BC 2026-150, Accessory and Junior Accessory Dwelling Units (revised 08-13-2026): Interior Environment, LADBS. 事实核查日期 2026-10-09
23. Information Bulletin P/BC 2026-150: fees, LADBS. 事实核查日期 2026-10-09
24. LADBS Building Permits dataset (Greenlight query), City of Los Angeles Open Data. 事实核查日期 2026-10-09
25. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): combinations on a single-family lot, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-09

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。