洛杉矶6,600平方英尺的地块能建多大的ADU？

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

这么大的地块，州法律到底保证我能建什么？

州法律保证，在任何已有住宅的地块上，可以新建一栋不超过800平方英尺、侧面和后面退界4英尺的独立ADU，而且洛杉矶必须以行政审批（ministerial）方式作为常规许可批准 ⁴。市政府不能用地块覆盖率、容积率、开放空间、前院退界或最小地块面积来阻止一栋至少800平方英尺室内居住面积、退界4英尺的ADU ³。

洛杉矶直接执行这一点。本市的Residential Floor Area（RFA，R1地块的建筑面积上限）不能用于这类按州法律途径建造的ADU，也不能把独立ADU压到800平方英尺以下，或把附属式ADU压到850或1,000平方英尺以下 ⁶。所以，即使您的主屋已经用掉了地块大部分可建面积，800平方英尺的后院独立屋仍然可以建。

截至2026年1月，州法律以室内居住面积来表述这些面积；Government Code中的ADU条款最近一次修订于2026年1月1日生效 ³⁴。

在洛杉矶，后院独立屋最大能建多大？

洛杉矶的独立ADU最大可到1,200平方英尺，这是州法律对独立单元的上限 ²。超过800平方英尺的部分要按本市ADU条例（LAMC 12.22 A.33）建造，市政府可以对这类较大的单元继续适用建筑面积和覆盖率限制 ⁶。

州法律还规定了城市上限的下限：任何城市都不能把ADU的最大面积定在850平方英尺以下，两居室以上的不能低于1,000平方英尺 ³。实际情况是：

• 800平方英尺以内：保证可建，退界4英尺，不受RFA限制 ⁴⁶。
• 800至1,200平方英尺：按市条例可建，前提是地块剩余的建筑面积和覆盖率够用 ²⁶。
• 两层的后院屋：市条例允许独立ADU最多两层，但须在分区限高之内 ⁸。

在6,600平方英尺的地块上，800和1,200平方英尺之间能建多少，取决于现有主屋有多大。这个数字应在付钱做图纸之前，根据地块分区和主屋登记面积算清楚。

我的ADU最高能建多高？

在任何独栋住宅地块上，独立ADU至少可以建到16英尺高 ³。如果地块步行半英里内有主要公交站或高质量公交走廊，最低限高提高到18英尺；如果ADU屋顶坡度与主屋一致，还可再加2英尺，共20英尺 ³⁸。

与主屋相连的ADU最高可到25英尺或该分区对主屋的限高，以较低者为准 ³。按市条例（而不是州法律800平方英尺途径）建造的独立ADU，可以在分区限高内建两层 ⁸。谷区大多数单层后院屋，16英尺足够做坡屋顶。

我能把车库改建成ADU，并保留原位置吗？

可以。如果改建现有车库，或在原位置按原尺寸重建，不需要退界，所以紧贴后面或侧面地界的车库可以原地保留 ²。车库改建或拆除建ADU后，失去的停车位不需要补建 ²。

按州法律的改建途径，改建空间可以在原结构基础上最多扩建150平方英尺，但仅限用于出入口，比如入户门 ⁴。一个典型的双车位车库可以改成开间或一居室。如果想要更大，就要按800平方英尺规则或市条例新建，新墙须遵守4英尺退界 ²⁴。

在打算这样做之前，先确认车库有许可，并且地基和墙体能改造到符合住宅建筑规范。在LADBS记录里查一下许可，就能回答第一部分。

我还能在主屋里再加一个JADU吗？

通常可以。JADU是完全建在主屋内、不超过500平方英尺的单元，附属车库在这里也算作主屋的一部分 ¹⁵。州法律要求城市批准独栋住宅地块上的一个ADU加一个JADU ⁴。

洛杉矶的规定比州法律最低要求更宽。根据本市的组合规则，按一种途径建的独立ADU可以与按另一种途径建的附属式ADU组合，并且一般都可以再加一个JADU ⁷。JADU必须有独立入口，至少要有简易厨房；如果与主屋共用浴室，业主必须住在主屋或JADU里 ⁵。

Reseda或Pacoima 6,600平方英尺地块的后院，实际能放下什么？

以下只是举例，不是您的地块。假设一块地宽50英尺、深132英尺，面积6,600平方英尺，接近91335 Reseda（6,639）和91331 Pacoima（6,968）的中位数 ¹⁰。

1. 新建独立ADU，两侧地界各退4英尺，剩下42英尺宽的可建范围 ⁴。
2. 假设主屋、车道和前院占用前面70英尺，后院约深62英尺，扣除后面4英尺退界后剩58英尺 ⁴。
3. 一栋20×40英尺、800平方英尺的单层ADU，放进42×58英尺的范围绰绰有余，高度可到16英尺 ³⁴。
4. 一栋25×40英尺、1,000平方英尺的两居室在图纸上也放得下，但因为超过800平方英尺，必须符合市政府的建筑面积和覆盖率限制 ⁶。
5. 如果再把主屋的一部分改成500平方英尺的JADU，完全不占后院空间 ¹⁵。

在真实地块上，缩小这个矩形的很少是分区规定，而是穿过后院的污水管、头顶的电线、受保护的树、地役权，或者正好占着ADU位置的独立车库。另外，在普通地块上，新建的独立ADU必须位于主屋后面 ⁹。

付钱做图纸之前，我应该先查什么？

先查四件事：地块的分区和登记面积、主屋有许可的面积、车库是否有许可，以及后院里有没有不能压上建筑的东西。前三项可以从市和县的记录中查到；最后一项需要实地看地块。

Reseda和Pacoima的业主大多可以略过两件事：据我们统计，91335和91331没有任何独栋住宅地块触及市政府的Very High Fire Hazard Severity Zone（极高火灾危险区）地图，所以针对较大ADU的山坡火灾区限制基本不适用 ¹⁰。能否获得18英尺限高，取决于步行到高频公交的距离，市政府允许用ZIMAS打印的资料来证明 ⁸。

这正是地块核查（lot check）在建筑师动笔之前就能回答的问题。

快速解答

资料来源

1. Government Code § 66313 (ADU definitions), California Legislative Information. 事实核查日期 2026-10-08
2. Government Code § 66314 (ADU ordinance standards), California Legislative Information. 事实核查日期 2026-10-08
3. Government Code § 66321 (size, height and setback limits), California Legislative Information. 事实核查日期 2026-10-08
4. Government Code § 66323 (ADUs that must be approved ministerially), California Legislative Information. 事实核查日期 2026-10-08
5. Government Code § 66333 (junior ADUs), California Legislative Information. 事实核查日期 2026-10-08
6. ZA Memo 143, Revision 1: Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law (Q.3), Los Angeles City Planning and LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
7. ZA Memo 143, Revision 1: Combinations of ADUs and JADUs, Los Angeles City Planning and LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
8. ZA Memo 143, Revision 1: Table 1 (detached ADU options) and Q.34 (transit proximity), Los Angeles City Planning and LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
9. ZA Memo 143, Revision 1 (Q.37, detached ADU location), Los Angeles City Planning and LADBS. 事实核查日期 2026-10-08
10. LA County Assessor parcel layer (Greenlight analysis of single-family lots by ZIP), Los Angeles County Office of the Assessor, via LA County GIS. 事实核查日期 2026-10-08

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。