洛杉矶 ADU 的软成本，逐项列清

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

ADU 的软成本包括哪些？

软成本是指建筑本身人工和材料以外的任何费用。按每平方英尺报的建造价通常不包括这些。

• 设计和工程： 建筑图纸、结构工程和 Title 24 节能计算。
• 市政费用： LADBS（洛杉矶建筑与安全局）的图纸审查（plan check）费和许可费，以及消防局、Bureau of Engineering（工程局）等其他部门的审批。
• 学区费和影响费： 由州法律和学区规定，与单元面积挂钩。
• 水电和场地工程： 供水接口、电箱升级、污水管工程、土壤报告或测量，每一项都只在您的地块需要时才发生。

面积的影响比多数业主想象的大。我们调取了 2025 年 1 月至 2026 年 10 月初，LADBS 在我们追踪的 36 个圣费尔南多谷邮编内签发的所有新建 ADU（附属住宅单元）许可：共 1,626 份，面积中位数 1,064 平方英尺，申报造价中位数 $120,000 ⁸。其中 1,251 份超过 750 平方英尺 ⁸。这个数字对下面的费用部分很重要。

设计图、工程和 Title 24 要花多少钱？

洛杉矶一整套图纸的公开价格从 $7,490 到约 $30,000 不等。图纸公司 CALI ADU 收取 $7,490 至 $12,990 的固定费用，称其包括设计、工程、Title 24 和许可办理 ¹。洛杉矶设计施工公司 Modative 列出的设计、工程和许可费用为 $20,000 至 $30,000 ²。

决定价格的是市政府对图纸的要求。LADBS 对新建 ADU 图纸的提交要求是：图纸须由持加州执照的建筑师或工程师签字盖章，只有一个例外：按市政府木结构规定性条款设计的单层木结构 ADU 不需要盖章 ³。同一份清单还要求提交 Title 24 节能计算和表格 ³。

节能规定今年有变化。自 2026 年 1 月起，2025 年版节能规范适用于 2026 年 1 月 1 日及之后提交的建筑许可申请，州政府规定所有新建建筑都必须安装新的太阳能光伏（PV）系统 ⁴。风管漏气测试和其他检查也必须由 ECC 检测员现场核实 ⁴。请书面询问建造报价是否包括太阳能板和这些测试。

如果使用市政府预先批准的图纸，设计费可以降低；见我们的洛杉矶标准 ADU 图纸指南。

LADBS 的图纸审查和许可收多少钱？

LADBS 不公布 ADU 的统一价格，因为费用按工程造价计算。市政府的 Housing Element（住房规划）说明，许可费按许可所涵盖全部建造工程的总价值计算 ⁵。其示例中，一栋造价 $121,200、1,200 平方英尺的新建单层 ADU 许可费合计 $8,447.62；一个造价 $20,000、400 平方英尺的车库改建为 $1,045.22 ⁵。这些示例出自 2021-2029 年 Housing Element，可作为量级参考。

一家图纸公司 2023 年的算例结果相近：造价 $75,000 的车库改建，LADBS 费用约 $1,496；造价 $150,000、1,200 平方英尺的独立 ADU 约 $7,479，该公司称这个总额包含学区费和能源附加费 ⁶。同一页面还列出消防局消防栓和通道审核 $300，工程局污水可用性审核 $670 ⁷。

圣费尔南多谷新建 ADU 许可的申报造价中位数为 $120,000 ⁸，与市政府 $121,200 的示例接近。要算出您自己的数字，可用 LADBS 的费用估算工具，该工具说明其数字是按现行收费条例得出的估算，可能变动 ¹⁸。如果想在付设计费之前先听市政府审图工程师的意见，Preliminary Plan Check（预审）收费 $208.00，另加 3% 的 Development Service Center 费和 6% 的系统附加费 ¹⁶。审图需要多长时间，见我们的审图时间指南。

我的 ADU 要交学区费或影响费吗？

如果您按谷区大多数业主的面积来建，很可能要交。经 SB 543 修订的州法律只禁止对室内居住面积 750 平方英尺或以下的 ADU 收取影响费；超过这个面积，影响费须按主屋面积比例收取 ⁹。在我们调取的谷区许可中，1,626 个新建 ADU 里有 1,251 个超过 750 平方英尺 ⁸。

学区费的门槛更低。室内居住面积不足 500 平方英尺的 ADU，按 Education Code（教育法）视为不增加 500 平方英尺应税面积的建筑 ¹⁰，因此小单元不用交。大一些的就要交。2026 年 1 月 28 日，State Allocation Board（州分配委员会）将住宅建筑学区费的全州上限从每平方英尺 $5.17 提高到 $5.38 ¹¹。按这个上限，一个 1,064 平方英尺的 ADU 最多约交 $5,724。LAUSD 在上限以内自定费率；现行数字见我们的 LAUSD 学区费指南。

图纸画好之后，还会冒出哪些水电和场地费用？

这些费用取决于您的地块，而不是房子本身，设计报价几乎从不包括。

• 供水。 如果 LADWP 要求或您自己选择新装 1 英寸供水管和 1 英寸水表，2026/2027 财年收费为 $7,407 ¹²。什么情况下必须装，见我们的水表指南。
• 电箱。 洛杉矶一家电气承包商给出的 DWP 电箱升级价格为 $3,500 至 $7,500 ¹³。负荷计算是否要求升级，见我们的 200 安培电箱指南。
• 污水管。 现有管线能否服务新单元、离市政主管有多远，决定这一项；见我们的污水管指南。
• 消防通道。 造价 $50,000 或以上的新建工程，如果建筑任何部分距已铺设街道边缘 150 英尺，LADBS 要求设消防通道，并取得消防局 Hydrants and Access Unit 的审批 ¹⁷。
• 土壤报告。 格伦代尔一家岩土公司说，在洛杉矶市通常只有山坡地块才需要土壤报告，简化版报告平均约 $1,500 ¹⁴。
• 地界测量。 圣地亚哥一家建商把地界测量列为视情况而定，取决于市政府要求和单元位置，公布价格为 $2,500 至 $12,500 ¹⁵。我们没有找到公布价格的洛杉矶测量师。

一栋新建后院小屋的软成本加起来是多少？

只把上面公开的各项相加，低端约 $16,000，如果地块样样都需要，高端约 $74,000。这些是别人公布数字的加总，不是报价。

低端，约 $16,000： $7,490 的固定价图纸 ¹，按 2023 年含学区费的算例约 $7,479 的 LADBS 费用 ⁶，以及消防和污水可用性审核 $970 ⁷。不需要新供水、不升级电箱、不做土壤报告、不做测量。

高端，约 $74,000：

1. 全包设计、工程和许可：$30,000 ²。
2. 按市政府 1,200 平方英尺示例的 LADBS 许可费：$8,447.62 ⁵。
3. 1,064 平方英尺单元按州上限计算的学区费：约 $5,724 ¹¹。
4. 消防和污水可用性审核：$970 ⁷。
5. 新装 1 英寸供水：$7,407 ¹²。
6. 电箱升级：最多 $7,500 ¹³。
7. 简化版土壤报告：约 $1,500 ¹⁴。
8. 按一家建商价格上限计算的地界测量：$12,500 ¹⁵。

大多数地块落在两者之间，而第 5 至第 8 项哪些适用，是您在付设计费之前就能弄清楚的。这正是地块检查能回答的问题。建造部分的预算，见里西达 ADU 的造价。

快速解答

资料来源

1. Signature ADU Plans, CALI ADU (plan company). 事实核查日期 2026-10-09
2. Los Angeles ADU process: consultation, design, build, permit, Modative (Los Angeles design-build firm). 事实核查日期 2026-10-09
3. Document Submittal Requirements for New ADU Standard Plans (IB P/GI 2023-032), LADBS. 事实核查日期 2026-10-09
4. 2025 Energy Code: Accessory Dwelling Units (ADU), California Energy Commission. 事实核查日期 2026-10-09
5. Housing Element 2021-2029, Appendix 2.4: Summary of Case Filing and Building Permitting Fees, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-09
6. How much does an ADU permit cost in Los Angeles? (June 22, 2023), CALI ADU (plan company; worked example). 事实核查日期 2026-10-09
7. How much does an ADU permit cost in Los Angeles? (June 22, 2023), CALI ADU (plan company; worked example). 事实核查日期 2026-10-09
8. Building Permits Issued (dataset pi9x-tg5x), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). 事实核查日期 2026-10-09
9. SB 543 (Stats. 2025, Ch. 520), chaptered text, Attachment A to LA County ADU memo, California Legislature (posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
10. SB 543 (Stats. 2025, Ch. 520), chaptered text, Attachment A to LA County ADU memo, California Legislature (posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
11. Annual Adjustment to SFP Grants and Developer Fee History, California Department of General Services, Office of Public School Construction (State Allocation Board). 事实核查日期 2026-10-09
12. Schedule of Water Facility Charges 2026-2027, LADWP. 事实核查日期 2026-10-09
13. DWP Electrical Panel Upgrade, LA Pro Electrical (one contractor's published range). 事实核查日期 2026-10-09
14. ADU and garage conversions: geotechnical soil report, Applied Earth Sciences (Glendale geotechnical firm). 事实核查日期 2026-10-09
15. When do you need a survey for an ADU?, Snap ADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-09
16. Preliminary Plan Check, LADBS. 事实核查日期 2026-10-09
17. ADU Plan Check Correction Sheet, LADBS. 事实核查日期 2026-10-09
18. Plan Check and Permit Fee Estimate, LADBS. 事实核查日期 2026-10-09

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。