Pacoima 的 ADU 要花多少钱：车库改建与新建后院小屋

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

在 Pacoima 建一个 ADU，全部算下来要多少钱？

主要取决于您是改建车库还是新建，公开报价显示两者相差约 $95,000 至 $135,000。洛杉矶设计施工公司 CALI ADU 公布：把双车位车库直接改成开间或一居室，价格为 $140,000 至 $200,000 以上；改建并加建最多 500 平方英尺，价格为 $175,000 至 $245,000 以上 ³。新建方面，同一公司图纸页面上的独立承包商估价，从 400 平方英尺开间的 $180,000 至 $200,000，到 800 平方英尺两居室的 $275,000 至 $295,000 ⁴。

这些只是一家公司的数字，也有更低的总价。Block Renovation 介绍了洛杉矶地区六个车库改建项目，公布的总价从 $75,000 到 $300,000 不等；其中 $75,000 的项目把一个独立车库改成了带厨房和浴室的一居室 ⁵。任何一个价格区间都只能当作起点，请每家建造商书面说明报价包含哪些内容。

如果想看独立单元的逐项预算，在 Reseda 建 ADU 的真实花费 逐项列出了每一笔。本指南讨论的是大多数 Pacoima 业主首先要做的选择。

其他 Pacoima 业主实际在建什么？

大多是车库项目和面积不小的新建单元。我们调取了 LADBS 在 2025 年 1 月 6 日至 2026 年 10 月 1 日期间于 91331 签发的全部 ADU 和 JADU 建筑许可证，排除补充许可证后共 217 个 ¹。

• 新建建筑： 91 个许可证。中位面积为 1,040 平方英尺，其中 33 个注明为两层 ¹。
• 不加建的车库改建： 38 个许可证。中位面积为 346 平方英尺 ¹。
• 带加建的车库改建： 51 个许可证。中位面积为 705 平方英尺 ¹。

也就是说，217 个许可证中有 89 个、约 41% 是从车库改起的 ¹。91331 的中位地块为 6,968 平方英尺 ²，两种做法往往都放得下；我的 Pacoima 地块能建 ADU 吗？ 介绍了如何查自己的地块。

不要用这些许可证上的申报估值来做预算。车库直接改建的申报估值中位数为 $32,500，新建单元为 $120,000 ¹。这是申请表上填写的数字，不是价格，远低于上面任何一家建造商的报价区间。

为什么车库改建的价格差别这么大？

主要取决于您原有的车库。CALI ADU 表示，最大的变量是现有车库的状况，电箱容量、污水管距离以及是否需要抗震加固也会影响价格 ³。LADBS 自己的改建规定说明了钱花在哪里。

• 地基。 现有地基如果状况良好，并且建造时符合常规施工要求，可以保留 ⁶。否则需要重做基础。
• 层高。 改建后的单元全屋最低层高为 7 英尺 ⁷。
• 靠近地界的墙。 没有喷淋系统的改建单元，距地界不足 5 英尺的外墙须达到 1 小时防火等级，可以在整面墙内侧安装 5/8 英寸 Type X 石膏板来实现 ⁸。
• 消防喷淋。 只有在主屋已经装有喷淋，或主屋的大规模改造触发要求时才需要安装 ⁹。

在这一切之前，先查清车库当年是否有许可证。如何查询洛杉矶车库是否有许可证 介绍了查档步骤。

新建后院小屋要多少钱？面积会影响收费吗？

面积既影响造价，也影响收费。在 CALI ADU 的图纸页面上，承包商估价从 400 平方英尺的 $180,000 至 $200,000，升到 800 平方英尺的 $275,000 至 $295,000，再到 1,000 平方英尺的 $325,000 至 $350,000，固定图纸费为 $7,490 至 $12,990 ⁴。该公司还指出，地基、污水接驳、电力服务、许可费和空调等固定成本与面积关系不大 ³，所以小单元每平方英尺更贵。

州法中有两条面积线，选图纸前值得了解。

• 750 平方英尺。 自 2026 年 1 月起，室内居住面积 750 平方英尺及以下的 ADU 不得收取影响费（impact fee）；超过的，按主屋面积比例收取 ¹⁰。Pacoima 新建 ADU 许可证的中位面积为 1,040 平方英尺 ¹，所以这里大多数新建单元都超过这条线。
• 500 平方英尺。 室内居住面积不足 500 平方英尺的 ADU，在 Education Code 的学校费规则下视为未增加 500 平方英尺的计费面积 ¹¹。Pacoima 车库直接改建的中位面积为 346 平方英尺 ¹，两条线都在其下。LAUSD 的 ADU 学校费 有更多说明。

州法还允许城市把依该条款必须批准的新建独立 ADU 限制在 800 平方英尺居住面积，侧面和后面退界为 4 英尺 ¹²。预先批准的图纸可以节省设计时间，请看 洛杉矶标准 ADU 图纸。

改建车库能省掉哪些费用？

改建可以省掉供水接驳、停车位补建和退界问题，但电箱和污水管省不掉。

• 供水接驳。 对于在现有空间内建成的 ADU（例如车库），城市或公用事业公司不得要求新的或单独的公用设施接驳，也不得收取相关接驳费，除非该 ADU 与新的独栋住宅一同建造或单独出售 ¹³。新建独立单元则可能被要求单独接驳 ¹⁴。如果需要或想要单独接水，LADWP 2026/2027 财年新的 1 英寸住宅供水管加 1 英寸水表为 $7,407 ¹⁵。详见 ADU 需要新水表吗？
• 停车位。 车库改建为 ADU 时，城市不得要求您补建这些停车位 ¹⁶。
• 退界。 在现有附属建筑内建成的 ADU 不要求退界 ¹⁷，所以靠近地界的旧车库可以原地保留。
• 电箱。 两种做法都会增加用电负荷。一家洛杉矶电气承包商给出的 DWP 电箱升级价格为 $3,500 至 $7,500 ¹⁸。见 ADU 需要 200 安培电箱吗？
• 污水管。 两种做法都需要一条通到街上、能正常使用的管道。如果主管很远，请看 污水主管离地块超过 200 英尺。

在一块典型的 Pacoima 地块上，全部预算是什么样？

只把有出处的项目加起来，车库直接改建约为 $143,000 至 $213,500 以上；800 平方英尺的后院小屋约为 $287,000 至 $325,000，尚未计入影响费和学校费。

车库直接改建，约 350 平方英尺：

1. 改建：按一家建造商公布的区间为 $140,000 至 $200,000 以上 ³；也有更低总价的报道 ⁵。
2. 市政图纸审查和许可费：按该建造商估计，洛杉矶市一个标准 ADU 约 $3,000 至 $6,000 ³。
3. 电箱升级，仅在负荷计算要求时：$3,500 至 $7,500 ¹⁸。
4. 无需强制供水接驳；750 平方英尺及以下不收影响费；低于 500 平方英尺的学校费线 ¹³¹⁰¹¹。

新建 800 平方英尺后院小屋：

1. 施工：$275,000 至 $295,000 ⁴。
2. 图纸：该固定价图纸 $8,990 ⁴。
3. 市政图纸审查和许可费：约 $3,000 至 $6,000 ³。
4. 新供水服务，仅在被要求或自愿时：$7,407 ¹⁵。
5. 电箱升级，仅在需要时：$3,500 至 $7,500 ¹⁸。
6. 按主屋比例收取的影响费（800 平方英尺超过 750 平方英尺线）以及学校费 ¹⁰¹¹。

低端数字假设您的地块不需要电箱和供水工程。在付钱做图纸之前弄清哪些项目适用于您的地块，正是地块核查要解决的事。施工以外的费用，请看 洛杉矶 ADU 软成本。

快速解答

资料来源

1. ADU and JADU building permits issued in ZIP 91331, January 2025 to October 2026 (Greenlight analysis of LADBS permit data), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). 事实核查日期 2026-10-09
2. Lot sizes of single-family parcels in ZIP 91331 (Greenlight analysis of the County Assessor parcel layer), Los Angeles County Office of the Assessor (data); Greenlight (method). 事实核查日期 2026-10-09
3. How much does it cost to build an ADU in Los Angeles?, CALI ADU (Los Angeles design-build firm; builder-published prices). 事实核查日期 2026-10-09
4. Signature ADU plans: plan fees and estimated cost to build, CALI ADU (plan company; independent licensed GC estimates). 事实核查日期 2026-10-09
5. Garage conversion to ADU in Los Angeles: contractors and real projects, Block Renovation (contractor marketplace; published project totals). 事实核查日期 2026-10-09
6. Information Bulletin P/BC 2026-150, Accessory and Junior Accessory Dwelling Units: Foundation, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-09
7. Information Bulletin P/BC 2026-150: Interior Environment, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-09
8. Information Bulletin P/BC 2026-150: Fire-Resistance Rated Construction, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-09
9. Information Bulletin P/BC 2026-150: Fire Protection, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-09
10. Gov. Code §66311.5(c)(1), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
11. Gov. Code §66311.5(c)(3), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
12. Gov. Code §66323(a)(2), as amended by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
13. Gov. Code §66311.5(d), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
14. Gov. Code §66311.5(e), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). 事实核查日期 2026-10-09
15. Schedule of Charges for Water Facilities, Fiscal Year 2026/2027, Individual Installations (Domestic), Los Angeles Department of Water and Power (LADWP). 事实核查日期 2026-10-09
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Parking, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-09
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Setbacks, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-09
18. DWP electrical panel upgrade, LA Pro Electrical (one contractor's published range). 事实核查日期 2026-10-09

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。