Los costos blandos de un ADU en Los Ángeles, partida por partida

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué cuenta como costo blando en un ADU?

Un costo blando es cualquier partida que no sea mano de obra y materiales del edificio. Un precio de construcción por pie cuadrado normalmente no los incluye.

• Diseño e ingeniería: planos arquitectónicos, ingeniería estructural y los cálculos de energía Title 24.
• Cuotas de la ciudad: cuotas de revisión de planos (plan check) y de permisos de LADBS (Departamento de Edificación y Seguridad), más las autorizaciones de otros departamentos como el Departamento de Bomberos y el Bureau of Engineering.
• Cuotas escolares y de impacto: las fijan la ley estatal y el distrito escolar, y dependen del tamaño de la unidad.
• Servicios y terreno: un servicio de agua, una mejora del panel eléctrico, trabajo de drenaje, un estudio de suelos o un levantamiento topográfico, cada uno solo si su lote lo necesita.

El tamaño pesa más de lo que la mayoría espera. Revisamos todos los permisos de ADU (unidad de vivienda accesoria) de construcción nueva que LADBS emitió en los 36 códigos postales del Valle de San Fernando que seguimos, de enero de 2025 a principios de octubre de 2026: 1,626 permisos, con un tamaño mediano de 1,064 pies cuadrados y una valuación declarada mediana de $120,000 ⁸. De ellos, 1,251 medían más de 750 pies cuadrados ⁸. Esa cifra importa para las secciones de cuotas que siguen.

¿Cuánto cuestan los planos, la ingeniería y el Title 24?

Los precios publicados de un juego completo de planos en Los Ángeles van de $7,490 a unos $30,000. CALI ADU, una empresa de planos, cobra una tarifa fija de $7,490 a $12,990 que, según dice, cubre diseño, ingeniería, Title 24 y trámite de permisos ¹. Modative, una empresa de diseño y construcción de Los Ángeles, indica $20,000 a $30,000 por diseño, ingeniería y permisos ².

Lo que mueve el precio es lo que la ciudad exige en los planos. Los requisitos de LADBS para planos de ADU nuevos piden planos firmados y sellados por un arquitecto o ingeniero con licencia de California, con una excepción: un ADU de un piso con estructura de madera diseñado según las disposiciones prescriptivas de la ciudad para estructuras de madera no necesita el sello ³. La misma lista incluye los cálculos y formularios de energía Title 24 ³.

Las reglas de energía cambiaron este año. Desde enero de 2026, el Código de Energía 2025 se aplica a las solicitudes de permiso presentadas a partir del 1 de enero de 2026, y el estado dice que todo edificio de construcción nueva requiere un sistema solar fotovoltaico (PV) nuevo ⁴. Las pruebas de fugas en los ductos y otras verificaciones también debe confirmarlas en campo un inspector ECC (ECC rater) ⁴. Pregunte por escrito si el precio de construcción incluye los paneles solares y las pruebas.

Si usa un plano de la lista preaprobada de la ciudad, la factura de diseño puede bajar; vea nuestra guía de planos estándar de ADU en LA.

¿Cuánto cobra LADBS por la revisión de planos y los permisos?

LADBS no publica un precio fijo para ADU, porque sus cuotas se basan en la valuación de la obra. El Housing Element (Elemento de Vivienda) de la ciudad dice que las cuotas de permiso se basan en el valor total de toda la obra de construcción que cubre el permiso ⁵. Su propio ejemplo de un ADU nuevo de un piso y 1,200 pies cuadrados con una valuación de $121,200 dio una cuota total de $8,447.62, y la conversión de un garaje de 400 pies cuadrados con una valuación de $20,000 dio $1,045.22 ⁵. Esos ejemplos vienen del Housing Element 2021-2029, así que úselos como guía de escala.

El ejemplo de 2023 de una empresa de planos llega al mismo lugar: unos $1,496 en cuotas de LADBS por la conversión de un garaje valuada en $75,000, y unos $7,479 por un ADU independiente de 1,200 pies cuadrados valuado en $150,000, un total que según la empresa incluía una cuota del distrito escolar y un recargo de energía ⁶. La misma página indica $300 por la revisión de hidrantes y acceso del Departamento de Bomberos y $670 por la revisión de disponibilidad de drenaje del Bureau of Engineering ⁷.

El permiso de ADU nuevo típico (la mediana) en el Valle declara $120,000 ⁸, cerca del ejemplo de $121,200 de la propia ciudad. Para su propia cifra, calcule su proyecto con la herramienta de estimación de cuotas de LADBS, que advierte que sus cifras son estimaciones según la ordenanza de cuotas vigente y pueden cambiar ¹⁸. Si quiere la opinión de un ingeniero de la ciudad antes de pagar los planos, una Preliminary Plan Check (revisión preliminar) cuesta $208.00 más un cargo del 3% del Development Service Center y un recargo de sistemas del 6% ¹⁶. Cuánto tarda la revisión se explica en nuestra guía de tiempos de revisión de planos.

¿Voy a pagar cuotas escolares o cuotas de impacto por mi ADU?

Probablemente, si construye del tamaño que construye la mayoría en el Valle. La ley estatal, reformada por SB 543, prohíbe las cuotas de impacto solo en un ADU con 750 pies cuadrados o menos de espacio habitable interior; por encima de eso, las cuotas de impacto deben cobrarse en proporción al tamaño de la casa principal ⁹. En nuestra revisión de permisos del Valle, 1,251 de 1,626 ADU nuevos medían más de 750 pies cuadrados ⁸.

Las cuotas escolares tienen un límite más bajo. Un ADU con menos de 500 pies cuadrados de espacio habitable interior se considera construcción que no agrega 500 pies cuadrados de espacio gravable según el Education Code ¹⁰, así que una unidad pequeña no las paga. Una más grande sí. El 28 de enero de 2026, el State Allocation Board subió el máximo estatal de la cuota escolar para construcción residencial de $5.17 a $5.38 por pie cuadrado ¹¹. Con ese tope, un ADU de 1,064 pies cuadrados pagaría como máximo unos $5,724. LAUSD fija su propia tarifa, igual o menor que el tope; vea nuestra guía de cuotas escolares de LAUSD para la cifra vigente.

¿Qué costos de servicios y del terreno aparecen después de hacer los planos?

Estas partidas dependen de su lote, no del edificio, y una cotización de diseño casi nunca las incluye.

• Servicio de agua. Si LADWP lo exige o usted elige un servicio nuevo de 1 pulgada con medidor de 1 pulgada, el cargo para el año fiscal 2026/2027 es de $7,407 ¹². Cuándo se exige se explica en nuestra guía del medidor de agua.
• Panel eléctrico. Un contratista eléctrico de Los Ángeles calcula una mejora de panel con DWP en $3,500 a $7,500 ¹³. Si el cálculo de carga la pide se explica en nuestra guía del panel de 200 amperios.
• Drenaje. Si la línea existente puede servir a la unidad, y a qué distancia está la línea principal de la ciudad, deciden esta partida; vea nuestra guía de drenaje.
• Acceso de bomberos. Para construcción nueva valuada en $50,000 o más, LADBS exige un carril de acceso para bomberos cuando cualquier parte del edificio está a 150 pies del borde de una calle pavimentada, y una autorización de la Hydrants and Access Unit del Departamento de Bomberos ¹⁷.
• Estudio de suelos. Una empresa geotécnica de Glendale dice que en la Ciudad de Los Ángeles normalmente se exige un estudio de suelos solo en lotes en ladera, y que un estudio modificado cuesta en promedio unos $1,500 ¹⁴.
• Levantamiento de linderos. Un constructor de San Diego trata el levantamiento de linderos (boundary survey) caso por caso, según los requisitos de la ciudad y la ubicación de la unidad, y publica $2,500 a $12,500 ¹⁵. No encontramos ningún agrimensor de Los Ángeles que publique un precio.

¿Cuánto suman los costos blandos en una casa nueva en el patio?

Si suma solo las partidas publicadas de arriba, el total es de unos $16,000 en el extremo bajo y unos $74,000 si el lote lo necesita todo. Son sumas de cifras publicadas por otros, no una cotización.

Extremo bajo, unos $16,000: un juego de planos de tarifa fija de $7,490 ¹, unos $7,479 en cuotas de LADBS según el ejemplo de 2023 que incluía la cuota escolar ⁶, y $970 por las revisiones de bomberos y de disponibilidad de drenaje ⁷. Sin servicio de agua nuevo, sin mejora del panel, sin estudio de suelos y sin levantamiento.

Extremo alto, unos $74,000:

1. Diseño, ingeniería y permisos de servicio completo: $30,000 ².
2. Cuotas de permiso de LADBS según el ejemplo de 1,200 pies cuadrados de la ciudad: $8,447.62 ⁵.
3. Cuotas escolares al tope estatal en una unidad de 1,064 pies cuadrados: unos $5,724 ¹¹.
4. Revisiones de bomberos y de disponibilidad de drenaje: $970 ⁷.
5. Un servicio de agua nuevo de 1 pulgada: $7,407 ¹².
6. Una mejora del panel: hasta $7,500 ¹³.
7. Un estudio de suelos modificado: unos $1,500 ¹⁴.
8. Un levantamiento de linderos en el extremo alto del rango de un constructor: $12,500 ¹⁵.

La mayoría de los lotes queda en medio, y cuáles de las partidas 5 a 8 aplican es lo que usted puede averiguar antes de pagar los planos. Eso es justo lo que resuelve una revisión del lote. Para el lado de la construcción, vea lo que cuesta un ADU en Reseda.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Signature ADU Plans, CALI ADU (plan company). Datos verificados 2026-10-09
2. Los Angeles ADU process: consultation, design, build, permit, Modative (Los Angeles design-build firm). Datos verificados 2026-10-09
3. Document Submittal Requirements for New ADU Standard Plans (IB P/GI 2023-032), LADBS. Datos verificados 2026-10-09
4. 2025 Energy Code: Accessory Dwelling Units (ADU), California Energy Commission. Datos verificados 2026-10-09
5. Housing Element 2021-2029, Appendix 2.4: Summary of Case Filing and Building Permitting Fees, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-09
6. How much does an ADU permit cost in Los Angeles? (June 22, 2023), CALI ADU (plan company; worked example). Datos verificados 2026-10-09
7. How much does an ADU permit cost in Los Angeles? (June 22, 2023), CALI ADU (plan company; worked example). Datos verificados 2026-10-09
8. Building Permits Issued (dataset pi9x-tg5x), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-09
9. SB 543 (Stats. 2025, Ch. 520), chaptered text, Attachment A to LA County ADU memo, California Legislature (posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
10. SB 543 (Stats. 2025, Ch. 520), chaptered text, Attachment A to LA County ADU memo, California Legislature (posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
11. Annual Adjustment to SFP Grants and Developer Fee History, California Department of General Services, Office of Public School Construction (State Allocation Board). Datos verificados 2026-10-09
12. Schedule of Water Facility Charges 2026-2027, LADWP. Datos verificados 2026-10-09
13. DWP Electrical Panel Upgrade, LA Pro Electrical (one contractor's published range). Datos verificados 2026-10-09
14. ADU and garage conversions: geotechnical soil report, Applied Earth Sciences (Glendale geotechnical firm). Datos verificados 2026-10-09
15. When do you need a survey for an ADU?, Snap ADU (San Diego ADU builder). Datos verificados 2026-10-09
16. Preliminary Plan Check, LADBS. Datos verificados 2026-10-09
17. ADU Plan Check Correction Sheet, LADBS. Datos verificados 2026-10-09
18. Plan Check and Permit Fee Estimate, LADBS. Datos verificados 2026-10-09

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.