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在加州建ADU，屋主必须住在这处房产上吗？

不必。州法禁止各城市（包括洛杉矶）要求您住在这处房产上才能建造或保留ADU（附属住宅单元）12。自2024年1月1日AB 976生效起，这项禁令已成为永久规定 35。屋主自住要求只在两种情况下仍然存在：与主屋共用卫生间的JADU，以及在洛杉矶把ADU用作短租 1614。

编辑 Ryan Rambo, 施工经理事实核查日期 2026-10-10

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

在加州建ADU，我必须住在这块地上吗？

不必。《政府法典》第66315条规定，城市不得在州规定的标准之外附加任何要求，其中明确包括屋主自住要求 1。州住房部门HCD的解读相同：地方机构不能对任何ADU施加屋主自住要求，只有下文提到的某些非营利机构出售的情况是很窄的例外 2。

洛杉矶遵循州规定。City Planning的ADU备忘录写明，AB 976永久取消了地方机构要求独栋住宅地块上的ADU由屋主自住的权力 5。

实际上这意味着：

加州以前不是要求屋主必须自住吗？

城市以前可以这样要求，州政府分两步取消了这项权力。第一步，SB 13禁止对2020年1月1日至2025年1月1日之间批准的ADU设屋主自住要求 4。这项禁令原本有截止日期，所以理论上城市在2025年可以恢复这条规定。

第二步，AB 976取消了2025年的截止日期，使禁令永久化，自2024年1月1日起生效 35。HCD在2026年3月更新的ADU手册仍写明，地方机构不能对ADU施加屋主自住要求 2。2025年通过的与自住有关的法案AB 1154针对的是JADU，也就是下一个问题 17。

如果您读到旧文章说自住要求可能在2025年恢复，那已经过时了。

JADU还有屋主自住要求吗？

有时有。自2026年1月1日起，与主屋共用卫生间的JADU要求屋主住在这处房产上，有独立卫生间的JADU则不要求 1617。

JADU（小型附属住宅单元）是从主屋内部隔出的最多500平方英尺的单元，还附带其他条件，包括在房契上登记限制。这些条件以及洛杉矶的执行方式，我们在JADU与ADU：在洛杉矶有什么区别？中有详细说明。如果您不打算住在这处房产上，建普通ADU就完全不涉及这个问题。

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我可以把主屋和ADU都租出去吗？

可以。州法规定ADU可以与主屋分开出租 6，且没有任何条款要求您住在其中任何一处 1。城市也不能在您的ADU房契上登记保障性住房限制 9。

城市能管的是租期长短：

按月或更长的租约租给租客，是法律所设想的用途。在洛杉矶，短租是另一回事。

我不住在那里，可以把洛杉矶的ADU放到Airbnb上吗？

不可以。根据洛杉矶市的Home-Sharing（住宅共享）规定，2017年1月1日或之后提交建筑许可申请的ADU不得用于短租，除非它是房东的主要住所 14。市政府对主要住所的定义是：房东一年中居住超过六个月的唯一住所 15。

屋主自住要求就是在这里悄悄回来的。建造或出租ADU不需要您住在这处房产上，但要在洛杉矶按晚出租较新的ADU，您就得自己住在里面。如果短租是您计划的一部分，请在设计之前先阅读City Planning在2026年9月发布的指南 14。

我可以把ADU和主屋分开出售吗？

默认不可以。州法规定ADU可以分开出租，但不得与主屋分开出售或转让，除非适用法律中关于分开出售的条款 6。该条款允许城市自行通过条例，让主屋和ADU作为公寓（condominium）分别出售，并为合格非营利机构建造的房产设立了一个很窄的例外 7。

这种非营利机构出售的情况，也是唯一可以对ADU要求自住的情形：买方必须把ADU或主屋作为主要住所居住 219。

在洛杉矶，公寓化出售方案的档案编号为Council File 25-0753 8，截至2026年10月市政府尚未通过；详见ADU能否单独出售。在市政府通过条例之前，请按ADU与主屋属于同一处房产来规划。您的地块能不能建后院小屋、该建在哪里，正是地块核查要解决的问题。

快速解答

在洛杉矶建ADU，我必须住在主屋吗？

不必。州法禁止对ADU设屋主自住要求，City Planning也确认洛杉矶不能这样要求 15。

买我房子的人会因为ADU被要求自住吗？

不会。城市不能对ADU施加屋主自住要求，这对未来的屋主和对您一样适用 2。

我可以把ADU租出去不到30天吗？

通常不行。城市可以要求ADU租期超过30天，按第66323条批准的ADU州法强制要求如此，而洛杉矶只允许2017年或之后申请的ADU在作为您主要住所时短租 101114。

建JADU需要我自己住吗？

自2026年1月起，只有当JADU与主屋共用卫生间时才需要 1617。

有没有ADU补助要求屋主自住？

州政府的CalHFA ADU Grant Program面向屋主自住的独栋住宅地块，但HCD表示该项目资金已经用完 18。

资料来源

  1. Government Code section 66315, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
  2. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Owner-Occupancy, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  3. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 976 and AB 1033, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  4. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): SB 13, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  5. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (August 1, 2025): Owner Occupancy, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-10
  6. Government Code section 66314(d)(1), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
  7. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Sales and Separate Conveyance, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  8. Council File 25-0753, Community Impact Statement (North Westwood Neighborhood Council), Los Angeles City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
  9. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Deed Restrictions, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  10. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Rental Terms, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  11. Government Code section 66323(e), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
  12. Government Code section 66323(a)(1)(A), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
  13. Government Code section 66323(a)(2), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
  14. Home-Sharing Administrative Guidelines (September 28, 2026): prohibited activities, Los Angeles Department of City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
  15. Home-Sharing Administrative Guidelines (September 28, 2026): definition of Primary Residence, Los Angeles Department of City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
  16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 1154 and JADU owner-occupancy, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 1154, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Funding, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
  19. Government Code section 66341(c)(3), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10

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