¿Hay que vivir en la propiedad para construir un ADU en California?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Tengo que vivir en la propiedad para construir un ADU en California?

No. La sección 66315 del Código de Gobierno dice que una ciudad no puede imponer ninguna norma fuera de la lista estatal, incluido el requisito de que el dueño viva ahí ¹. HCD, el departamento de vivienda del estado, lo lee igual: ninguna agencia local puede imponer ese requisito a un ADU, con una excepción muy limitada para ciertas ventas por organizaciones sin fines de lucro, que explicamos más abajo ².

Los Ángeles sigue la regla estatal. El memorando de ADU de City Planning dice que AB 976 eliminó de forma permanente la facultad de las agencias locales de exigir que el dueño viva en un lote con una casa unifamiliar y un ADU ⁵.

En la práctica, eso significa:

• Puede construir una casita en el patio o convertir el garaje en una propiedad que renta y donde no vive.
• Puede mudarse después y rentar tanto la casa como el ADU.
• Quien le compre la casa no hereda ninguna obligación de vivir ahí por causa del ADU.

¿Antes no exigía California que el dueño viviera ahí?

Las ciudades antes podían, y el estado les quitó ese poder en dos pasos. Primero, SB 13 prohibió exigir que el dueño viviera ahí para los ADU aprobados entre el 1 de enero de 2020 y el 1 de enero de 2025 ⁴. Esa prohibición tenía fecha de vencimiento, así que en papel las ciudades podían volver a imponer la regla en 2025.

Luego AB 976 quitó esa fecha de vencimiento e hizo la prohibición permanente, a partir del 1 de enero de 2024 ³⁵. El manual de ADU de HCD, actualizado en marzo de 2026, sigue diciendo que ninguna agencia local puede imponer ese requisito a un ADU ². El cambio sobre este tema aprobado en 2025, AB 1154, fue para los JADU, que es la siguiente pregunta ¹⁷.

Si lee un artículo viejo que advierte que el requisito podría regresar en 2025, ya no está vigente.

¿El requisito de vivir ahí todavía aplica a un JADU?

A veces. Desde el 1 de enero de 2026, un JADU que comparte baño con la casa exige que el dueño viva en la propiedad, y un JADU con baño propio no lo exige ¹⁶¹⁷.

Un JADU (unidad de vivienda accesoria junior) es la unidad de hasta 500 pies cuadrados que se saca del interior de la casa, y trae otras condiciones, incluida una restricción registrada en la escritura. Explicamos esas condiciones, y cómo las aplica Los Ángeles, en JADU vs ADU: ¿cuál es la diferencia en Los Ángeles?. Si usted no va a vivir en la propiedad, un ADU normal evita la pregunta por completo.

¿Puedo rentar la casa y el ADU al mismo tiempo?

Sí. La ley estatal dice que un ADU se puede rentar por separado de la casa principal ⁶, y nada en ella le exige vivir en ninguna de las dos ¹. La ciudad tampoco puede registrar en su ADU una restricción de vivienda asequible en la escritura ⁹.

Lo que sí puede controlar la ciudad es la duración de la renta:

• Cualquier ADU. Una agencia local puede exigir que los ADU se renten por plazos de más de 30 días ¹⁰⁵.
• ADU aprobados por la vía estatal de aprobación obligatoria. Para estos, el mínimo de 30 días no es opcional; lo exige la ley estatal ¹¹. Esa vía, la sección 66323 del Código de Gobierno, cubre un ADU hecho dentro de espacio existente de la casa o de una estructura accesoria como un garaje, y un ADU nuevo separado con retiros laterales y traseros de cuatro pies que la ciudad puede limitar a 800 pies cuadrados ¹²¹³.

Rentarle a un inquilino con contrato de un mes o más es el uso que la ley tiene en mente. Las estancias cortas son otro tema en Los Ángeles.

¿Puedo poner mi ADU en Airbnb en Los Ángeles si no vivo ahí?

No. Según las reglas de Home-Sharing (alquiler compartido) de la Ciudad de Los Ángeles, un ADU cuya solicitud de permiso de construcción se presentó el 1 de enero de 2017 o después no se puede usar para rentas de corto plazo, a menos que sea la residencia principal del anfitrión ¹⁴. La ciudad define residencia principal como el único lugar donde el anfitrión vive más de seis meses del año ¹⁵.

Aquí es donde el requisito de vivir ahí regresa sin hacer ruido. No tiene que vivir en la propiedad para construir o rentar un ADU, pero para rentar por noche un ADU reciente en Los Ángeles, tiene que vivir en él. Si las estancias cortas son parte de su plan, lea las guías de City Planning, fechadas en septiembre de 2026, antes de diseñar en torno a ellas ¹⁴.

¿Puedo vender el ADU por separado de la casa?

No, en principio. La ley estatal dice que un ADU se puede rentar por separado pero no se puede vender ni traspasar por separado de la casa principal, salvo donde aplique el artículo de la ley sobre ventas separadas ⁶. Ese artículo permite que una ciudad adopte su propia ordenanza para que la casa y el ADU se vendan como condominios, y crea una excepción limitada para propiedades construidas por una organización sin fines de lucro calificada ⁷.

Esa venta por una organización sin fines de lucro es también el único caso en que se puede exigir que el dueño viva en un ADU: el comprador tiene que vivir en el ADU o en la casa principal como su residencia principal ²¹⁹.

En Los Ángeles, la opción de condominios es el expediente Council File 25-0753 ⁸ y, a octubre de 2026, la Ciudad todavía no la ha adoptado; vea ¿puedo vender mi ADU por separado?. Mientras la ciudad no adopte una ordenanza, cuente con que el ADU seguirá siendo parte de la misma propiedad que la casa. Si su lote puede recibir una casita en el patio, y dónde iría, es el tipo de cosa que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Government Code section 66315, State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
2. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Owner-Occupancy, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
3. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 976 and AB 1033, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
4. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): SB 13, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
5. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (August 1, 2025): Owner Occupancy, Los Angeles Department of City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-10
6. Government Code section 66314(d)(1), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
7. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Sales and Separate Conveyance, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
8. Council File 25-0753, Community Impact Statement (North Westwood Neighborhood Council), Los Angeles City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
9. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Deed Restrictions, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
10. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Rental Terms, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
11. Government Code section 66323(e), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
12. Government Code section 66323(a)(1)(A), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
13. Government Code section 66323(a)(2), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
14. Home-Sharing Administrative Guidelines (September 28, 2026): prohibited activities, Los Angeles Department of City Planning. Datos verificados 2026-10-10
15. Home-Sharing Administrative Guidelines (September 28, 2026): definition of Primary Residence, Los Angeles Department of City Planning. Datos verificados 2026-10-10
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 1154 and JADU owner-occupancy, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): AB 1154, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): Funding, California Department of Housing and Community Development. Datos verificados 2026-10-10
19. Government Code section 66341(c)(3), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.