Lo que cuesta un ADU en Pacoima: convertir el garaje vs. construir una casa nueva en el patio

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Cuánto cuesta en total un ADU en Pacoima?

Depende sobre todo de si convierte el garaje o construye algo nuevo, y los precios publicados ponen esas dos opciones a unos $95,000 a $135,000 de distancia. CALI ADU, una empresa de diseño y construcción de Los Ángeles, publica la conversión sencilla de un garaje para dos carros en estudio o de una recámara en $140,000 a $200,000 o más, y una conversión con ampliación de hasta 500 pies cuadrados en $175,000 a $245,000 o más ³. Para construcción nueva, los estimados de un contratista independiente en la página de planos de la misma empresa van de $180,000 a $200,000 para un estudio de 400 pies cuadrados hasta $275,000 a $295,000 para una unidad de dos recámaras de 800 pies cuadrados ⁴.

Son las cifras de una sola empresa, y hay totales más bajos. Block Renovation presentó seis conversiones de garaje en el área de Los Ángeles con totales publicados de $75,000 a $300,000; el trabajo de $75,000 convirtió un garaje independiente en una unidad de una recámara con cocina y baño ⁵. Tome cualquier rango como punto de partida y pida por escrito a cada constructor qué incluye su cifra.

Si quiere el presupuesto línea por línea de una unidad independiente, Lo que cuesta de verdad un ADU en Reseda revisa cada partida. Esta guía trata la decisión que la mayoría de los dueños en Pacoima enfrenta primero.

¿Qué están construyendo otros dueños de casa en Pacoima?

Sobre todo proyectos de garaje y unidades nuevas bastante grandes. Revisamos todos los permisos de construcción de ADU y JADU que LADBS emitió en el 91331 del 6 de enero de 2025 al 1 de octubre de 2026, sin contar permisos suplementarios: 217 en total ¹.

• Edificios nuevos: 91 permisos. La mediana declara 1,040 pies cuadrados, y 33 se describen como de dos pisos ¹.
• Conversiones de garaje sin agregar espacio: 38 permisos. La mediana declara 346 pies cuadrados ¹.
• Conversiones de garaje con ampliación: 51 permisos. La mediana declara 705 pies cuadrados ¹.

Eso suma 89 de 217 permisos, cerca del 41 por ciento, que partieron de un garaje ¹. En el lote mediano del 91331, de 6,968 pies cuadrados ², muchas veces cabe cualquiera de las dos opciones; ¿Cabe un ADU en mi lote de Pacoima? explica cómo revisar el suyo.

No haga su presupuesto con la valuación impresa en estos permisos. La valuación declarada mediana es de $32,500 para una conversión sencilla de garaje y de $120,000 para una unidad nueva ¹. Es un número escrito en la solicitud, no un precio, y queda muy por debajo de todos los rangos de constructores de arriba.

¿Por qué varía tanto el precio de convertir un garaje?

Sobre todo por el garaje con el que empieza. CALI ADU dice que la variable más grande es el estado del garaje existente, y que la capacidad del panel eléctrico, la distancia al drenaje y cualquier refuerzo sísmico requerido también mueven la cifra ³. Las propias reglas de LADBS para conversiones muestran a dónde va ese dinero.

• Cimientos. Los cimientos existentes pueden quedarse si están en buen estado y cumplieron los requisitos de construcción convencional cuando se hicieron ⁶. Si no, las zapatas necesitan trabajo nuevo.
• Altura del techo. La unidad convertida necesita una altura mínima de techo de 7 pies en todas partes ⁷.
• Paredes cerca del límite del lote. En una conversión sin rociadores, las paredes exteriores a menos de 5 pies del límite de propiedad deben ser resistentes al fuego por 1 hora, lo que se logra con tablaroca Type X de 5/8 de pulgada en todo el lado interior de la pared ⁸.
• Rociadores contra incendios. Solo se exigen si la casa principal ya los tiene, o si una remodelación mayor de la casa los requiere ⁹.

Antes de todo eso, averigüe si el garaje tuvo permiso alguna vez. Cómo saber si su garaje en LA tuvo permiso explica cómo buscar los registros.

¿Cuánto cuesta una casa nueva en el patio, y el tamaño cambia los cargos?

El tamaño cambia tanto el precio de construcción como los cargos. En la página de planos de CALI ADU, los estimados del contratista suben de $180,000 a $200,000 con 400 pies cuadrados, a $275,000 a $295,000 con 800 pies cuadrados, y a $325,000 a $350,000 con 1,000 pies cuadrados, con tarifas fijas de planos de $7,490 a $12,990 ⁴. La empresa también señala que los costos fijos, como los cimientos, la conexión al drenaje, el servicio eléctrico, los permisos y el aire acondicionado, son parecidos sin importar el tamaño ³; por eso las unidades chicas cuestan más por pie cuadrado.

Hay dos límites de tamaño en la ley estatal que conviene conocer antes de escoger un plano.

• 750 pies cuadrados. Desde enero de 2026, no se puede cobrar cargo de impacto (impact fee) a un ADU con 750 pies cuadrados de espacio habitable interior o menos; arriba de eso, se cobra en proporción al tamaño de la casa principal ¹⁰. La mediana de los permisos de ADU nuevos en Pacoima declara 1,040 pies cuadrados ¹, así que la mayoría de las unidades nuevas aquí pasan ese límite.
• 500 pies cuadrados. Un ADU de menos de 500 pies cuadrados de espacio habitable interior se considera como construcción que no agrega 500 pies cuadrados de espacio gravable bajo la regla de cuotas escolares del Education Code ¹¹. La conversión sencilla de garaje mediana en Pacoima, de 346 pies cuadrados ¹, queda debajo de los dos límites. Cuotas escolares de LAUSD para un ADU explica el resto.

La ley estatal también permite que la ciudad limite a 800 pies cuadrados de espacio habitable un ADU independiente nuevo que debe aprobar bajo esa sección, con retiros laterales y traseros de 4 pies ¹². Los planos preaprobados pueden ahorrar tiempo de diseño; vea Los planos estándar de ADU de LA.

¿Qué costos se ahorra al convertir el garaje?

La conversión evita la conexión de agua, reponer el estacionamiento y el problema de los retiros, pero no el panel eléctrico ni el drenaje.

• Conexión de agua. Para un ADU construido dentro de un espacio existente, como un garaje, la ciudad o la empresa de servicios no puede exigir una conexión nueva o separada ni cobrar un cargo de conexión relacionado, salvo que el ADU se construya junto con una casa nueva o se venda por separado ¹³. A una unidad independiente nueva sí se le puede exigir ¹⁴. Si la necesita o la quiere, el servicio doméstico nuevo de 1 pulgada con medidor de 1 pulgada de LADWP cuesta $7,407 en el año fiscal 2026/2027 ¹⁵. Más en ¿Necesito un medidor de agua nuevo para un ADU?
• Estacionamiento. Cuando un garaje se convierte en ADU, la ciudad no puede exigir que reponga esos lugares de estacionamiento ¹⁶.
• Retiros. No se exige retiro para un ADU construido dentro de una estructura accesoria existente ¹⁷, así que un garaje viejo pegado al límite puede quedarse donde está.
• Panel eléctrico. Las dos opciones agregan carga. Un contratista eléctrico de Los Ángeles calcula una mejora de panel con DWP en $3,500 a $7,500 ¹⁸. Vea ¿Necesito un panel de 200 amperios?
• Drenaje. Las dos opciones necesitan una línea que funcione hasta la calle. Si la tubería principal está lejos, lea Drenaje principal a más de 200 pies de su lote.

¿Cómo se ve un presupuesto total en un lote típico de Pacoima?

Sumando solo las partidas con fuente, una conversión sencilla de garaje sale en unos $143,000 a $213,500 o más, y una casa de 800 pies cuadrados en el patio en unos $287,000 a $325,000 antes de cargos de impacto y cuotas escolares.

Conversión sencilla de garaje, unos 350 pies cuadrados:

1. Conversión: $140,000 a $200,000 o más según el rango publicado por un constructor ³; se han reportado totales más bajos ⁵.
2. Revisión de planos y permisos de la ciudad: unos $3,000 a $6,000 para un ADU estándar en la Ciudad de Los Ángeles, según el estimado de ese constructor ³.
3. Mejora del panel, solo si el cálculo de carga la pide: $3,500 a $7,500 ¹⁸.
4. Sin conexión de agua obligatoria, sin cargo de impacto con 750 pies cuadrados o menos, y por debajo del límite escolar de 500 pies cuadrados ¹³¹⁰¹¹.

Casa nueva de 800 pies cuadrados en el patio:

1. Construcción: $275,000 a $295,000 ⁴.
2. Planos: $8,990 por ese plano de tarifa fija ⁴.
3. Revisión de planos y permisos de la ciudad: unos $3,000 a $6,000 ³.
4. Un servicio de agua nuevo, solo si se exige o si lo escoge: $7,407 ¹⁵.
5. Mejora del panel, solo si hace falta: $3,500 a $7,500 ¹⁸.
6. Cargos de impacto en proporción a la casa principal, porque 800 pies cuadrados pasa el límite de 750, y cuotas escolares ¹⁰¹¹.

Los montos bajos suponen que su lote no necesita trabajo de panel ni de agua. Saber cuáles de estas partidas aplican a su lote antes de pagar planos es justo lo que aclara una revisión del lote. Para los costos fuera de la construcción, vea Costos indirectos de un ADU en Los Ángeles.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. ADU and JADU building permits issued in ZIP 91331, January 2025 to October 2026 (Greenlight analysis of LADBS permit data), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-09
2. Lot sizes of single-family parcels in ZIP 91331 (Greenlight analysis of the County Assessor parcel layer), Los Angeles County Office of the Assessor (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-09
3. How much does it cost to build an ADU in Los Angeles?, CALI ADU (Los Angeles design-build firm; builder-published prices). Datos verificados 2026-10-09
4. Signature ADU plans: plan fees and estimated cost to build, CALI ADU (plan company; independent licensed GC estimates). Datos verificados 2026-10-09
5. Garage conversion to ADU in Los Angeles: contractors and real projects, Block Renovation (contractor marketplace; published project totals). Datos verificados 2026-10-09
6. Information Bulletin P/BC 2026-150, Accessory and Junior Accessory Dwelling Units: Foundation, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
7. Information Bulletin P/BC 2026-150: Interior Environment, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
8. Information Bulletin P/BC 2026-150: Fire-Resistance Rated Construction, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
9. Information Bulletin P/BC 2026-150: Fire Protection, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
10. Gov. Code §66311.5(c)(1), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
11. Gov. Code §66311.5(c)(3), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
12. Gov. Code §66323(a)(2), as amended by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
13. Gov. Code §66311.5(d), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
14. Gov. Code §66311.5(e), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
15. Schedule of Charges for Water Facilities, Fiscal Year 2026/2027, Individual Installations (Domestic), Los Angeles Department of Water and Power (LADWP). Datos verificados 2026-10-09
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Parking, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Setbacks, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
18. DWP electrical panel upgrade, LA Pro Electrical (one contractor's published range). Datos verificados 2026-10-09

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.