¿Cuánto cuesta un ADU (unidad de vivienda accesoria) en Granada Hills?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Cuánto cuesta en total una casita en el patio en Granada Hills?

No hay un solo precio, pero los números publicados marcan un piso. Las estimaciones de un contratista general con licencia, publicadas por la compañía de planos CALI ADU, van de $275,000 a $295,000 para una unidad de 800 pies cuadrados, de $325,000 a $350,000 para una de 1,000 pies cuadrados en un piso, y de $385,000 a $420,000 para una de 1,200 pies cuadrados en dos pisos ¹. Abodu, que vende unidades hechas en fábrica, anuncia un costo total esperado desde $298,800 que incluye diseño, permisos, la unidad, entrega e instalación ². Modative, una firma de diseño y construcción de Los Ángeles, publica un rango de construcción de $99,000 a $399,000, con diseño, ingeniería y permisos aparte ³.

En Granada Hills los dueños suelen construir hacia el tamaño alto de esos rangos. La ciudad emitió 104 permisos para edificios ADU nuevos en el 91344 entre enero de 2025 y principios de octubre de 2026, sin contar permisos suplementarios. El mediano tiene 1,036 pies cuadrados, la mitad del medio va de unos 775 a 1,200 pies cuadrados, y 65 de los 104 pasan de 800 pies cuadrados ⁵. Vea también permisos de ADU por código postal y cuánto cuesta un ADU en Reseda.

Mi lote es más grande que la mayoría del Valle. ¿Qué puedo construir y cuánto cuesta?

Sobre todo le permite construir una unidad más grande, y una unidad más grande cuesta más. El lote unifamiliar mediano en Granada Hills (91344) mide 8,345 pies cuadrados, y la mitad está entre 7,524 y 11,393 pies cuadrados; la casa mediana en esos lotes tiene 1,786 pies cuadrados ⁴.

Dos reglas de tamaño importan. La ley estatal garantiza una casita separada de hasta 800 pies cuadrados con retiros de cuatro pies a los lados y atrás ⁷. La ordenanza de ADU de Los Ángeles permite una unidad separada de hasta 1,200 pies cuadrados y dos pisos, con más condiciones ⁶.

Pasar de 800 a 1,200 pies cuadrados agrega unos $110,000 a $125,000 de construcción según las estimaciones de un contratista ¹. El tamaño también cambia las cuotas. La ley estatal prohíbe cobrar cuotas de impacto a un ADU de 750 pies cuadrados de espacio habitable o menos; arriba de eso, las cuotas se cobran en proporción al tamaño de la casa principal ⁹. Las cuotas escolares tienen su propio límite, explicado en cuotas escolares para un ADU en LA.

¿Un ADU pegado a la casa sale más barato que uno separado?

Por lo general es un proyecto más chico, así que el total es menor, pero no encontramos una comparación de precios publicada en Los Ángeles para unidades del mismo tamaño. Lo que sí muestran los registros de permisos de la ciudad es la valuación que cada dueño declaró en el permiso, que no es el precio que usted va a pagar pero sí muestra la diferencia entre tipos de proyecto ⁵.

• Edificios nuevos separados: 104 permisos en el 91344 desde enero de 2025, mediana de 1,036 pies cuadrados, valuación declarada mediana de $120,000 ⁵.
• Ampliaciones (unidades pegadas a la casa y conversiones de garaje que agregan espacio): 63 permisos, mediana de 862 pies cuadrados, valuación declarada mediana de $90,000 ⁵.
• Conversiones de espacio existente: 48 permisos, mediana de 419 pies cuadrados donde aparece el tamaño, valuación declarada mediana de $37,500 ⁵.

Una unidad pegada también tiene un tope que depende de la casa. Bajo la ordenanza de la ciudad, un ADU pegado se limita al 50% de la casa existente, aunque uno de menos de 850 pies cuadrados (menos de 1,000 con más de una recámara) puede pasar ese tope ⁸. Con la casa mediana de Granada Hills en 1,786 pies cuadrados ⁴, la mitad son unos 893 pies cuadrados. Si está pensando en convertir el garaje, revise primero que el garaje tenga permiso: cómo revisar el permiso de un garaje.

¿Cuánto más me cuesta la zona de incendios en Granada Hills?

Sobre todo cambia los materiales, el mantenimiento y el acceso, y en un edificio nuevo los materiales quizá no cuesten mucho más. Cerca del 16% de las parcelas unifamiliares de Granada Hills tocan el mapa de la ciudad de Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio); las reglas están en construir un ADU en la zona de incendios de Granada Hills ¹⁴.

1. Materiales resistentes al fuego. La revisión de planos de LADBS les pide a los solicitantes en la zona cumplir con los materiales y métodos de construcción del Capítulo 7A ¹⁰. Un estudio de Headwaters Economics de 2018, que calculó el costo de una casa de 2,500 pies cuadrados en el suroeste de Montana con datos nacionales de costos, encontró que en total la construcción resistente a incendios costó 2% menos que la típica, mientras que el techo, las ventilas, los plafones y las canaletas costaron $5,860 (27%) más ¹¹. No es un precio de ADU en Los Ángeles, pero sugiere que el costo extra de los materiales en obra nueva es moderado.
2. Limpieza de maleza. En la zona, el Departamento de Bomberos exige limpiar todo el año la maleza y la vegetación peligrosa a 200 pies de cualquier estructura ¹². Mantenerlo limpio es un gasto continuo.
3. Acceso de bomberos. En obra nueva con valuación de $50,000 o más, si alguna parte del edificio queda a más de 150 pies de una calle mejorada o un carril de bomberos aprobado, necesita autorización de la unidad de Hydrants and Access del Departamento de Bomberos ¹³. En un lote profundo, eso puede decidir dónde va la casita.

Los permisos en la zona de incendios son una parte chica de lo que se construye aquí. De los 104 permisos de ADU nuevos en el 91344 desde enero de 2025, 8 están dentro del mapa de la ciudad, con una mediana de 799 pies cuadrados ¹⁴. Son muy pocos para ponerle una cifra en dólares a la zona.

¿Cuánto suman los planos, los permisos y los servicios?

Los planos y el trámite de permisos van desde una tarifa fija de $7,490 a $12,990 con una compañía de planos hasta $20,000 a $30,000 con una firma completa de diseño y construcción ¹³. Para el resto de los costos indirectos, vea los costos indirectos de un ADU en Los Ángeles.

Los servicios dependen más del lote que del edificio:

• Agua. Si se requiere o usted elige un servicio nuevo de agua de 1 pulgada, LADWP cobra $7,407 por el servicio y el medidor en el año fiscal 2026/2027 ¹⁵. Cuándo es obligatorio está en la guía del medidor de agua de LADWP.
• Panel eléctrico. Un contratista eléctrico de Los Ángeles calcula una mejora de panel con DWP en $3,500 a $7,500 ¹⁶. Vea ¿necesito un panel de 200 amperios?.
• Drenaje. Una casita al fondo de un lote profundo necesita una línea larga hasta la calle; vea qué pasa si la línea principal de drenaje está lejos.
• Estudio de suelos. Una firma geotécnica de Glendale dice que en la Ciudad de Los Ángeles normalmente solo se pide un estudio de suelos en lotes de ladera con pendiente, y que un estudio modificado cuesta en promedio unos $1,500 ¹⁷. Eso pesa más en la parte de las lomas de Granada Hills que en las calles planas.
• Árboles. En lotes grandes, un roble o nogal protegido puede cambiar el plan: árboles protegidos en Granada Hills.

¿Cómo se ve un presupuesto total para una casita en Granada Hills?

Sumando solo las partidas con fuente, una unidad de 1,000 pies cuadrados en un piso sale en unos $338,000 a $396,000, y una de 1,200 pies cuadrados en dos pisos en unos $398,000 a $466,000. Las dos cifras son antes de las cuotas de revisión y permiso de LADBS, las cuotas de impacto y las cuotas escolares.

1. Construcción: $325,000 a $350,000 para 1,000 pies cuadrados, o $385,000 a $420,000 para 1,200 pies cuadrados, según las estimaciones de un contratista ¹.
2. Planos, ingeniería y trámite de permisos: $12,990 con la tarifa fija de esa compañía de planos, hasta $30,000 con una firma completa ¹³.
3. Un servicio nuevo de agua de 1 pulgada, solo si se requiere o usted lo elige: $7,407 ¹⁵.
4. Mejora del panel, solo si el cálculo de carga lo pide: $3,500 a $7,500 ¹⁶.
5. Un estudio de suelos modificado, solo si se requiere: unos $1,500 ¹⁷.
6. Zona de incendios, si su lote está en ella: materiales del Capítulo 7A, limpieza de maleza todo el año y quizá una revisión de acceso de bomberos ¹⁰¹²¹³.

El extremo bajo supone que su lote no necesita ninguna de las partidas 3 a 5; el alto supone que necesita las tres. Una unidad de 800 pies cuadrados con la misma cuenta sale en unos $284,000 a $341,000 ^13151617. Saber cuáles de estas partidas aplican a su propio lote es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Signature ADU plans: plan fees and estimated cost to build, CALI ADU (plan company; builder-published estimate). Datos verificados 2026-10-09
2. ADU guide: Los Angeles, Abodu (factory-built ADU seller). Datos verificados 2026-10-09
3. Los Angeles ADU process: consultation, design, build, permit, Modative / Mod EV (Los Angeles design-build firm). Datos verificados 2026-10-09
4. Lot and house sizes of single-family parcels in ZIP 91344 (Greenlight analysis of the County Assessor parcel layer), Los Angeles County Office of the Assessor (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-09
5. ADU building permits issued in ZIP 91344 (Greenlight analysis of LADBS permit data), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-09
6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-09
7. Gov. Code §66323(a)(2), as amended by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Table 2 (attached ADUs), Ordinance ADU column and note 16, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-09
9. Gov. Code §66311.5(c)(1), as amended and renumbered by SB 543 (Stats. 2025, ch. 520), California Legislature (chaptered bill text, posted by LA County Planning). Datos verificados 2026-10-09
10. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item C.1, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
11. Building a Wildfire-Resistant Home: Codes and Costs (Nov. 26, 2018), Headwaters Economics (with IBHS and Bechtle Architects). Datos verificados 2026-10-09
12. Brush clearance requirements, Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-09
13. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item B.7, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-09
14. Fire-zone share of Granada Hills parcels and new ADU permits (Greenlight analysis: City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer), City of Los Angeles GeoHub; LA County Assessor; LADBS Open Data (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-09
15. Schedule of Charges for Water Facilities, Fiscal Year 2026/2027 (Rev. 6/26), Los Angeles Department of Water and Power. Datos verificados 2026-10-09
16. DWP electrical panel upgrade, LA Pro Electrical (one contractor's published range). Datos verificados 2026-10-09
17. ADU and garage conversions: geotechnical soil report, Applied Earth Sciences (Glendale geotechnical firm). Datos verificados 2026-10-09

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.