¿Qué tamaño de ADU cabe en un lote de 6,600 pies cuadrados en Los Ángeles?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué me garantiza la ley estatal en un lote de este tamaño?

La ley estatal garantiza una ADU nueva e independiente de hasta 800 pies cuadrados, con retiros de 4 pies a los lados y al fondo, en cualquier lote que tenga casa, y Los Ángeles tiene que aprobarla de forma ministerial, como un permiso de rutina ⁴. La ciudad no puede usar la cobertura del lote, el coeficiente de área de construcción, el espacio abierto, el retiro del frente ni el tamaño mínimo de lote para impedir una ADU de por lo menos 800 pies cuadrados de espacio habitable interior con esos retiros de 4 pies ³.

Los Ángeles aplica esto directamente. Su límite de Residential Floor Area (RFA, el tope de construcción en un lote R1) no se puede aplicar a estas ADU de la vía estatal, ni puede reducir una ADU independiente a menos de 800 pies cuadrados ni una adjunta a menos de 850 o 1,000 pies cuadrados ⁶. Así que aunque su casa ya ocupe casi toda el área permitida del lote, la casita de 800 pies cuadrados sigue siendo posible.

A partir de enero de 2026, la ley estatal expresa estos tamaños como espacio habitable interior; las secciones de ADU del Government Code se modificaron por última vez con vigencia el 1 de enero de 2026 ³⁴.

¿Qué tan grande puede ser una casita independiente en el patio en Los Ángeles?

Una ADU independiente en Los Ángeles puede medir hasta 1,200 pies cuadrados, que es el máximo estatal para unidades independientes ². Todo lo que pase de 800 pies cuadrados se construye bajo la propia ordenanza de ADU de la Ciudad (LAMC 12.22 A.33), y la Ciudad sí puede aplicar sus límites de área de construcción y cobertura a esa unidad más grande ⁶.

El estado también pone un piso a qué tan bajo puede ser el máximo de una ciudad: ninguna ciudad puede limitar una ADU a menos de 850 pies cuadrados, o a menos de 1,000 pies cuadrados si tiene más de una recámara ³. En la práctica:

• Hasta 800 pies²: garantizada con retiros de 4 pies, sin pelear con el RFA ⁴⁶.
• De 800 a 1,200 pies²: permitida bajo la ordenanza de la Ciudad si el área y la cobertura que le quedan al lote lo permiten ²⁶.
• Una casita de dos pisos: la ordenanza de la Ciudad permite hasta dos pisos para una ADU independiente, dentro del límite de altura de la zona ⁸.

En un lote de 6,600 pies cuadrados, la diferencia entre 800 y 1,200 pies cuadrados depende del tamaño de la casa existente. Ese número se calcula con la zonificación del lote y el tamaño registrado de la casa antes de pagar planos.

¿Qué tan alta puede ser mi ADU?

Una ADU independiente puede medir por lo menos 16 pies de alto en cualquier lote unifamiliar ³. Si su lote está a media milla caminando de una parada de transporte importante o de un corredor de transporte de alta calidad, el mínimo sube a 18 pies, más 2 pies si la inclinación del techo de la ADU coincide con la de la casa, para un total de 20 pies ³⁸.

Una ADU adjunta a la casa puede medir hasta 25 pies o el límite de altura de la zona para la casa, lo que sea menor ³. Una ADU independiente construida bajo la ordenanza de la Ciudad, y no por la vía estatal de 800 pies cuadrados, puede tener dos pisos dentro del límite de altura de la zona ⁸. Para la mayoría de las casitas de un piso en el Valle, 16 pies alcanzan de sobra para un techo inclinado.

¿Puedo convertir mi garaje y dejarlo donde está?

Sí. Si convierte un garaje existente o lo reconstruye en el mismo lugar y con las mismas medidas, no se exige retiro, así que un garaje pegado al lindero trasero o lateral se puede quedar ahí ². No tiene que reponer el estacionamiento que pierde cuando convierte o demuele un garaje para una ADU ².

Por la vía estatal de conversión, el espacio convertido puede crecer hasta 150 pies cuadrados más allá de la estructura existente, pero solo para dar acceso de entrada y salida, como una entrada ⁴. Un garaje típico de dos carros queda como estudio o como unidad de una recámara. Si quiere más espacio, construye nuevo bajo la regla de 800 pies cuadrados o bajo la ordenanza de la Ciudad, y las paredes nuevas respetan los retiros de 4 pies ²⁴.

Antes de contar con eso, confirme que el garaje tiene permiso y que su losa y paredes se pueden adaptar al código de construcción para vivienda. Una búsqueda de permisos en los registros de LADBS contesta la primera parte.

¿También puedo agregar una ADU junior dentro de la casa?

Por lo general, sí. Una JADU (ADU junior) es una unidad de no más de 500 pies cuadrados construida completamente dentro de la casa, y un garaje adjunto cuenta como parte de la casa para esto ¹⁵. La ley estatal obliga a la ciudad a aprobar una ADU más una JADU en un lote unifamiliar ⁴.

Los Ángeles va más allá del mínimo estatal. Según las reglas de combinación de la Ciudad, una ADU independiente por una vía se puede combinar con una ADU adjunta por la otra vía, y en general se puede agregar una JADU a cualquiera de las dos ⁷. Una JADU necesita su propia entrada y por lo menos una cocina básica, y si comparte baño con la casa, el dueño tiene que vivir en la casa o en la JADU ⁵.

¿Qué cabe de verdad en el patio de un lote de 6,600 pies² en Reseda o Pacoima?

Esto es un ejemplo, no su lote. Tome un lote de 50 pies de ancho por 132 de fondo, que da 6,600 pies cuadrados, cerca de las medianas de 91335 Reseda (6,639) y 91331 Pacoima (6,968) ¹⁰.

1. Reste 4 pies de cada lindero lateral para una ADU independiente nueva. Queda una franja construible de 42 pies de ancho ⁴.
2. Suponga que la casa, la entrada de carros y el jardín del frente ocupan los primeros 70 pies. Queda un patio de unos 62 pies de fondo, o 58 pies después del retiro trasero de 4 pies ⁴.
3. Una ADU de un piso de 800 pies cuadrados, de 20 por 40 pies, cabe dentro de esa área de 42 por 58 pies con espacio de sobra, y puede medir 16 pies de alto ³⁴.
4. Una de dos recámaras de 1,000 pies cuadrados, de 25 por 40 pies, también cabe en papel, pero como pasa de 800 pies cuadrados tiene que cumplir los límites de área y cobertura de la Ciudad ⁶.
5. Si además convierte parte de la casa en una JADU de 500 pies cuadrados, eso no ocupa nada de patio ¹⁵.

Lo que achica ese rectángulo en un lote real casi nunca es la zonificación. Es la línea del drenaje que cruza el patio, un cable eléctrico encima, un árbol protegido, una servidumbre, o un garaje independiente justo donde va la ADU. Además, en un lote normal las ADU independientes nuevas tienen que quedar detrás de la casa ⁹.

¿Qué debo revisar antes de pagar planos?

Revise cuatro cosas primero: la zonificación y el tamaño registrado del lote, los pies cuadrados con permiso de la casa, si el garaje tiene permiso, y cualquier cosa en el patio sobre la que no se pueda construir. Las primeras tres salen de los registros de la Ciudad y del Condado; la última requiere ver el lote.

Dos cosas que los dueños en Reseda y Pacoima casi siempre pueden pasar por alto: en nuestro conteo, ningún lote unifamiliar en 91335 ni en 91331 toca el mapa de Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio) de la Ciudad, así que los límites de zona de incendio en ladera para ADU más grandes casi nunca aplican ¹⁰. Que le toque la altura de 18 pies depende de la distancia caminando a transporte frecuente, lo cual la Ciudad le deja demostrar con una impresión de ZIMAS ⁸.

Este es el tipo de pregunta que una revisión del lote resuelve antes de que un arquitecto empiece a dibujar.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Government Code § 66313 (ADU definitions), California Legislative Information. Datos verificados 2026-10-08
2. Government Code § 66314 (ADU ordinance standards), California Legislative Information. Datos verificados 2026-10-08
3. Government Code § 66321 (size, height and setback limits), California Legislative Information. Datos verificados 2026-10-08
4. Government Code § 66323 (ADUs that must be approved ministerially), California Legislative Information. Datos verificados 2026-10-08
5. Government Code § 66333 (junior ADUs), California Legislative Information. Datos verificados 2026-10-08
6. ZA Memo 143, Revision 1: Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law (Q.3), Los Angeles City Planning and LADBS. Datos verificados 2026-10-08
7. ZA Memo 143, Revision 1: Combinations of ADUs and JADUs, Los Angeles City Planning and LADBS. Datos verificados 2026-10-08
8. ZA Memo 143, Revision 1: Table 1 (detached ADU options) and Q.34 (transit proximity), Los Angeles City Planning and LADBS. Datos verificados 2026-10-08
9. ZA Memo 143, Revision 1 (Q.37, detached ADU location), Los Angeles City Planning and LADBS. Datos verificados 2026-10-08
10. LA County Assessor parcel layer (Greenlight analysis of single-family lots by ZIP), Los Angeles County Office of the Assessor, via LA County GIS. Datos verificados 2026-10-08

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.