¿Qué altura puede tener una ADU en Los Ángeles y puede ser de dos pisos?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Cuál es el límite de altura para una ADU en el patio en Los Ángeles?

Depende de cuál de los dos reglamentos use para construir. La ley estatal fija mínimos que ninguna ciudad puede bajar: 16 pies para una ADU separada en un lote con casa o edificio de apartamentos ¹, 18 pies si el lote está a media milla caminando de una parada principal de transporte o de un corredor de transporte de alta calidad ², y 2 pies más cuando la inclinación del techo de la ADU coincide con la de la casa principal ³. Una ADU separada en un lote con un edificio multifamiliar de varios pisos, existente o propuesto, también recibe 18 pies ²¹.

Los Ángeles aplica esas cifras a su ADU estatal, el edificio nuevo separado de hasta 800 pies cuadrados con retiros laterales y traseros de 4 pies ¹⁴. La tabla de ADU de City Planning indica para ese tipo 16 pies, o 18 pies dentro de media milla de transporte, más 2 pies por un techo con la misma inclinación, para un total de 20 pies ⁸.

El segundo reglamento es la ordenanza de ADU de la propia Ciudad. Su ADU separada, que puede pasar de 800 pies cuadrados, está limitada a 2 pisos, sin contar sótanos, y al límite de altura de la zona para un edificio nuevo o una ampliación ⁸.

• ADU estatal separada (hasta 800 pies cuadrados): 16, 18 o 20 pies ⁸.
• ADU separada por ordenanza de la Ciudad: 2 pisos y el límite de altura de la zona ⁸.
• ADU pegada a la casa: el límite de altura de la zona o 25 pies, lo que sea menor ⁹.
• Conversión de un garaje o cuarto existente: la altura del edificio que ya tiene ⁶.

¿Mi lote califica para 18 o 20 pies?

Solo si puede demostrar que el lote está a media milla caminando de una parada principal de transporte o de un corredor de transporte de alta calidad ². City Planning explica que el incentivo de altura exige una línea de autobús que pase cada 15 minutos en horas pico, y que se puede comprobar imprimiendo la Sección C del visor SB 9 Eligibility en ZIMAS, en la pestaña Planning and Zoning ¹². El manual del estado también señala el mapa del California State Geoportal para revisar si una dirección está en un High-Quality Transit Corridor (corredor de transporte de alta calidad) ⁷.

Los 2 pies extra, de 18 a 20, dependen del techo. City Planning considera que el techo de la ADU coincide con el de la casa cuando el porcentaje de inclinación es el mismo, y un techo plano de 2% o menos no se considera inclinado ¹¹. Si su casa tiene más de una inclinación, la ADU solo tiene que coincidir con una, pero todo el techo de la ADU debe coincidir con ella ¹¹. Una ADU moderna de techo plano detrás de una casa tipo rancho con techo inclinado no recibe los 2 pies extra.

¿Puedo construir una ADU de dos pisos en Los Ángeles?

Sí. Hay dos caminos. Con la ordenanza de la Ciudad, una ADU nueva separada puede tener hasta 2 pisos y la altura que permita la zona ⁸. En un lote con zonificación R1, RS o RE9, LADBS limita los edificios a 28 pies cuando cualquier parte del techo tiene menos de 25% de inclinación, y a 33 pies cuando la inclinación es de 25% o más ¹⁵. En lotes más grandes RA y RE11 a RE40 los límites son 30 y 36 pies ¹⁶. En ambos casos hay espacio para dos pisos.

Con la ley estatal, una ADU de dos pisos también está protegida si cabe. El departamento de vivienda del estado dice que si una ADU separada de dos pisos se puede construir dentro de las alturas que da el estado y cumple el código de construcción, la ciudad no puede negarla, aunque la zonificación limite la casa principal a un piso ⁵. En la práctica, meter dos pisos bajo un techo de 16 pies es muy justo, y por eso la mayoría de las casitas de dos pisos en Los Ángeles van por el camino de la ordenanza.

El camino de la ordenanza tiene condiciones que la ADU estatal no tiene. En cualquier lote que esté a la vez en una Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio) y en un Hillside Area (zona de laderas), la ordenanza prohíbe las ADU salvo algunas excepciones ¹³. Por eso un plano de dos pisos en un lote de las faldas de los cerros puede ser imposible, mientras que uno de un piso y 800 pies cuadrados en el mismo lote sí se puede. Nuestra guía de zonas de incendio explica ese caso, y la guía de retiros explica dónde puede ir un edificio más alto.

¿Qué altura puede tener una ADU pegada a la casa o encima del garaje?

Una ADU pegada a la casa puede llegar al límite de altura de la zona para la casa o a 25 pies, lo que sea menor ⁴⁹. En un lote R1, donde el límite de la casa es de 28 o 33 pies ¹⁵, eso significa 25 pies en la práctica. La ley estatal no obliga a la ciudad a permitir una ADU pegada de más de dos pisos ⁴.

Una conversión es distinta. Cuando convierte un garaje o cuarto existente en ADU, el manual del estado dice que la altura queda limitada a la dimensión de la estructura original ⁶. Puede agregar hasta 150 pies cuadrados fuera del área original solo para entrar y salir, y el manual pone como ejemplo una escalera hacia una ADU en el segundo piso ²⁰. Agregar un piso completo encima de un garaje separado es una ampliación, y en Los Ángeles eso cae bajo el límite de 2 pisos y la altura de la zona de la ordenanza ⁸.

Antes de planear algo encima del garaje, confirme que el garaje tiene permiso. Nuestra guía de permisos del garaje explica cómo buscarlo.

¿Cómo mide la ciudad la altura de una ADU?

Los Ángeles mide una ADU igual que cualquier otro edificio, con las reglas de altura de la zona, el Height District (distrito de altura), cualquier Hillside Area, Specific Plan u otra capa de zonificación ¹⁰.

En un lote plano del Valle, LADBS define la altura como la distancia desde el nivel del suelo hasta el punto más alto del edificio, incluidos los pretiles, y define el nivel del suelo como el punto más bajo del terreno terminado, pavimento o banqueta a 5 pies alrededor del edificio ¹⁷. Ese detalle importa. Si su patio baja un pie hacia la cerca de atrás, la medida empieza en el punto más bajo junto a la ADU, y un techo de 16 pies dibujado desde el lado alto puede pasarse del límite.

La hoja de correcciones de revisión de planos de ADU pide un mapa topográfico con el edificio marcado para determinar su altura ¹⁹. Las Hillside Areas siguen sus propias reglas de altura, otra razón para revisar las capas de su lote antes de escoger un diseño ¹⁰.

¿Cómo averiguo qué límite de altura aplica a mi lote?

Puede resolver casi todo usted mismo con herramientas públicas.

1. Busque su dirección en ZIMAS y anote la zona, por ejemplo R1-1, y si el lote está en un Hillside Area, en una Very High Fire Hazard Severity Zone o en un Specific Plan. Cada uno puede cambiar el límite ¹⁰¹³.
2. Compare la zona con los límites de LADBS: 28 o 33 pies para R1, RS y RE9, y 30 o 36 pies para RA y RE11 a RE40, según la inclinación del techo ¹⁵¹⁶. Una zona de variación como R1V tiene su propia cifra ¹⁸.
3. Abra el visor SB 9 Eligibility en ZIMAS e imprima la Sección C para ver si califica para la altura por transporte ¹².
4. Escoja su camino. Una casita de un piso de hasta 800 pies cuadrados cabe como ADU estatal de 16 a 20 pies ⁸. Una más grande o de dos pisos necesita el camino de la ordenanza y el límite de la zona ⁸.
5. Mida la caída de su patio. En un patio con pendiente, el punto más bajo a 5 pies de la ADU marca el punto de partida ¹⁷.

Este es el tipo de pregunta que resuelve una revisión del lote, porque la respuesta sale de la zona, las capas y el terreno juntos. Para ver qué cabe en un lote típico del Valle, lea qué tamaño de ADU cabe en un lote de 6,600 pies cuadrados.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-09
2. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-09
3. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-09
4. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-09
5. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
6. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
7. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
8. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
9. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
10. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
11. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
12. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
13. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
14. ZA Memo 143, Revision 1: Accessory Dwelling Units (LAMC Chapter 1), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-09
15. Plan Check Zoning Correction Sheet, Single-Family Zones (Mansionization), LADBS. Datos verificados 2026-10-09
16. Plan Check Zoning Correction Sheet, Single-Family Zones (Mansionization), LADBS. Datos verificados 2026-10-09
17. Plan Check Zoning Correction Sheet, Single-Family Zones (Mansionization), LADBS. Datos verificados 2026-10-09
18. Plan Check Zoning Correction Sheet, Single-Family Zones (Mansionization), LADBS. Datos verificados 2026-10-09
19. ADU Plan Check Correction Sheet, LADBS. Datos verificados 2026-10-09
20. Accessory Dwelling Unit Handbook, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-09
21. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-09

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.