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Guías

¿Puedo construir un ADU en una Very High Fire Hazard Severity Zone en Granada Hills?

Sí, en la mayoría de los casos. Los Ángeles prohíbe sus propios ADU más grandes, los ADU "de ordenanza", solo en lotes que están a la vez en una Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio) y en un Hillside Area (zona de ladera), y la ciudad dice que esa prohibición no se puede aplicar a los ADU (unidad de vivienda accesoria) de ley estatal: una casita independiente en el patio de hasta 800 pies cuadrados, la conversión de un espacio existente como el garaje, o un ADU junior dentro de la casa 1234. Lo que sí cambia la zona de incendio es la forma de construir. Cuente con materiales resistentes al fuego según el Capítulo 7A, una revisión de acceso del Departamento de Bomberos en lotes profundos, y rociadores solo si su casa principal ya los necesita 567.

Editado por Ryan Rambo, gerente de construcciónDatos verificados 2026-10-08

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Cuántas casas de Granada Hills están en la zona de incendio?

Más o menos una de cada seis. Comparamos cada lote unifamiliar del código postal 91344 dentro de la Ciudad de Los Ángeles con el mapa de la ciudad de Very High Fire Hazard Severity Zone, y 2,152 de 13,337 lotes tocan la zona, o sea el 16% 8.

Tome ese número como un mínimo, no como la cuenta final. La capa del mapa de la ciudad que usamos se editó por última vez en 2019. El 24 de marzo de 2025, CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados de riesgo de incendio para Los Ángeles, y el Departamento de Bomberos de Los Ángeles dijo que espera que más lotes queden afectados 9. Un lote que estaba fuera de la zona cuando usted compró puede estar dentro ahora o pronto.

La zona no ha frenado la construcción en Granada Hills. La ciudad emitió 174 permisos de construcción de ADU y ADU junior en el 91344 en 2024, 210 en 2025 y 157 en 2026 hasta el 4 de octubre, lo que lo hace el segundo código postal con más ADU en el Valle 10.

¿Qué diferencia hay entre un ADU de ley estatal y un ADU de ordenanza?

Los Ángeles maneja dos juegos de reglas para ADU al mismo tiempo. La ley estatal garantiza algunos tipos de ADU que la ciudad tiene que aprobar, y la ordenanza de ADU de la ciudad ofrece opciones más grandes con más condiciones. La guía de City Planning dice que las dos se deben aplicar por separado 11.

Los ADU de ley estatal que importan para una casa en Granada Hills son estos:

La opción más grande de la ciudad es el ADU de ordenanza independiente, que la tabla de City Planning permite hasta 1,200 pies cuadrados y dos pisos 12. Esa unidad más grande es la que alcanza la regla de la zona de incendio.

¿Puedo construir un ADU si mi lote está en zona de incendio y también en un Hillside Area?

Sí, si construye un ADU de ley estatal. El código de la ciudad prohíbe los ADU en lotes que están a la vez en una Very High Fire Hazard Severity Zone y en un Hillside Area, salvo en algunos casos enumerados, pero la guía de City Planning de agosto de 2025 dice que esa restricción no se puede aplicar a los tipos de ADU de ley estatal 1.

En la práctica, un lote en las dos zonas todavía puede tener una casita independiente de 800 pies cuadrados, una conversión de garaje o un JADU 1234. El que está en riesgo es el ADU de ordenanza, el más grande. Si un ADU de ordenanza sí califica para una excepción, la ciudad todavía puede exigir mejoras públicas para cumplir una regla de frente de calle de 20 pies de ancho 13.

El departamento estatal de vivienda (HCD) ha cuestionado la prohibición misma. En una carta de noviembre de 2024, le dijo a Los Ángeles que la ciudad no había demostrado que los ADU afectaran la seguridad pública en la zona de incendio, y que debía quitar la prohibición o justificar áreas específicas por resolución 14. Según la guía de agosto de 2025, la ciudad todavía considera que los ADU de ordenanza están sujetos a ella, así que planee con eso en mente hasta que cambie 1.

El Hillside Area es un mapa aparte del mapa de incendio 15. Muchos lotes en zona de incendio no están en él.

Revise su propio lote, gratis.

Ingrese su dirección y vea la zonificación, el tamaño del lote, las zonas de incendio y de ladera, la distancia al drenaje y lo que ya está construido, según los registros de la ciudad. (La herramienta está en inglés.)

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¿Y si mi lote está en zona de incendio pero no en un Hillside Area?

Entonces la prohibición de las dos zonas no aplica, porque solo alcanza a los lotes que están en ambas 1. Usted puede escoger un ADU de ley estatal o un ADU de ordenanza, con las reglas propias de cada uno.

Las normas de construcción aplican de todos modos. Esas dependen de dónde está el edificio, no del tipo de ADU que escoja, y se explican en la siguiente sección 5.

¿Qué le agrega a mi ADU construir en zona de incendio?

Sobre todo materiales y acceso, y a veces rociadores. Estas son las tres cosas que hay que presupuestar y planear:

  1. Materiales del Capítulo 7A. La revisión de planos de LADBS les indica a los solicitantes en la zona que cumplan con los materiales, sistemas y métodos de construcción del Capítulo 7A 5. El propósito de ese capítulo es ayudar a que un edificio resista la entrada de llamas y brasas de un incendio de vegetación, así que rige cosas como el techo, las ventilas del ático y de los aleros, el revestimiento exterior, las ventanas y las puertas 16.
  2. Acceso de bomberos. En construcción nueva con valor de $50,000 o más, si alguna parte del edificio queda a 150 pies del borde de una calle mejorada o de un carril de bomberos aprobado, se necesita la autorización de la Unidad de Hidrantes y Acceso (Hydrants and Access Unit) del Departamento de Bomberos 6. El caso típico es un lote profundo de Granada Hills con la casita al fondo.
  3. Rociadores solo si la casa los tiene. La ley estatal dice que no se puede exigir rociadores contra incendios en un ADU cuando no se le exigieron a la casa principal, y construir el ADU no obliga a poner rociadores en la casa principal 7. LADBS sí los exige en el ADU si la casa existente ya tiene un sistema de rociadores 17.

Nada de esto detiene un proyecto, pero cada punto cambia el costo total, y lo del acceso puede cambiar dónde va la casita.

¿Cómo reviso si mi propio lote está en la zona de incendio?

Búsquelo en dos lugares, porque el mapa de la ciudad y el mapa estatal más nuevo puede que todavía no coincidan.

  1. ZIMAS, el buscador de lotes de la ciudad. Entre a ZIMAS, busque su dirección y lea las líneas de Very High Fire Hazard Severity Zone y Hillside Area en el reporte del lote. Los límites de la zona de incendio de la ciudad los fija el Departamento de Bomberos de Los Ángeles conforme a la ley estatal 18.
  2. El mapa de CAL FIRE de 2025. El Departamento de Bomberos dirige a los residentes a una comparación en línea de los mapas viejos y nuevos 9. La ley estatal obliga a Los Ángeles a adoptar los mapas recomendados por ordenanza, y la ciudad no puede bajar un nivel de riesgo que recomiende el estado 9. No encontramos registro de la adopción final de la ciudad a octubre de 2026, así que si el mapa nuevo muestra su lote en la zona, planee como si lo estuviera.
  3. Anote las dos respuestas. Apunte si está en zona de incendio, en Hillside Area, en las dos o en ninguna. Esa sola línea le dice qué tipos de ADU son posibles antes de que alguien dibuje planos.

Aclarar qué mapa aplica a un lote específico, y qué le hace al diseño, es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

¿La zona de incendio impide convertir el garaje?

No. Convertir un espacio existente es un tipo de ADU de ley estatal, y la ciudad dice que la restricción de zona de incendio y Hillside Area no se puede aplicar a los ADU de ley estatal 13.

¿Tendré que poner rociadores contra incendios en mi ADU?

Solo si a su casa principal se le exigieron o si ya tiene un sistema de rociadores 717. Construir el ADU no obliga a poner rociadores en la casa principal 7.

¿Qué tan grande puede ser mi ADU en zona de incendio que también es Hillside Area?

Un ADU independiente de ley estatal puede ser de hasta 800 pies cuadrados, y un JADU de hasta 500 pies cuadrados 24. El ADU de ordenanza, más grande, está restringido en lotes que están en las dos zonas 1.

¿Cambiaron los mapas de riesgo de incendio en 2025?

Sí. CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados para Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, y el Departamento de Bomberos espera que más lotes queden afectados 9.

Fuentes

  1. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  2. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, quoting Gov. Code § 66323(a)(2), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  3. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, on Gov. Code § 66323(a)(1), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  4. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section B (JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  5. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item C.1, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-08
  6. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item B.7, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-08
  7. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.31 (Gov. Code § 66314(d)(12)), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  8. Greenlight parcel count: LA County Assessor parcels (City of LA single-family, ZIP 91344) intersected with the City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-08
  9. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-08
  10. Building and Safety - Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x (Greenlight query by Valley ZIP), City of Los Angeles Open Data / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  11. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section II, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  12. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  13. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.32, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-08
  14. Los Angeles ADU ordinance review letter (findings), Nov. 19, 2024, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-08
  15. Zoning Code glossary: Hillside Area, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-08
  16. California Building Code Chapter 7A, Materials and Construction Methods for Exterior Wildfire Exposure, Section 701A.2 (2010 edition text), California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-08
  17. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item E.4, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-08
  18. Zoning Code glossary: Very High Fire Hazard Severity Zone, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-08

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