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Guías

¿Puedo construir un ADU si mi terreno en Los Ángeles está en un Hillside Area (zona de ladera)?

Sí. Estar en un Hillside Area no impide por sí solo un ADU (unidad de vivienda accesoria). La prohibición de la ciudad solo alcanza los terrenos que están a la vez en un Hillside Area y en una Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio), y aun ahí no se puede aplicar a los ADU de ley estatal 3. Lo que cambia la etiqueta de ladera son las reglas de tamaño y de calle para los ADU más grandes de la propia ciudad, y cuánta revisión de suelo y nivelación pasan sus planos 5812.

Editado por Ryan Rambo, gerente de construcciónDatos verificados 2026-10-10

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Cómo sé si mi terreno está en un Hillside Area?

Busque su dirección en ZIMAS y lea la fila Hillside Area en el reporte de la propiedad. Un Hillside Area es cualquier zona que aparece en el mapa Hillside Area Map de la ciudad, así que la respuesta es una línea en un mapa, no qué tan empinado se ve su patio 1.

En el Valle esa línea sigue las faldas de los cerros. Revisamos cada terreno unifamiliar de la Ciudad de Los Ángeles en 35 códigos postales del Valle contra la capa pública Hillside Area de la ciudad, usando el punto central de cada terreno 2:

Un terreno cerca del borde puede quedar de cualquier lado, así que la fila de ZIMAS de su propia propiedad es la respuesta que cuenta.

¿Puedo construir un ADU en un terreno de ladera que no está en zona de incendio?

Sí. La prohibición de la ciudad solo alcanza los terrenos que están a la vez en un Hillside Area y en una Very High Fire Hazard Severity Zone, así que un terreno de ladera fuera de la zona de incendio puede elegir un ADU de ley estatal o uno de los Ordinance ADU de la ciudad 3.

Los dos caminos tratan la ladera de forma muy distinta. Los ADU de ley estatal, como una casita independiente en el patio de hasta 800 pies cuadrados, una conversión de garaje o un ADU junior, están exentos de las normas locales de zonificación, diseño y desarrollo 4. Los Ordinance ADU siguen las reglas de la ciudad, y en ladera eso incluye las reglas de altura de ladera y el límite de área de piso de ladera 56. La guía de zona de incendio compara los dos caminos, y la guía de altura explica qué tan alto puede ser cada uno.

Los terrenos que son solo de ladera no son lo más común. En Woodland Hills 91364, Encino 91436, Tarzana, Sherman Oaks 91403 y Studio City, casi todas las casas de ladera de nuestro conteo también están en la zona de incendio 2. Los terrenos solo de ladera se concentran en Granada Hills, donde 3,833 casas están en el Hillside Area pero solo 1,781 de ellas también están en la zona de incendio, y en menor medida en Porter Ranch, Sylmar y Canoga Park 91304 2.

¿La Baseline Hillside Ordinance va a achicar mi ADU?

A un ADU de ley estatal, no. City Planning dice que el límite de área residencial de piso, llamado RFA (Residential Floor Area), no se puede aplicar a los ADU de ley estatal, ni puede bajar ningún ADU de los tamaños que protege la ley estatal: 800 pies cuadrados independiente, y 850 o 1,000 pies cuadrados adosado 5.

Para un Ordinance ADU, el RFA en las zonas R1, RE, RS y RA puede limitar más el tamaño 5. En un terreno de ladera ese límite viene de la Baseline Hillside Ordinance. La hoja de correcciones de ADU de LADBS pide obtener un Joint Referral Form de City Planning para fijar el RFA máximo, con un mapa de análisis de pendiente que forma parte de los planos aprobados, y puede señalar un proyecto que pasa el RFA máximo o el máximo de yardas cúbicas de nivelación 7.

En la práctica, un Ordinance ADU grande en ladera comparte un solo presupuesto de área de piso con la casa principal. Si la casa ya usa casi todo, la casita de patio de 800 pies cuadrados de ley estatal es la opción que ese límite no puede tocar 5.

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Ingrese su dirección y vea la zonificación, el tamaño del lote, las zonas de incendio y de ladera, la distancia al drenaje y lo que ya está construido, según los registros de la ciudad. (La herramienta está en inglés.)

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¿La ciudad me va a obligar a ampliar la calle frente a mi terreno de ladera?

Por lo general, no. La guía de City Planning dice que no se pueden exigir mejoras públicas físicas ni dedicaciones de terreno para ningún tipo de ADU o ADU junior, y nombra la regla de acceso por calle en ladera, LAMC 12.21 C.10(i), entre los requisitos que no aplican 8.

La excepción es estrecha. Un Ordinance ADU en un terreno que está a la vez en un Hillside Area y en la zona de incendio todavía puede tener que dedicar terreno, y se le pueden pedir mejoras públicas para llegar a un frente de calle de 20 pies de ancho 8.

Aun así, puede que la pregunta de la calle aparezca en la revisión de planos. La hoja de correcciones de ADU de LADBS, revisada por última vez en 2021, tiene un punto que dice que la Hillside Ordinance puede aplicar y pide a Public Works determinar si la calle es estándar o subestándar 7. La guía de City Planning es el documento más nuevo, de agosto de 2025, así que conviene saber que existe si una calle angosta es lo único en duda 8.

¿Qué cambia si mi terreno de ladera también está en zona de incendio?

Entonces aplica la regla de las dos zonas. Los ADU de ley estatal siguen disponibles, y el Ordinance ADU más grande de la ciudad es el que queda restringido 3. La guía de zona de incendio explica esa regla a fondo, así que aquí van los tres puntos que no cubre.

  1. La regla cae sobre todo en el Valle. Una moción del Concejo de abril de 2024 describió cómo la ciudad exentó dos planes comunitarios del lado este, Northeast Los Angeles y Silver Lake–Echo Park–Elysian Valley, de modo que las normas aplican en West Los Angeles y el San Fernando Valley 9. La moción pidió anular esa exención; no encontramos registro del resultado a octubre de 2026.
  2. Las condiciones viejas se recortaron. La ordenanza de 2019 permitía ADU en estas zonas solo con rociadores automáticos, un espacio de estacionamiento fuera de la calle y mejoras de calle de al menos 20 pies frente al terreno 10. City Planning ahora dice que la ciudad no puede imponer las condiciones de rociadores y estacionamiento a los Ordinance ADU cuando chocan con la ley estatal, y la condición de calle se limita a dedicaciones y mejoras del frente 118.
  3. Algunos barrios en zona de incendio quedan totalmente fuera del Hillside Area. West Hills 91307 tiene 1,913 casas unifamiliares en zona de incendio en nuestro conteo, y Woodland Hills 91367 tiene 1,900, pero casi ninguna está en el Hillside Area 2. Los registros de permisos de LADBS coinciden: ningún permiso en 91307 y solo 6 en 91367 tienen la marca Hillside 13. En esos terrenos la prohibición de las dos zonas no alcanza a un Ordinance ADU 3.

¿Qué le agrega un terreno de ladera a mis planos y permisos?

Sobre todo revisión de suelo y nivelación, y muchas veces una revisión de planos más lenta. LADBS dice que se requieren permisos para nivelación o movimiento de tierra en el Hillside Grading Area, y que normalmente se pide un reporte de suelos y/o geología antes de emitir esos permisos 12. Las excavaciones para sótanos y albercas en un Hillside area necesitan revisión de planos de nivelación antes de emitir cualquier permiso 14.

La exención de ley estatal cubre normas de zonificación, diseño y desarrollo 4. No es un pase libre en la revisión de construcción: la hoja de correcciones de ADU todavía pide reportes de suelo, cimentación y geología aprobados por la Grading Section de LADBS cuando aplican 15.

La guía del reporte de suelos explica cuándo la preinspección de nivelación pide un reporte y cuánto cuesta, y la guía de revisión de planos muestra por qué un ADU de un piso fuera de las reglas de ladera suele avanzar más rápido. Saber cuáles de estas reglas alcanzan su terreno antes de que alguien dibuje planos es el tipo de cosa que resuelve una revisión del terreno (lot check).

Respuestas rápidas

¿Un Hillside Area es lo mismo que una zona de incendio?

No. Son mapas distintos de la ciudad 1. En nuestro conteo, unas 2,000 casas de Granada Hills están en el Hillside Area pero no en la zona de incendio, y la mayoría de las casas en zona de incendio de West Hills 91307 están fuera del Hillside Area 2.

¿Puedo convertir mi garaje en ADU en un terreno de ladera?

Sí. Una conversión es un ADU de ley estatal, exento de las normas locales de zonificación y de la prohibición de ladera y zona de incendio de la ciudad 34.

¿El límite de área de piso de ladera aplica a una casita de patio de 800 pies cuadrados?

No. City Planning dice que el RFA no se puede aplicar a los ADU de ley estatal ni usarse para bajar un ADU independiente de 800 pies cuadrados 5.

¿Tengo que mejorar mi calle para construir un ADU en un Hillside Area?

Por lo general, no 8. La excepción es un Ordinance ADU en un terreno que está a la vez en un Hillside Area y en la zona de incendio, que todavía puede enfrentar dedicaciones y mejoras del frente 8.

Fuentes

  1. Zoning Code glossary: Hillside Area, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
  2. Greenlight parcel count: LA County Assessor single-family parcels (City of LA, 35 Valley ZIPs) matched to the City of LA GeoHub "Hillside Ordinance" (Hillside Area) and "Very High Fire Hazard Severity Zones" layers, City of Los Angeles GeoHub / LA County Assessor parcel layer (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-10
  3. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  4. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section on GC § 66323(a), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  5. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.3, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.5, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  7. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), items 26 to 28, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-10
  8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.32, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  9. Motion (Hernandez), Council File 16-1468-S2, Apr. 26, 2024, Los Angeles City Council / City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
  10. Motion (Hernandez), Council File 16-1468-S2, Apr. 26, 2024 (on Ordinance 186481), Los Angeles City Council / City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
  11. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42 (Ordinance ADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  12. Grading Inspections, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-10
  13. Building and Safety - Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x (Greenlight query, Hillside Ordinance Area flag by ZIP), City of Los Angeles Open Data / LADBS. Datos verificados 2026-10-10
  14. Grading Permits, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-10
  15. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item B.5, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-10

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