Cómo construir un ADU separado en Granada Hills

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué tan grande puede ser la casita en mi terreno de Granada Hills?

Empiece con dos números. La ley estatal garantiza un ADU separado de construcción nueva de hasta 800 pies cuadrados, con retiros de 4 pies a los lados y atrás, en cualquier terreno con casa ¹, y puede medir por lo menos 16 pies de alto ². La ordenanza de ADU de la ciudad permite una unidad separada de hasta 1,200 pies cuadrados y hasta dos pisos ³.

La unidad de 800 pies cuadrados es el piso. El límite de área residencial (RFA) de su zona, la cobertura del terreno y los retiros del frente pueden recortar una unidad más grande de la ordenanza, pero el RFA no se puede aplicar a un ADU de ley estatal ni usarse para bajar una unidad separada de 800 pies cuadrados ⁴.

También puede combinar opciones. Los Ángeles permite combinar un ADU separado de ley estatal con un ADU adosado de la ordenanza, o un ADU adosado de ley estatal con uno separado de la ordenanza, y un ADU junior (JADU) de hasta 500 pies cuadrados dentro de la casa por lo general se combina con las opciones para vivienda unifamiliar ⁵⁶. Para terrenos más chicos vea qué tamaño de ADU cabe en un terreno de 6,600 pies², y para la altura, qué tan alto puede ser un ADU en LA.

¿Qué están construyendo mis vecinos en Granada Hills?

Sobre todo unidades más grandes que el mínimo estatal. Sacamos todos los permisos de ADU de edificio nuevo emitidos en 91344 del 2 de enero de 2025 al 2 de octubre de 2026: 104 permisos, con un tamaño mediano de 1,036 pies cuadrados, y 65 de más de 800 pies cuadrados ⁸.

En esos permisos resaltan otras cosas ⁸:

• Los dos pisos son comunes. 26 de los 104 describen un edificio de dos pisos.
• La mayoría usa las reglas de la ciudad. 67 citan la ordenanza de ADU de la ciudad y 36 la ley estatal (7 citan ambas), lo que cuadra con pasar de 800 pies cuadrados.
• Aparecen rociadores. 22 mencionan rociadores contra incendios.
• Hay zonas de todo tipo. 56 estaban en terrenos RS, 17 en RA, 17 en RE9, RE11 o RE40, 12 en R1 y 2 en A1.

Unos pocos (6) eran proyectos de SB 9, así que tómelo como una muestra de lo que se hace aquí, no como un conteo de casitas. La tendencia por código postal está en cuántos ADU se construyen en el Valle, y lo que cuestan esos tamaños en costo de un ADU en Granada Hills.

Mi terreno es grande. ¿Por qué la ciudad podría limitar mi ADU a menos de 1,200 pies?

Porque un terreno grande casi siempre trae una casa grande, y el límite de área cuenta las dos. En las zonas R1, RE, RS y RA, el límite RFA se puede aplicar por separado a un ADU de la ordenanza y reducir su tamaño ⁴. La casa mediana en 91344 mide 1,786 pies cuadrados ⁷, así que una casa grande en un terreno promedio puede usar más del margen de lo que uno espera.

Las letras de zona de su terreno importan, porque RA, RE y RS no usan la misma fórmula. Busque su zona en ZIMAS antes de escoger el tamaño del plano.

Un vecindario de Granada Hills tiene su propia capa. La Zona de Preservación Histórica (HPOZ) de Balboa Highlands, el vecindario Eichler adoptado en 2010, es el primer vecindario de la posguerra en el Valle con estatus de distrito histórico ¹⁰. La ciudad dice que una norma de HPOZ que limitaría un ADU a menos de 800 pies cuadrados queda sin efecto para un ADU de ley estatal ⁹. Si su terreno está ahí, pregunte al personal de HPOZ de City Planning qué revisión necesita su diseño antes de pagar planos.

Mi terreno tiene pendiente. ¿Qué cambia para un ADU separado?

La pendiente por sí sola no descarta una casita, pero la designación de Hillside Area (zona de ladera) de la ciudad cambia la revisión. Si está o no en un Hillside Area lo define el mapa de Hillside Area de la ciudad, no lo empinado que se vea el patio ¹¹; ZIMAS lo muestra por terreno.

Si su terreno está en un Hillside Area, cuente con que la Baseline Hillside Ordinance limite un ADU más grande de la ordenanza, y con más revisión de suelos y nivelación. Las dos cosas se explican en ADU en un Hillside Area de LA y cuándo un ADU necesita estudio de suelos.

Si el terreno está a la vez en Hillside Area y en zona de incendio, en general la ciudad no puede exigir mejoras a la calle para un ADU, pero un ADU de la ordenanza ahí puede enfrentar cesiones de terreno y un requisito de frente de calle de 20 pies ¹². Por eso algunos dueños en esos terrenos se quedan con una unidad de ley estatal de 800 pies cuadrados.

¿La zona de incendio cambia cómo construyo un ADU separado en Granada Hills?

Cambia más el cómo que el sí. Más o menos uno de cada seis terrenos unifamiliares en 91344 toca la Very High Fire Hazard Severity Zone (zona de muy alto riesgo de incendio) en una capa del mapa de 2019 ¹³, y el Departamento de Bomberos espera que se agreguen más terrenos con los mapas de CAL FIRE de 2025 ¹⁴.

Para una unidad separada, lo práctico es: materiales resistentes al fuego, una posible revisión de acceso de Bomberos en terrenos profundos, y rociadores en algunos casos. No se puede exigir rociadores en un ADU cuando no se exigieron en la casa principal ¹⁶. Los detalles están en ADU en zona de incendio en Granada Hills y cuándo un ADU necesita rociadores en LA.

¿Qué tan atrás la puedo poner antes de que el acceso y los servicios se compliquen?

Entre más al fondo, más cosas entran en juego. En construcción nueva con valor de $50,000 o más, si alguna parte del edificio queda a 150 pies del borde de una calle mejorada o un carril de bomberos aprobado, LADBS lo manda a la Hydrants and Access Unit de Bomberos para su autorización ¹⁵. Los terrenos largos de Granada Hills con la unidad hasta el fondo son donde esto aparece. Vea la regla de acceso de 150 pies de LAFD.

Además, cada servicio tiene que llegar al fondo del terreno. Antes de decidir el lugar, revise:

1. Drenaje. Dónde está la línea principal, si la casita se puede conectar a su línea actual y si esa línea está en buen estado. Vea línea de drenaje a más de 200 pies.
2. Agua. Si su medidor alcanza. Vea ¿necesito otro medidor de agua para un ADU?.
3. Luz. Si su panel y su servicio aguantan la carga nueva. Vea panel eléctrico para un ADU en LA.
4. Lo que estorba. Las servidumbres y los árboles protegidos pueden bloquear una zanja o la huella de la casita. Vea servidumbres y LADWP y robles protegidos en Granada Hills.

Una línea más larga significa más zanja, así que el lugar que escoja cambia el costo total.

¿Qué debo revisar antes de pagar planos?

Cinco datos del reporte de la ciudad le dicen casi todo. Busque su dirección en ZIMAS y anote:

1. Zona (RS, RA, RE, R1, etc.), que fija el límite de área para una unidad más grande ⁴.
2. Hillside Area, sí o no ¹¹.
3. Very High Fire Hazard Severity Zone, sí o no, y revise también el mapa de CAL FIRE de 2025 ¹⁴.
4. HPOZ, que en Granada Hills quiere decir Balboa Highlands ¹⁰.
5. Tamaño y fondo del terreno, para saber si el fondo queda a más de 150 pies de la calle ¹⁵.

Luego compare el área de su casa con el límite de la zona, y ubique su línea de drenaje y su panel eléctrico. Juntar todas esas respuestas para un terreno en particular es justo lo que resuelve una revisión del terreno.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, section II.A (State ADUs, GC § 66323(a)(2)), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
2. California Government Code § 66321 (mirror of the official text), California Legislature, via Public.Law. Datos verificados 2026-10-11
3. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
4. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Q.3 (how ADU size is measured and limited), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
5. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, section I.A (Combinations of ADUs and JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, section B (JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
7. Lot and house sizes of single-family parcels in ZIP 91344 (Greenlight analysis of the County Assessor parcel layer), Los Angeles County Office of the Assessor (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-11
8. New-building ADU permits issued in ZIP 91344, Jan. 2025 to Oct. 2026 (Greenlight analysis of LADBS permit data), LADBS via City of Los Angeles Open Data (data); Greenlight (method). Datos verificados 2026-10-11
9. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, section II.A (State ADUs override local limits), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
10. Balboa Highlands Historic Preservation Overlay Zone, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
11. Zoning Code glossary: Hillside Area, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
12. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Q.32 (offsite improvements), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11
13. Greenlight parcel count: LA County Assessor parcels (City of LA single-family, ZIP 91344) intersected with the City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-11
14. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-11
15. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item B.7, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-11
16. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1), issued Aug. 1, 2025, Q.31 (fire sprinklers), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-11

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.