¿Se puede construir un ADU en Canoga Park o West Hills?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Mi terreno en Canoga Park o West Hills alcanza para una casita en el patio?

Casi siempre. Medimos cada parcela unifamiliar de la Ciudad de Los Ángeles en los tres códigos postales con el mapa de parcelas del Asesor del Condado de LA ¹:

• 91303, Canoga Park (al sur de la vía del tren): 2,059 casas, terreno mediano de 7,490 pies², la mitad de los terrenos entre 6,742 y 7,643 pies².
• 91304, Canoga Park y el norte de West Hills: 7,823 casas, terreno mediano de 8,610 pies², la mitad entre 7,508 y 11,104 pies². Cerca del 40 por ciento de los terrenos aquí miden 10,000 pies² o más.
• 91307, West Hills: 6,740 casas, terreno mediano de 7,764 pies², la mitad entre 7,500 y 9,336 pies².

Una casita de 800 pies² ocupa más o menos una décima parte de un terreno típico en cualquiera de los tres. El tamaño casi nunca descarta un terreno, y la ley estatal no permite que una ciudad fije un tamaño mínimo de terreno para un ADU ¹⁹. Aquí pesan más las dos preguntas que siguen.

¿Mi terreno está en zona de incendio o en un Hillside Area?

Depende mucho del código postal. Revisamos el punto central de cada parcela unifamiliar contra las capas del mapa de la ciudad de Very High Fire Hazard Severity Zone y de Hillside Area ¹:

• 91303: ninguna en zona de incendio y ninguna en Hillside Area.
• 91304: 1,422 en zona de incendio, 1,113 en Hillside Area y 262 en las dos.
• 91307: 1,913 en zona de incendio, o sea el 28 por ciento, y ninguna en Hillside Area.

Así que West Hills 91307 tiene más casas en zona de incendio que los otros dos, pero la etiqueta de ladera solo cae en 91304, sobre todo en sus orillas norte y oeste. Un Hillside Area es simplemente cualquier área que aparece en el mapa de Hillside Area de la ciudad, así que la respuesta es una línea en un mapa, no qué tan inclinado se ve su patio ²¹.

Dos advertencias. La capa de incendio de la ciudad que usamos se editó por última vez en 2019, y el 24 de marzo de 2025 CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados de riesgo de incendio para Los Ángeles, que la ciudad tiene que adoptar por ordenanza ¹¹. Un terreno cerca de cualquier línea puede caer de un lado o del otro, así que busque su propia parcela en ZIMAS, el mapa de City Planning que muestra la zonificación, las capas especiales y el historial de permisos de una parcela ¹⁵.

¿Qué cambia si mi terreno está en zona de incendio, en un Hillside Area o en las dos?

En cualquiera de ellos se puede construir un ADU bajo la ley estatal. Lo que cambia es qué ADU de la ciudad puede elegir y cómo se construye.

• Solo zona de incendio (la mayoría de las 3,335 casas en zona de incendio): la prohibición de la ciudad no le aplica, porque solo alcanza a terrenos en las dos zonas ⁷. La revisión de planos le pedirá los materiales y métodos resistentes al fuego del Capítulo 7A ⁹. Nuestras guías de zona de incendio en Woodland Hills y de zona de incendio en Granada Hills explican qué implica.
• Solo Hillside Area (851 casas en 91304): los dos tipos de ADU están abiertos, pero la nivelación del terreno normalmente requiere un estudio de suelos o de geología antes de que salgan los permisos ²⁰. Vea nuestra guía de laderas.
• Las dos (262 casas en 91304): el código de la ciudad prohíbe los ADU en estos terrenos salvo en unos pocos casos, pero City Planning dice que esa restricción no se puede aplicar a los tipos de ADU de la ley estatal ⁷. En la práctica eso significa una casita independiente de 800 pies², una conversión de garaje o un JADU (ADU junior), no el Ordinance ADU más grande de la ciudad.

Los rociadores contra incendio son otro tema: no se le pueden exigir a un ADU si la casa principal no los requería, y el ADU no puede obligar a ponerlos en la casa ²³. Vea nuestra guía de rociadores.

¿Qué tan grande puede ser mi ADU, y conviene convertir el garaje o construir nuevo?

Los Ángeles le da dos caminos. Un State ADU puede ser una unidad nueva independiente de hasta 800 pies² con retiros laterales y traseros de 4 pies ³, de 16 pies de alto, o 18 cerca de transporte público, más 2 pies si la inclinación del techo coincide con la casa ⁶, y el límite de área construida de la ciudad no se le puede aplicar ⁵. Un Ordinance ADU puede llegar a 1,200 pies² y dos pisos ⁶, pero los límites de área construida, de patio delantero y de cobertura del terreno pueden reducirlo ⁵. En los terrenos más grandes de 91304 es más realista; en un terreno dentro de las dos zonas no es opción. La ciudad también debe permitir un ADU dentro de espacio existente y un JADU además de uno nuevo independiente ⁴.

Las casas cambian según el código postal. La casa mediana de 91303 se construyó en 1954 y tiene 1,372 pies² habitables, contra 1963 y 1,876 pies² en 91304, y 1960 y 1,618 pies² en 91307 ¹. Las casas de fraccionamiento más viejas muchas veces tienen garaje separado. La ley estatal permite convertirlo en ADU ¹⁶, no exige retiro cuando el ADU queda dentro de la estructura existente ¹⁸ y prohíbe que la ciudad le obligue a reponer el estacionamiento perdido ¹⁷. Nuestra guía de conversión de garaje en Reseda explica ese camino.

¿Qué plan comunitario y qué planes específicos cubren mi terreno?

Casi toda la zona está bajo el Canoga Park-Winnetka-Woodland Hills-West Hills Community Plan, que según la ciudad se actualizó por última vez en 1999 y ahora se está reescribiendo ¹². La parte norte de 91304 está en el Chatsworth-Porter Ranch Community Plan, actualizado por última vez en 1993 ¹³; 93 de los 345 permisos de ADU emitidos en 91304 desde 2020 se registraron bajo ese plan ².

La página del plan de esta zona incluye el Valley Circle/Plummer St Scenic Corridor y el Mulholland Scenic Parkway entre sus planes específicos ¹². El plan de Valley Circle es de 1978, y sus normas aplican a cualquier subdivisión o mapa de parcela dentro de 1,500 pies de Valley Circle Boulevard entre Roscoe y Plummer, o de Plummer Street hacia el este hasta Topanga Canyon ¹⁴. Una casita en el patio que no divide el terreno no es una subdivisión, y City Planning dice que los ADU de la ley estatal están exentos de las normas locales de zonificación, diseño y desarrollo ⁸. Si vive cerca de Valley Circle, de todos modos revise en ZIMAS si hay algún plan específico sobre su parcela ¹⁵.

¿Los vecinos de Canoga Park y West Hills de verdad están sacando permisos de ADU?

Sí, y 91304 va en su año más activo de los datos. LADBS emitió 70 permisos de construcción de ADU y JADU en 91304 del 1 de enero al 3 de octubre de 2026, más que en cualquier año completo desde 2020; el máximo había sido 61, en 2025 ². En los mismos meses de 2025 emitió 37, así que este año va casi al doble.

Los otros dos códigos postales están estables, no subiendo. West Hills 91307 emitió 46 permisos en ese periodo este año y 46 el año pasado, y Canoga Park 91303 emitió 28 contra 31 ². Nuestra guía de permisos por código postal los compara con el resto del Valle.

De los 306 permisos de ADU emitidos en los tres códigos postales desde enero de 2025, 169 fueron remodelaciones de un edificio existente, 96 edificios nuevos y 41 ampliaciones ². Más de la mitad del trabajo reciente se hace dentro de algo que ya existe, como un garaje. Son permisos, no viviendas: un proyecto puede tener más de uno, y un permiso emitido no es una unidad terminada.

¿Qué debo revisar primero, y en qué orden?

Empiece por el mapa, porque aquí el mapa decide más que el patio.

1. ZIMAS: su zona, las filas de zona de incendio y Hillside Area, cualquier plan específico y el historial de permisos de la casa y el garaje ¹⁵.
2. Tipo de ADU: si está en las dos zonas, piense en un State ADU; si no, decida si 800 pies² le alcanzan o necesita el Ordinance ADU ⁶⁷.
3. Acceso de bomberos: en un terreno profundo, se exige acceso de bomberos cuando cualquier parte de una construcción nueva con valor de $50,000 o más queda a 150 pies de una calle pavimentada ¹⁰. Vea la regla de los 150 pies.
4. Pendiente: en un terreno de Hillside Area, si la nivelación va a requerir un estudio de suelos ²⁰.
5. Servicios: drenaje, medidor de agua y panel eléctrico, que nuestra guía de Winnetka pone en orden.

Esto es justo lo que una revisión del terreno resuelve de una vez, antes de pagar planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIPs 91303, 91304 and 91307, City of Los Angeles; matched to City of LA GeoHub Hillside Area and Very High Fire Hazard Severity Zones layers, LA County Assessor / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
2. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91303, 91304, 91307, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
3. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
4. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: allowable combinations, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
5. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
6. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADU types summary table (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
7. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section on GC § 66323(a), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
9. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item C.1, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
10. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.7, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
11. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation, Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-12
12. Canoga Park - Winnetka - Woodland Hills - West Hills Community Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
13. Chatsworth - Porter Ranch Community Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
14. Valley Circle Boulevard/Plummer Street Scenic Corridor Specific Plan, Ordinance No. 151,615, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
15. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Parking, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Setbacks, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
19. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
20. Grading Inspections, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
21. Zoning Code glossary: Hillside Area, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
22. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
23. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.31 (Gov. Code § 66314(d)(12)), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12

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