在洛杉矶建 ADU 一定要做土地测量吗？

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

LADBS 申请 ADU 许可证时要求做测量吗？

不是一律要求。LADBS 针对使用标准图纸建造 ADU 的清单规定，所有项目都要按比例画在地块平面图上，首先是标注尺寸的地界线，以及前、侧、后退界 ¹。截至 2026 年 10 月，我们没有找到任何 LADBS 文件要求每个 ADU 都必须由持证测量师做测量。

但审图员仍然可以要求。LADBS 的 ADU 审图修改意见表把地形测量图和测量分析图列为审图员可以要求随每套图纸提交的文件 ²。同一张表还要求提交完整标注尺寸的地块平面图，注明法定地产描述、建筑线、地役权、地块面积以及每栋建筑的退界 ⁷。

如果地块平坦，后院小屋离各条界线都很远，用已登记的地图绘制的地块平面图可能就够了。如果设计要用到院子的最后一英尺，那就不够了，这时要靠测量来确保尺寸准确。

后院小屋什么时候需要知道地界的准确位置？

只要墙体、窗户或整栋建筑靠近规范从地界起算的某个距离，就很重要。在洛杉矶建 ADU，最常遇到的是以下几项：

• 4 英尺：审图修改意见表要求新建或加建部分与后侧和两侧地界至少保持 4 英尺退界 ⁴。
• 5 英尺：距地界不足 5 英尺的外墙须达到 1 小时耐火等级 ⁵。
• 10 英尺：在 LADWP 地役权范围内或距其 10 英尺以内的任何施工，都需要 LADWP 的书面批准 ⁶。
• 高度：在有坡度的地块上，审图员可以要求提交标出建筑轮廓的地形图来确定建筑高度 ³。

如果图纸把墙放在距地界 4 英尺 3 英寸处，地界实际位置几英寸的误差就决定图纸能否通过。如果后院小屋离每条地界都有 12 英尺，就无所谓。我们的退界指南解释了每个距离意味着什么，包括车库改建的不同规定；高度指南解释了市政府如何测量高度。

测量有哪几种？ADU 需要哪一种？

ADU 项目常见三种测量。一家圣地亚哥的 ADU 建筑商是这样描述的：

• 边界测量（boundary survey）：正式确定地块的地界线 ⁸。
• 平面及有限地形测量：测绘建筑、树木、车道等地物，并补充高程数据，用于地基和排水设计 ⁹。
• 建筑位置核验测量：在地基模板就位后，确认房屋位置与图纸一致 ¹⁰。

需要哪一种取决于要回答的问题。退界很紧，需要边界测量；地块有坡度或高度受限，需要地形测量；市政府或检查员要求证明位置，就需要核验测量。

根据加州法律，确定或重新确定地界线属于土地测量业务 ¹⁷。除非法律明确豁免，无证从事或提供这项服务是违法的 ¹⁸。测量师在现场发现与已登记地图存在重大差异时，必须向县测量官提交测量记录（record of survey）¹⁹²⁰。

ADU 做一次测量要花多少钱？

我们没有找到任何公开报价的洛杉矶测量师，而我们找到的公开数字相差很大。这些数字可以帮您知道该问什么，但不能当作预算。

• 一家圣地亚哥 ADU 建筑商列出的边界测量价格为 $2,500 至 $12,500，视具体情况而定 ¹¹；并表示边界测量加核验测量通常合计 $4,000 至 $10,000 ¹³。
• 一位比佛利山的房地产经纪人在谈到房屋买卖中的测量时说，土地测量通常为 $500 至 $1,500 或更多，取决于地块大小、地形和复杂程度 ¹⁵。

差距部分来自工作范围不同。买卖房屋的测量可能只做边界，而 ADU 设计师可能还需要地形以及房屋、车库和树木的位置。这家建筑商还说，价格主要取决于县测量官处已登记的既有测量资料 ¹²，所以值得先查一查下一节提到的记录。

时间也要考虑。据这家建筑商介绍，现场作业需要 1 至 2 天，整理并登记结果需要 1 至 2 周 ¹⁴。州政府把测量视为常规的前期费用：HCD 的 ADU 手册把地产测量列为前期开发成本之一，与设计、许可、土壤检测和影响费并列 ¹⁶。我们的软成本指南说明了测量在整体预算中的位置。

我的地块以前测量过吗？能查到记录吗？

往往测量过，而且 LA County Public Works 在网上免费提供下载。测量记录按册和页归档，例如 RS123-011 指测量记录第 123 册第 011 页 ²³。地块分区图（tract map）也同样发布：TR 1268-011 指地图册第 1268 册第 011 页 ²⁴。

1. 在房契的法定地产描述中找到您的分区号和地块号，这也是 LADBS 要求写在地块平面图上的描述 ⁷。
2. 从 LA County Public Works 下载分区图，查看您地块的登记尺寸 ²⁴。
3. 查询您所在街区是否有测量记录。测量师若发现与登记地图有重大差异，就必须提交测量记录 ¹⁹²⁰。
4. 把登记尺寸与您沿围栏和房屋实际量出的尺寸作比较。
5. 向测量师询价时带上您找到的资料，因为上面那家建筑商说，附近已登记的测量资料是影响价格的主要因素 ¹²。

这些都不能代替测量。它能告诉您图纸和现场是否一致，以及测量师可能要做多少工作。

哪些东西不算测量？

有几样东西看起来像地界，其实不是。

• 评估官（Assessor）的地块图。县评估官表示，其地块数据仅用于税务评估，不一定达到测量精度 ²¹。其制图部门的前任首席地籍工程师说，大部分数据的精度在几英尺之内 ²²。几英尺就相当于 4 英尺退界的一半。
• 围栏。围栏常常不在地界上，所以退界指南强调要从实际地界量起。
• 航拍图或地图应用。它只能大致显示物体的位置。确定地界属于土地测量，必须由持证测量师来做 ¹⁷¹⁸。
• 旧的地块平面图。许可证记录里的地块平面图显示的是以前某个项目画的地界。它是很好的起点，但不是测量结果。我们的车库许可证指南介绍了如何查找。
• 地块评估（lot check）。任何地块评估，包括我们的，都不做测量，也不确定地界。您的设计是否离地界近到值得花钱请持证测量师，正是地块评估能回答的问题。

什么时候应该在画图之前先做测量？

如果测量结果可能改变设计，就应尽早做。通常是以下几种情况：

• 后院小屋或加建部分距 4 英尺退界线或 5 英尺防火线只有几英尺 ⁴⁵。
• 地块有坡度，房屋高度接近上限 ³。
• 院子里有 LADWP 地役权或其他已登记的地役权 ⁶⁷。
• 围栏、评估官地块图和分区图对地界位置的显示不一致 ²¹²⁴。

如果以上都不适用，用已登记地图绘制的地块平面图可能足以通过审图；如果确实需要，审图员会在修改意见表上要求提交测量图 ²。

快速解答

资料来源

1. ADU Standard Plan: Building Permit Submittal Checklist, LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
2. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
3. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
4. ADU, JADU and Movable Tiny House Correction Sheet (rev. 10/01/2025): side and rear setbacks, LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
5. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
6. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
7. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. 事实核查日期 2026-10-10
8. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (boundary survey), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
9. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (planimetric and topographic survey), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
10. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (building verification survey), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
11. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (price table), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
12. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (what drives the price), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
13. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (combined price), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
14. When do you need a survey for an ADU in San Diego? (timing), SnapADU (San Diego ADU builder). 事实核查日期 2026-10-10
15. Why a land survey matters in a Beverly Hills or Los Angeles real estate transaction, Christophe Choo (Beverly Hills real estate agent). 事实核查日期 2026-10-10
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026): predevelopment costs, California Department of Housing and Community Development. 事实核查日期 2026-10-10
17. Professional Land Surveyors’ Act (2026), Business and Professions Code section 8726, Board for Professional Engineers, Land Surveyors, and Geologists (BPELSG). 事实核查日期 2026-10-10
18. Professional Land Surveyors’ Act (2026), Business and Professions Code section 8725, Board for Professional Engineers, Land Surveyors, and Geologists (BPELSG). 事实核查日期 2026-10-10
19. Professional Land Surveyors’ Act (2026), Business and Professions Code section 8762(b), Board for Professional Engineers, Land Surveyors, and Geologists (BPELSG). 事实核查日期 2026-10-10
20. Professional Land Surveyors’ Act (2026), Business and Professions Code section 8762(b)(2), Board for Professional Engineers, Land Surveyors, and Geologists (BPELSG). 事实核查日期 2026-10-10
21. LA County Owned Assessor Parcels: a discussion of parcel accuracy, Los Angeles County (Assessor parcel layer description, LA County ArcGIS Online). 事实核查日期 2026-10-10
22. LA County Owned Assessor Parcels: accuracy, from a former Chief Cadastral Engineer of Assessor Mapping and GIS Services, Los Angeles County (Assessor parcel layer description, LA County ArcGIS Online). 事实核查日期 2026-10-10
23. Land Records Information: Records of Survey, Los Angeles County Public Works. 事实核查日期 2026-10-10
24. Land Records Information: Tract Maps, Los Angeles County Public Works. 事实核查日期 2026-10-10

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