在Northridge能建ADU吗？

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

Northridge的地块和谷区其他地方比有多大？

比大多数地方都大。我们在洛杉矶县估价官（LA County Assessor）的地块地图上，统计了Northridge两个邮编内所有属于洛杉矶市的独栋住宅地块 ¹。

• 91324： 4,761块，地块中位数8,160平方英尺。约35%在10,000平方英尺以上，20%在15,000平方英尺以上。
• 91325： 5,473块，地块中位数11,705平方英尺。约66%在10,000平方英尺以上，39%在15,000平方英尺以上，10%超过20,000平方英尺。

作为对比，Reseda 91335的地块中位数是6,639平方英尺 ¹，与我们6,600平方英尺地块能建多大一文中的地块相近。一座800平方英尺的后院小屋只占91325中位数地块的约7%。

这里的房子大多建于战后。主屋建造年份的中位数在91324是1960年，在91325是1956年；房屋面积中位数分别为1,870和2,153平方英尺 ¹。这个年代的房子，请尽早了解污水管和电箱的情况，因为它们对ADU预算的影响往往比院子大小更大。

在Northridge的大地块上，ADU能建多大？

800平方英尺总是可以，可能最多到1,200平方英尺。先在ZIMAS上查您的分区，这是市规划局的地图，可显示地块的分区和许可历史 ³。之后洛杉矶给您两条路。

• 州法ADU（State ADU）。 在有独栋住宅的地块上，可建一座最大800平方英尺、距侧面和后面地界4英尺的独立新建单元 ²。市政府的楼面面积上限不得用来限制它 ⁵。
• 市条例ADU（Ordinance ADU）。 按市条例，独立单元最大可到1,200平方英尺、两层 ⁴。但它仍受分区限制，如地块的楼面面积（R1、RE、RS和RA区的RFA）、前院退界和地块覆盖率，这些都可能让它变小 ⁵。

地块大，才值得考虑市条例ADU。更大的单元能不能放得下，要看您现有的房子已经用掉了多少限额，所以在按1,200平方英尺设计之前，先请人把数字算清楚。各类型能建多高，见我们的ADU高度限制指南。

我的Northridge地块能建不止一个单元吗？

可以，一栋房子的地块上最多三个，前提是选市政府允许的组合。市政府的ADU备忘录写明，独立的州法ADU可以与附属的市条例ADU组合，附属的州法ADU也可以与独立的市条例ADU组合 ⁶。JADU（初级附属住宅单元）是房屋内部不超过500平方英尺的单元 ⁸，一般可以加到上述任一组合中 ⁷。

所以在独栋住宅地块上，选择大致如下：

1. 一座最大800平方英尺的独立州法ADU，加一个建在房内或贴着房子加建的市条例附属ADU，再加一个JADU ⁶⁷。
2. 一座最大1,200平方英尺的独立市条例ADU，加一个房内的州法附属ADU，再加一个JADU ⁶⁷。

清单里没有的是两座独立的后院小屋。州法允许在有独栋住宅的地块上新建一座独立ADU ⁹，而市政府的组合都是一个独立单元配一个附属单元 ⁶。JADU和完整ADU有何不同，见JADU与ADU。

大地块会带来小地块没有的问题吗？

会，大多和距离有关。单元离街越远，下面三点就越重要。

1. 消防通道。 造价5万美元或以上的新建工程，若建筑任何部分距已改善街道或核准的消防车道150英尺，须取得消防局Hydrants and Access Unit（消防栓与通道组）的批准 ¹⁰。在进深大的地块上，建在后角的小屋可能越过这条线。我们的150英尺规定指南说明了如何测量。
2. 污水与公用管线。 建在长院子尽头的单元需要更长的污水、自来水和电线。从主管连接处到您的地界，房屋支管的维护由您负责 ¹¹，市府人员用NavigateLA确认公共污水管的位置 ¹²。如果主管离您的地块很远，请看污水主管超过200英尺指南。
3. 地块历史。 LADBS会查您的地块是何时划出的。1946年6月1日以后分割的地块须符合该分区的面积和宽度要求，1962年7月29日以后分割的地块须向规划局取得Certificate of Compliance（合规证明）¹³。

如果院子里有大的本地原生树，选址前也请看我们的受保护树木指南。

Northridge的屋主在建ADU吗？数量在增长吗？

在建，不过今年两个邮编走势相反。以下是LADBS签发的ADU和JADU建筑许可数 ¹⁴：

• 91324： 2023年43份，2024年45份，2025年46份，2026年1月1日至10月3日53份，已超过2025年全年。按此速度全年约70份，比去年多约52%。
• 91325： 2023年81份，2024年79份，2025年103份，2026年至今60份。按此速度全年约79份，比去年的高点少约23%。

两个邮编合计，2026年按速度约149份，与2025年的149份持平 ¹⁴。拉长时间看，增长很明显：两者合计从2020年的61份增至2022年的114份和2025年的149份 ¹⁴。数字这么小，几个项目就能改变结果，所以一年的变化只能当作参考。我们的谷区各邮编ADU许可指南把Northridge与其他地区作了排名。

大地块并没有让新建工程占比更高。2025年1月以来两个邮编共签发262份许可，其中139份是对现有建筑的改建，81份是新建，42份是加建 ¹⁴。新建约占31%，与地块小得多的Pacoima比例相同 ¹⁴。这些是许可数而非住房数，因为一个项目可能有多份许可。

Northridge在火灾区或Hillside Area（山坡区）内吗？

根据我们查的地图，很少。在市政府的极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）图层上，91324没有任何独栋住宅地块触及该区，91325只有一块 ¹。这个图层最后编辑于2019年，请在ZIMAS上确认您自己的地块 ³。

即使您的地块确实在火灾区内，最大800平方英尺的州法ADU仍然允许；我们的火灾区指南说明了有哪些变化。Hillside Area的情况见我们的Hillside Area指南。

我的地块应该先查什么？

从最便宜的答案查到最贵的。

1. ZIMAS： 分区、特殊叠加区，以及房屋和车库的许可历史 ³。
2. 地块历史： 地块何时划出，是否需要Certificate of Compliance ¹³。
3. 位置： 您想建的位置离街多远，对照150英尺这条线 ¹⁰。
4. 污水： 公共主管在哪里，您的管线要拉多长 ¹¹¹²。
5. 楼面面积： 如果想建较大的市条例ADU，您的房子已用掉地块RFA的多少 ⁵。

这正是一次地块核查就能一并解决的事，最好在付钱画图之前做。

快速解答

资料来源

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), City of Los Angeles single-family parcels in ZIPs 91324 and 91325 (with 91335 for comparison); with LA City GeoHub Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). 事实核查日期 2026-10-11
2. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
3. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-11
4. ZA Memo No. 143 Revision 1, Table 1: Detached ADU options (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
5. ZA Memo No. 143 Revision 1, Q.3: How square footage is calculated, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
6. ZA Memo No. 143 Revision 1, I.A Combinations of ADUs and JADUs, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
7. ZA Memo No. 143 Revision 1, I.A Combinations of ADUs and JADUs (JADUs), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
8. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), What is a JADU?, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
9. ZA Memo No. 143 Revision 1, II.A ADUs and JADUs Required to be Approved by State Law, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
10. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.7, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
11. Sewer (S) Permits: Maintenance of the HC Lateral, City of Los Angeles Bureau of Engineering (BOE) Permit Manual. 事实核查日期 2026-10-11
12. Sewer (S) Permits: S-Permit Processing Procedures, City of Los Angeles Bureau of Engineering (BOE) Permit Manual. 事实核查日期 2026-10-11
13. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.2, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). 事实核查日期 2026-10-11
14. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91324 and 91325 (with 91331 for comparison), LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). 事实核查日期 2026-10-11
15. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Setbacks, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11
17. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADUs with SB 9 (2021), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-11
18. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-11

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