¿Se puede construir un ADU en Tarzana?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo construir un ADU en mi terreno de Tarzana?

En la mayoría de los casos, sí. La ciudad aprueba los ADU de forma ministerial en toda zona que permita casas, siempre que haya una vivienda existente o propuesta en el terreno ⁵. Eso incluye las zonas RA, R1 y RE de Tarzana, que juntas tienen casi todos sus terrenos unifamiliares ².

En un terreno unifamiliar, la ley estatal obliga a la ciudad a permitir tres unidades juntas ⁸⁹:

• Una casita separada en el patio de hasta 800 pies cuadrados, con retiros laterales y traseros de 4 pies y una altura de 16, 18 o 20 pies ⁷.
• Un ADU hecho con espacio existente, como un garaje, una casa de alberca o parte de la casa ⁸.
• Un JADU (ADU junior) de no más de 500 pies cuadrados dentro de la casa ⁹.

La ciudad también tiene su propia opción más grande, el Ordinance ADU, que puede llegar a 1,200 pies cuadrados y dos pisos ⁶. En Tarzana, poder usarlo o no depende casi por completo de si su terreno está en la ladera. Para las diferencias entre estos tipos, vea nuestras guías sobre JADU frente a ADU, retiros y límites de altura.

¿Qué tan grandes son los terrenos en Tarzana y eso importa para un ADU?

Los terrenos de Tarzana son grandes para el Valle. Medimos los 5,449 terrenos unifamiliares de la Ciudad de Los Ángeles en el 91356 en el mapa de parcelas del Asesor del Condado de Los Ángeles: el terreno mediano mide 17,484 pies cuadrados, la mitad de los terrenos está entre 9,241 y 20,125 pies cuadrados, y más o menos uno de cada cuatro mide 20,000 pies cuadrados o más ¹.

La razón es la zonificación. Alrededor del 64% de los terrenos unifamiliares de Tarzana tiene zona RA, la zona suburbana ², donde cada terreno debe tener un área mínima de 17,500 pies cuadrados ¹². Esa área mínima por casa no impide una casita en el patio. La ley estatal prohíbe exigir un tamaño mínimo de terreno para un ADU, y un ADU que cumple con la ley estatal no cuenta contra la densidad permitida del terreno ¹⁰¹¹.

Un terreno grande trae sus propias preguntas. Una casita al fondo de una entrada larga puede necesitar una revisión de acceso del Departamento de Bomberos, que explicamos en nuestra guía de la regla de 150 pies. Además, las casas son más nuevas que en buena parte del Valle: la casa mediana de Tarzana se construyó en 1963, y el 40% se construyó antes de 1960 ¹.

¿Qué parte de Tarzana está en zona de incendio y en Hillside Area?

Más de la mitad. Revisamos cada terreno unifamiliar del 91356 contra las capas de mapas de la ciudad: 3,284 de 5,449 (60%) están en la Very High Fire Hazard Severity Zone, y 2,960 (54%) están en un Hillside Area ². Todos esos terrenos de ladera también están en la zona de incendio. Solo 324 terrenos (6%) están en la zona de incendio sin estar en un Hillside Area ².

El Departamento de Bomberos incluye a Tarzana entre las comunidades que la zona cubre en parte, y la zona abarca la mayoría de las áreas de lomas y montañas de la ciudad ¹³. En la práctica, los terrenos en zona de incendio son casi todos RA y RE11, mientras que solo 79 de los 1,373 terrenos R1 están dentro de la zona ².

Tome nuestro conteo de zona de incendio como un mínimo. La capa del mapa de la ciudad que usamos se editó por última vez en 2019. CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados de riesgo de incendio para Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, la ciudad no puede bajar el nivel de riesgo que recomienda el estado, y la ley estatal exige que la ciudad adopte los mapas por ordenanza ¹⁴. El estado de su propio terreno aparece en ZIMAS ¹⁸.

Mi terreno está en zona de incendio y en Hillside Area. ¿Qué puedo construir todavía?

Todavía puede construir las unidades de la ley estatal: la casita de 800 pies cuadrados en el patio, una conversión de espacio existente y un JADU. El código de la ciudad prohíbe los ADU en terrenos que están a la vez en una Very High Fire Hazard Severity Zone y en un Hillside Area, pero City Planning (Planeación de la Ciudad) dice que esa prohibición no se puede aplicar a los State ADU ⁴.

Lo que pierde es, sobre todo, el Ordinance ADU, la opción más grande de la ciudad, de 1,200 pies cuadrados y dos pisos ⁴⁶. En un terreno de ladera de 20,000 pies cuadrados, ese es el verdadero costo: el terreno podría dar para más, pero el camino garantizado llega a 800 pies cuadrados para una unidad nueva separada ⁷.

La zona de incendio también cambia cómo se construye y se mantiene la unidad. El Departamento de Bomberos exige que los dueños en la zona mantengan limpios de maleza, pasto y otra vegetación peligrosa los 200 pies alrededor de cualquier estructura todo el año, y eso incluye la nueva ¹⁵. En una pendiente, la altura se mide según las reglas de la zona y del Hillside Area, como cualquier otro edificio ¹⁷. Lo demás lo cubrimos en guías aparte:

• Construir en zona de incendio, incluidos los materiales resistentes al fuego
• Las reglas del Hillside Area, incluidos el ancho de la calle y la nivelación del terreno
• Rociadores contra incendios
• Estudios de suelo y árboles protegidos

¿El plan Mulholland Scenic Parkway afecta mi ADU en Tarzana?

Solo en los terrenos más al sur, y conviene preguntar temprano cómo trata a los ADU. Según nuestro conteo, 342 terrenos unifamiliares de Tarzana (alrededor del 6%) están dentro del Mulholland Scenic Parkway Specific Plan (plan específico): 311 en su Outer Corridor y 31 en su Inner Corridor ².

El folleto de City Planning sobre el plan dice que los proyectos que agregan más de 900 pies cuadrados pasan a su Design Review Board (junta de revisión de diseño) para una recomendación, y que los que agregan menos pueden aprobarse con una autorización administrativa ¹⁶. El folleto no dice cómo se trata un ADU de la ley estatal. Si ZIMAS muestra el plan Mulholland en su terreno, pregunte a City Planning qué revisión necesita su ADU antes de pagar los planos ¹⁸.

¿De verdad otros dueños en Tarzana están sacando permisos de ADU?

Sí, aunque menos que en la parte plana del Valle y casi siempre fuera de la ladera. LADBS emitió 48 permisos de construcción de ADU y JADU en el 91356 en 2023, 44 en 2024 y 74 en 2025 ³. Hasta el 3 de octubre de 2026 había emitido 48, un ritmo alrededor de 15% por debajo de 2025 ³. De los 122 permisos desde enero de 2025, 61 fueron alteraciones de un edificio existente, como un garaje, 40 fueron edificios nuevos y 21 fueron ampliaciones; solo 4 fueron JADU ³.

Dónde caen esos permisos cuenta la historia de Tarzana. De los 214 permisos de ADU emitidos desde enero de 2023, 59 (28%) fueron en direcciones dentro de la zona de incendio y 31 (14%) en un Hillside Area, aunque el 60% y el 54% de las casas están en esas zonas ². Contando por casa unifamiliar, los dueños dentro de la zona de incendio sacan permisos de ADU a más o menos una cuarta parte del ritmo de los dueños fuera de ella.

Son permisos, no viviendas; un proyecto puede llevar más de un permiso. Para comparar a Tarzana con sus vecinos, vea nuestro conteo de permisos por código postal y nuestras guías de Encino y de la zona de incendio de Woodland Hills.

¿Qué debo revisar primero para mi dirección en Tarzana?

Empiece por las búsquedas gratis en el mapa y luego pase a las preguntas que cuesta dinero contestar.

1. ZIMAS: su zona (RA, RE o R1), si el terreno muestra una Very High Fire Hazard Severity Zone, un Hillside Area o el Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, y el historial de permisos de la casa y del garaje ¹⁸.
2. Qué tipo de ADU le queda abierto: si su terreno está en la zona de incendio y en un Hillside Area, planee con las unidades de la ley estatal; si no, el Ordinance ADU más grande podría ser posible ⁴⁶.
3. Distancia a la calle: en un terreno profundo, qué tan lejos de la calle quedaría la casita, lo que decide la revisión de acceso de Bomberos.
4. Pendiente y suelo: si el lugar de la construcción necesita nivelación o un estudio de suelo, lo que explica nuestra guía del Hillside Area.
5. Maleza: cuánto trabajo de limpieza anual agrega una estructura nueva ¹⁵.

Esto es justo lo que una revisión del terreno resuelve de una vez, antes de pagar los planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), City of Los Angeles single-family parcels in ZIP 91356, LA County Assessor (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
2. Greenlight parcel count: Tarzana (91356) single-family parcels tested against City of LA GeoHub Very High Fire Hazard Severity Zones, Hillside Ordinance, zoning and Specific Plan layers, City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
3. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIP 91356, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
4. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (Aug. 2025), Q.42, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
5. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (Aug. 2025), Summary of ADU and JADU Development Standards, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1, ADU types summary table (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
7. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
8. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Allowable 66323 ADU Combinations, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
9. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), What is a JADU?, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
10. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Density, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
11. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
12. LAMC Sec. 12.07 RA Suburban Zone, Area, Los Angeles Municipal Code, reproduced by GoCodebook. Datos verificados 2026-10-12
13. Fire Zone History: Very High Fire Hazard Severity Zone, Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-12
14. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-12
15. Brush Clearance Requirements, Los Angeles Fire Department (LAFD). Datos verificados 2026-10-12
16. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan: General Information, Thresholds of Review (CP13-3618, Jan. 20, 2026), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
17. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (Aug. 2025), Q.5 height, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
18. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
19. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.