¿Puedo construir una ADU en Studio City (91604)?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo construir una ADU en mi lote de Studio City?

Casi seguro que algún tipo de ADU, sí. La guía de City Planning dice que las ADU se aprueban por un trámite ministerial en todas las zonas que permiten vivienda unifamiliar o multifamiliar, siempre que haya una casa existente o propuesta en el lote ⁷.

La ley estatal garantiza tres opciones que la ciudad tiene que aprobar en un lote unifamiliar, y son las que más cuentan en los cerros de Studio City:

• Una casita separada en el patio de hasta 800 pies cuadrados, con retiros laterales y traseros de cuatro pies, que se puede combinar con una JADU ⁸.
• La conversión del garaje u otra construcción accesoria existente, que puede crecer hasta 150 pies cuadrados solo para dar cabida a una entrada o salida ⁹.
• Una ADU junior (JADU) de no más de 500 pies cuadrados, dentro de la casa ¹⁰.

La ordenanza de ADU de la ciudad agrega una opción separada más grande, de hasta 1,200 pies cuadrados y dos pisos, llamada Ordinance ADU ¹¹. En un lote plano al norte de los cerros, esa unidad grande suele ser posible. En cerca de la mitad de los lotes de Studio City no lo es, por la razón de la siguiente sección. Si está decidiendo entre una JADU y una unidad completa, nuestra guía de JADU vs ADU explica la diferencia.

¿Qué parte de Studio City está en zona de incendio y en Hillside Area?

Más de la mitad. Cruzamos cada lote unifamiliar de la Ciudad de Los Ángeles en el 91604 con los mapas de la ciudad: 3,464 de 5,837 (59%) están en la Very High Fire Hazard Severity Zone y 2,932 (50%) están en una Hillside Area ³⁴.

En Studio City las dos zonas coinciden casi por completo. Los 2,932 lotes de ladera de nuestro conteo también están en zona de incendio, así que aquí no hay lotes que estén solo en Hillside Area ⁴. Eso importa porque el código de la ciudad prohíbe ADU en lotes que están en las dos zonas, salvo en unos pocos casos, y City Planning dice que esa prohibición no se puede aplicar a las ADU de ley estatal ¹². Así que en la mitad de los lotes unifamiliares de Studio City siguen disponibles la casita de 800 pies cuadrados, la conversión del garaje y la JADU, y la que queda restringida es la Ordinance ADU de 1,200 pies cuadrados.

Tome el conteo de zona de incendio como un mínimo. La capa de la ciudad que usamos se editó por última vez en 2019, y CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados para Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, que según el Departamento de Bomberos afectarán a más lotes ³¹⁸. Para lo que la zona de incendio agrega a la obra, como materiales resistentes a brasas y acceso para bomberos, lea nuestra guía de zona de incendio. Para ancho de calle, área construida y nivelación en ladera, lea la guía de Hillside Area.

¿Mi lote está dentro del Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, y eso cambia algo?

Más o menos una de cada cuatro casas de Studio City lo está, y eso puede agregar un paso de revisión. Según nuestro conteo, 1,450 de los 5,837 lotes unifamiliares del 91604 están dentro del área del plan: 123 en el corredor interior y 1,327 en el corredor exterior ⁵. Los 1,450 también están en zona de incendio y en Hillside Area ⁵.

El corredor interior del plan se extiende 500 pies desde el derecho de vía de Mulholland Drive, y el corredor exterior va desde ahí hasta media milla ¹⁵. El plan define como proyecto la construcción de cualquier edificio en un lote que esté total o parcialmente dentro del área del plan, y dice que no se emitirá permiso de construcción ni de nivelación para un proyecto hasta que sus planos sean revisados y aprobados por el Director de Planificación con la recomendación de la junta de revisión de diseño de Mulholland ¹⁶. El folleto vigente de City Planning dice que los proyectos que agregan más de 900 pies cuadrados van a la junta, que los más pequeños pueden aprobarse con una autorización administrativa, y que la revisión preliminar es obligatoria antes de presentar cualquier caso ¹⁷.

La pregunta abierta es cómo encaja esto con la ley estatal de ADU. La guía de ADU de City Planning dice que las ADU de ley estatal están exentas de las normas locales de zonificación, diseño y desarrollo ¹³. A octubre de 2026 no encontramos una guía de City Planning que diga cómo se aplica la revisión de Mulholland a una ADU. Si su lote está en el área del plan, pregunte al personal de Mulholland antes de pagar planos, para saber si le toca una autorización, una audiencia ante la junta o ninguna de las dos.

¿Qué tan grandes son los lotes de Studio City, y un lote grande significa una ADU grande?

Los lotes de Studio City son más grandes que los del valle plano, pero en una pendiente el tamaño del lote exagera el espacio que usted tiene. De los 5,837 lotes unifamiliares del 91604, una cuarta parte mide menos de 6,737 pies cuadrados, el lote del medio mide 8,231 pies cuadrados y una cuarta parte mide más de 11,827 pies cuadrados ². La casa del medio se construyó en 1951 ².

En un lote plano de ese tamaño, una casita de 800 pies cuadrados con retiros de cuatro pies suele caber detrás de la casa y deja espacio para la entrada de autos; nuestra guía de qué cabe en un lote de 6,600 pies cuadrados muestra un caso más chico. En un lote de ladera, lo que cuenta es el terreno plano que se puede usar. Según nuestro conteo, 3,538 lotes del 91604 (61%) están en la Hillside Grading Area de la ciudad ⁶, y LADBS exige permisos para la nivelación o movimiento de tierra ahí y, por lo general, un estudio de suelos o de geología antes de emitirlos ¹⁹.

Con la altura pasa lo mismo. Para una Ordinance ADU, City Planning mide la altura según las reglas de la zona, de la Hillside Area y de cualquier plan específico que aplique ¹⁴. Nuestra guía de altura cubre los límites, y la guía del estudio de suelos explica cuándo se necesita uno.

¿Otros dueños de casa en Studio City están sacando permisos de ADU?

Sí, pero a un ritmo más lento que el valle plano. LADBS emitió 55 permisos de construcción de ADU y JADU en el 91604 en 2023, 48 en 2024, 58 en 2025 y 35 en 2026 hasta el 3 de octubre ¹. Llevado a un año completo, 2026 va cerca de 20% por debajo de 2025. Son permisos, no unidades, porque un proyecto puede tener más de un permiso.

Por casa, Studio City construye a menos de la mitad del ritmo de los códigos postales más activos del valle. En 2025 la ciudad emitió unos 10 permisos de ADU por cada 1,000 lotes unifamiliares en el 91604, frente a unos 23 en Reseda 91335 y unos 6 en Woodland Hills 91364, el código postal del valle con más casas en zona de incendio ¹². Las capas descritas arriba probablemente son parte de la razón, aunque los datos de permisos no dicen por qué. Nuestra guía de permisos por código postal tiene la lista completa, y las guías de Sherman Oaks y Encino cubren los cerros vecinos.

¿Qué debo revisar primero para mi dirección en Studio City?

Empiece con el reporte gratuito de la ciudad. Busque su dirección en ZIMAS, el sistema de mapas de la ciudad para la zonificación y el historial de permisos de un lote ²⁰, y anote lo siguiente:

1. Las filas de zona de incendio y Hillside Area. Si aplican las dos, planee una ADU de ley estatal, no la Ordinance ADU de 1,200 pies cuadrados ¹².
2. Cualquier plan específico. Si el reporte muestra el Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, pregunte al personal de Mulholland cómo se revisará su ADU antes de diseñarla ¹⁶¹⁷.
3. Tamaño y pendiente del lote. Compare su lote con el rango de Studio City de arriba y luego vea cuánto de él es plano ².
4. El historial de permisos del garaje, si quiere convertirlo. Nuestra guía para saber si el garaje tiene permiso explica cómo.

Luego revise lo que ZIMAS no resuelve: si una casita al fondo del lote queda a más de 150 pies de la calle para el acceso de bomberos (guía de acceso), si la casa tiene rociadores (guía de rociadores), si hay un roble o un sicómoro donde quiere construir (guía de árboles protegidos) y a qué distancia está la línea principal de drenaje (guía de drenaje). Juntar esas respuestas para una dirección es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIP 91604 and comparison ZIPs, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
2. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIP 91604, City of Los Angeles, LA County Assessor (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
3. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIP 91604 against the City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
4. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIP 91604 against the Hillside Area and Very High Fire Hazard Severity Zone layers, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
5. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIP 91604 inside the Mulholland Scenic Parkway Specific Plan area, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub, City Planning Specific Plan Areas (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
6. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIP 91604 inside the Hillside Grading Area, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
7. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Summary of ADU and JADU Development Standards, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, quoting Gov. Code § 66323(a)(2), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
9. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, on Gov. Code § 66323(a)(1), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
10. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section B (JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
11. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
12. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
13. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, on Gov. Code § 66323(a), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
14. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.5, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
15. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Ordinance No. 167,943, Section 4 (Definitions), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
16. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan, Ordinance No. 167,943, Section 4 (Definitions) and Section 11.A (Design Review Procedures, Jurisdiction), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
17. Mulholland Scenic Parkway Specific Plan General Information Handout, CP13-3618 (Jan. 20, 2026), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
18. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-12
19. Grading Inspections, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
20. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12

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