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¿Se puede construir un ADU en Panorama City o en Arleta?

En la mayoría de los lotes unifamiliares de los dos vecindarios, sí. La ley estatal protege una casa trasera independiente de hasta 800 pies cuadrados, con retiros laterales y traseros de 4 pies, en un lote con casa unifamiliar 6, y el lote unifamiliar mediano en el código postal 91402 de Panorama City mide 6,170 pies cuadrados 1. La diferencia está en los detalles: Panorama City tiene lotes más chicos y más edificios de apartamentos, mientras que en Arleta casi todos los permisos son en lotes R1, algunos dentro de un distrito de perforación petrolera 2.

Editado por Ryan Rambo, gerente de construcciónDatos verificados 2026-10-12

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Mi lote en Panorama City alcanza para una casa trasera?

Por lo general sí, aunque hay menos espacio que en casi todo el Valle. Contamos 5,055 parcelas unifamiliares de la Ciudad de Los Ángeles en el 91402 en el mapa de parcelas del Asesor del Condado de Los Ángeles. El lote mediano mide 6,170 pies cuadrados y la mitad de los lotes está entre 5,898 y 7,020 pies cuadrados 1. Una casa trasera de 800 pies cuadrados ocupa más o menos el 13 por ciento de un lote mediano.

Es la mediana más pequeña de los códigos postales planos del Valle que medimos. El mismo conteo dio 6,968 pies cuadrados para el 91331 de Pacoima y 7,850 para North Hills 1. Un lote chico no descarta un ADU (unidad de vivienda accesoria), porque la ley estatal no permite que las ciudades fijen un tamaño mínimo de lote para un ADU 10. Lo que sí significa es que la casa, la entrada de autos y el garaje deciden dónde cabe la unidad, así que mida antes de imaginársela.

Solo una parcela unifamiliar del 91402 tocaba la capa de Zonas de Riesgo de Incendio Muy Alto de la ciudad, que se editó por última vez en 2019 1. Confirme su propia parcela en ZIMAS, el mapa de City Planning que muestra la zonificación y el historial de permisos de cada parcela 3.

Arleta comparte código postal con Pacoima. ¿Qué números me aplican?

Las cifras de lotes del código postal 91331 incluyen a Arleta y a Pacoima juntas, así que la mediana de 6,968 pies cuadrados es una mezcla de las dos 1. Nuestra guía de lotes en Pacoima cubre ese código postal a fondo, y la guía de conversión de garaje en Pacoima explica cómo convertir un garaje allí. Las dos aplican a Arleta.

Para los permisos, separamos el código postal. Los datos de permisos de LADBS marcan cada permiso con su concejo vecinal, así que contamos solo los permisos marcados como Arleta dentro del 91331. Salieron 240 permisos de construcción de ADU y JADU de enero de 2023 al 3 de octubre de 2026, contra 340 marcados como Pacoima 2. Arleta tiene unos 4 de cada 10 permisos de ADU de su código postal, algo que los totales por código postal esconden.

Los dos vecindarios están en planes comunitarios antiguos. City Planning dice que el Arleta-Pacoima Community Plan se actualizó por última vez en 1996 19 y el Mission Hills - Panorama City - North Hills Community Plan en 1995 18.

¿Qué zonificación tiene mi lote y cambia lo que puedo construir?

Lo más probable es que sea R1, y para un ADU la zona importa menos de lo que la gente cree. City Planning dice que los ADU se aprueban por un proceso ministerial en todas las zonas que permiten viviendas unifamiliares o multifamiliares donde ya hay una vivienda en el lote 7.

Así se repartieron los permisos de enero de 2023 al 3 de octubre de 2026 2:

En Arleta, 26 de esos permisos fueron en lotes cuya zona termina en -O, como R1-1-O. City Planning identifica la O como el Oil Drilling District (distrito de perforación petrolera), uno de los distritos de uso suplementario que regulan usos que la zona base no cubre 5. El sufijo aparece en ZIMAS, y el registro de permisos muestra ADU aprobados en esos lotes 2.

La zona R1 fija un lote mínimo de 5,000 pies cuadrados y un patio trasero de 15 pies para la casa principal 4. Esos números rigen la casa y los lotes nuevos, no su ADU. Nuestra guía de retiros explica lo que aplica a la casa trasera.

Revise su propio lote, gratis.

Ingrese su dirección y vea la zonificación, el tamaño del lote, las zonas de incendio y de ladera, la distancia al drenaje y lo que ya está construido, según los registros de la ciudad. (La herramienta está en inglés.)

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¿Qué tan grande puede ser mi casa trasera en un lote chico?

Al menos 800 pies cuadrados, y posiblemente hasta 1,200 si el lote tiene espacio según las reglas de la ciudad. Los Ángeles ofrece dos caminos.

En un lote de 6,000 pies cuadrados en Panorama City con una casa que ya fue ampliada, el RFA suele ser lo que impide una unidad de más de 800 pies cuadrados. Ahí el State ADU es el punto de partida más seguro. Nuestra guía de tipos de ADU en un lote de 6,600 pies cuadrados repasa las combinaciones.

Mi propiedad en Panorama City es un dúplex o un edificio de apartamentos. ¿Puedo agregar un ADU?

Sí, con reglas distintas. Para la ley estatal de ADU, dos o más unidades unidas en un mismo lote cuentan como vivienda multifamiliar, mientras que varias casas separadas en un lote no 11.

En un lote con un edificio multifamiliar existente, la ciudad debe permitir al menos un ADU en espacio que no se usa como vivienda, como bodegas, garajes o áticos, y hasta el 25 por ciento del número de unidades existentes 13. También debe permitir hasta ocho ADU independientes, sin pasar del número de unidades existentes, con retiros laterales y traseros de 4 pies 12.

Esto pasa más en Panorama City que en casi cualquier otro vecindario del Valle: 23 de sus 240 permisos de ADU desde 2023 fueron en zonas de dúplex o apartamentos 2. Nuestra guía de Van Nuys explica las opciones multifamiliares con más detalle.

¿De verdad los vecinos de Panorama City y Arleta están sacando permisos?

Sí, y los dos van al ritmo de 2025 o por encima. LADBS emitió estos permisos de construcción de ADU y JADU por año 2:

Desde enero de 2025, los 109 permisos de Panorama City se dividen en 46 remodelaciones de un edificio existente, 36 construcciones nuevas y 27 ampliaciones. Los 127 de Arleta se dividen en 57 remodelaciones, 32 construcciones nuevas y 38 ampliaciones 2. Las remodelaciones son sobre todo conversiones de espacio que ya existe, como un garaje.

Estos conteos son permisos, no viviendas, y un proyecto puede tener más de un permiso. Para el resto del Valle, vea permisos de ADU en el Valle de San Fernando por código postal.

¿Qué debo revisar primero en mi lote?

Empiece por las respuestas gratis y avance hacia las caras.

  1. ZIMAS: su zona exacta, cualquier sufijo como -O y el historial de permisos de la casa y el garaje 3.
  2. Historia del lote: LADBS revisa cuándo se creó el lote. Los lotes divididos después del 1 de junio de 1946 deben cumplir el área y el ancho mínimos de la zona, y los divididos después del 29 de julio de 1962 necesitan un Certificate of Compliance de City Planning 16.
  3. Garaje: si piensa convertirlo, confirme que el garaje tenía permiso (revisión del garaje). La ley estatal permite convertir un garaje independiente 14, y la ciudad no puede obligarlo a reponer el estacionamiento que pierde 15.
  4. Servicios: el drenaje (guía de la línea de drenaje) y el medidor de agua (guía del medidor de LADWP).

Una vez que su solicitud está completa, la ciudad tiene 60 días para aprobarla o negarla, o se considera aprobada 17. Esto es justo lo que una revisión del lote resuelve de una vez, antes de pagar por planos.

Respuestas rápidas

¿Hay un tamaño mínimo de lote para un ADU en Panorama City?

No. La ley estatal no permite que las ciudades exijan un tamaño mínimo de lote para un ADU 10.

¿Puedo construir un ADU si mi lote en Arleta es R1-1-O?

La O indica el Oil Drilling District, un distrito de uso suplementario 5, y los registros muestran ADU aprobados en lotes R1-1-O y RS-1-O de Arleta desde 2023 2.

¿La guía de lotes de Pacoima aplica a Arleta?

Sí. Arleta y Pacoima comparten el código postal 91331, y los tamaños de lote de esa guía cubren a las dos 1.

¿Puedo agregar un ADU a mi fourplex en Panorama City?

Por lo general sí. La ciudad debe permitir al menos un ADU en espacio no habitable de un edificio multifamiliar existente, y ADU independientes hasta el número de unidades existentes, con un máximo de ocho 1213.

Fuentes

  1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIPs 91402 and 91331, City of Los Angeles; with LA City GeoHub Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
  2. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIP 91402 and Arleta within ZIP 91331, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
  3. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
  4. Generalized Summary of Zoning Regulations (updated January 2026), R1 One-Family row, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
  5. Generalized Summary of Zoning Regulations (updated January 2026), Supplemental Use Districts, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
  6. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  7. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), Summary of ADU and JADU Development Standards, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
  8. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), ADU size and RFA, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
  9. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADU types summary table (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-12
  10. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  11. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Definitions: Multifamily Dwelling, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  12. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Multifamily Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  13. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Multifamily Converted ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  14. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  15. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Parking, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  16. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.2, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
  17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
  18. Mission Hills - Panorama City - North Hills Community Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
  19. Arleta - Pacoima Community Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12

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