¿Puedo construir una ADU en Chatsworth (91311) o Porter Ranch (91326)?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo construir una ADU en mi lote de Chatsworth o Porter Ranch?

Casi seguro que algún tipo de ADU, sí. Los Ángeles permite ADU en cualquier zona donde una casa es un uso permitido ⁶. Cruzamos cada lote unifamiliar de los dos códigos postales con el mapa de zonificación de la ciudad. En Chatsworth 91311, de 6,827 lotes, 2,429 son RS, 1,746 RA, 1,724 RE y 792 R1. En Porter Ranch 91326, de 6,545 lotes, 4,402 son RE, 1,671 RS y 446 RA ⁵.

La ley estatal garantiza tres tipos de ADU que la ciudad tiene que aprobar en un lote unifamiliar:

• Una casita separada en el patio de hasta 800 pies cuadrados, con retiros de cuatro pies a los lados y atrás, que se puede combinar con una JADU ⁷.
• Una conversión de garaje u otra construcción accesoria existente, que puede crecer hasta 150 pies cuadrados solo para dar cabida a una entrada o salida ⁸.
• Una ADU junior (JADU) de no más de 500 pies cuadrados, dentro de la casa ⁹.

La ordenanza de ADU de la ciudad agrega una unidad separada más grande, de hasta 1,200 pies cuadrados y dos pisos ¹⁰. Aquí, que esa opción esté disponible depende sobre todo de los mapas de incendio y de laderas de abajo. Nuestra guía de JADU vs ADU compara las opciones más chicas.

¿Qué tan grandes son los lotes en Chatsworth y Porter Ranch?

Más grandes que en casi todo el Valle, pero de dos maneras distintas. En Chatsworth el lote del medio mide 9,829 pies cuadrados, una cuarta parte mide menos de 7,560 y otra cuarta parte mide más de 16,298, así que hay desde lotes típicos de fraccionamiento hasta terrenos grandes con zonificación RA ². En Porter Ranch el lote del medio mide 10,999 pies cuadrados y la mitad central está entre 8,940 y 11,881, un rango mucho más parejo ². Para comparar, el lote del medio en Reseda 91335 mide 6,639 pies cuadrados ².

En lotes de este tamaño normalmente cabe en el patio una casita de 800 pies cuadrados con retiros de cuatro pies a los lados y atrás ⁷. Nuestra guía de retiros explica las distancias.

Chatsworth también tiene propiedades con caballos. Según nuestro conteo, 299 lotes unifamiliares de Chatsworth, cerca del 4%, están en un "K" Equinekeeping District (distrito para tener caballos), la mayoría con zonificación RA-1-K; Porter Ranch no tiene ninguno ⁵. City Planning dice que las ADU y JADU están exentas de las reglas de distancia de la ciudad entre corrales de caballos y viviendas ¹⁸. Nuestra guía de Sylmar explica lo que eso significa para usted y para un vecino que tiene caballos.

¿Mi lote de Chatsworth o Porter Ranch está en zona de incendio o en una Hillside Area?

En Porter Ranch, lo más probable es que sí; en Chatsworth, más o menos uno de cada cinco lotes. Revisamos cada lote unifamiliar contra los mapas de la ciudad. En Chatsworth, 1,247 de 6,827 lotes (18%) están en la Very High Fire Hazard Severity Zone y 632 (9%) están en una Hillside Area. En Porter Ranch, 3,562 de 6,545 lotes (54%) están en la zona de incendio y 3,859 (59%) en una Hillside Area ³⁴.

La zona de incendio por sí sola no impide una ADU. El departamento estatal de vivienda (HCD) dice que los mapas de riesgo de incendio sirven para regular los materiales de construcción y el espacio defendible alrededor de las estructuras, no para restringir la vivienda, y que una zona de riesgo de incendio no es por sí misma una razón concluyente para restringir las ADU ¹⁴. Lo que cambia la zona de incendio es la forma de construir. Nuestra guía de zona de incendio explica los materiales, y nuestra guía de rociadores contra incendios explica cuándo se piden.

Tome nuestro conteo de zona de incendio como un mínimo. La capa del mapa de la ciudad que usamos se editó por última vez en 2019. CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados para Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, el Departamento de Bomberos dijo que esperaba que afectaran a más lotes, y la ley estatal obliga a la ciudad a adoptar esos mapas por ordenanza ³¹³.

Mi lote de Porter Ranch está en las dos zonas. ¿Qué puedo construir todavía?

Todavía puede construir una ADU de ley estatal; lo que se complica es la unidad más grande de la ciudad, de 1,200 pies cuadrados. El código de la ciudad prohíbe ADU en lotes que están a la vez en una Very High Fire Hazard Severity Zone y en una Hillside Area, salvo en algunos casos enumerados, pero City Planning dice que esa prohibición no se puede aplicar a las ADU de ley estatal ¹¹. Según nuestro conteo, 3,394 lotes unifamiliares de Porter Ranch, cerca del 52%, están en las dos zonas, frente a 508 en Chatsworth, cerca del 7% ⁴.

Así que en la mayoría de esos lotes las opciones seguras son una casita de 800 pies cuadrados, una conversión de garaje o una JADU ⁷⁸⁹¹¹. La calle de enfrente también puede pesar. City Planning dice que, en general, no se puede exigir ampliar la calle ni ceder terreno para ninguna ADU, pero una ADU de ordenanza en un lote que está en las dos zonas puede tener que hacer mejoras públicas para cumplir con la regla de un frente de calle de 20 pies de ancho ¹².

Nuestra guía de Hillside Area explica la pendiente, la nivelación y el ancho de la calle, y nuestra guía de acceso de 150 pies explica el acceso de bomberos.

Mi HOA tiene CC&Rs. ¿La HOA puede impedir mi ADU?

No del todo. HCD dice que las Secciones 714.3 y 4751 del Código Civil de California anulan los CC&Rs (reglamentos de la asociación) y las reglas de operación que en la práctica prohíben o restringen sin razón una ADU o JADU en un lote unifamiliar; esas reglas son nulas y no se pueden hacer cumplir ¹⁵. Eso aplica a los fraccionamientos planificados de Porter Ranch igual que en cualquier otro lugar del estado.

La HOA (asociación de propietarios) sí puede revisar su diseño. HCD dice que puede poner normas objetivas limitadas, como materiales específicos, estilos arquitectónicos y otras reglas de diseño, dentro de lo razonable. Esas normas no pueden ser más estrictas que la ley estatal de ADU de un modo que suba el costo sin razón o impida la unidad, y no pueden incluir cuotas ni otros requisitos económicos ¹⁶. HCD da ejemplos de lo que se pasa de la raya, como:

• Una revisión lenta: cualquier retraso de más de los 60 días que tiene una ciudad, o uno que retrase mucho la ADU ¹⁷.
• Un veto de los vecinos: exigir que los dueños vecinos aprueben o acepten la ADU ¹⁷.

Mande sus planos a la asociación mientras la ciudad los revisa, para que las dos revisiones vayan al mismo tiempo. Si sus CC&Rs prohíben las ADU por completo, HCD recomienda contactar a la agencia local ¹⁵.

¿Mis vecinos de verdad están sacando permisos de ADU?

Sí, aunque a un ritmo más lento que el Valle plano. LADBS emitió 35 permisos de construcción de ADU y JADU en Chatsworth 91311 en 2023, 38 en 2024, 54 en 2025 y 39 en 2026 hasta el 3 de octubre. En Porter Ranch 91326 fueron 15, 22, 34 y 27 ¹. Son permisos, no unidades, porque un proyecto puede tener más de un permiso.

Por casa, los dos códigos postales construyen mucho menos que el fondo del Valle. En 2025 la ciudad emitió unos 8 permisos de ADU por cada 1,000 lotes unifamiliares en Chatsworth y unos 5 en Porter Ranch, frente a unos 23 en Reseda 91335 ¹². Nuestra guía de permisos del Valle por código postal tiene la lista completa.

¿Qué debo buscar primero para mi dirección?

Empiece con el reporte gratuito del lote de la ciudad. Busque su dirección en ZIMAS, el sistema de mapas de la ciudad con la zonificación y el historial de permisos de cada lote ¹⁹, y anote esto:

1. La zona completa. Una zona como RA-1-K le dice la zona base y si está en un distrito K para caballos ⁵.
2. Las filas de zona de incendio y Hillside Area. Las dos juntas limitan la ADU de ordenanza de 1,200 pies cuadrados; cualquiera de ellas cambia la forma de construir ¹¹.
3. El tamaño del lote. Compárelo con los rangos de arriba para ver si vale la pena dibujar una unidad más grande ².
4. Sus CC&Rs, si está en una HOA. Busque las reglas de revisión de arquitectura y cuánto tarda la asociación en contestar ¹⁶¹⁷.

Después vea lo que ZIMAS no resuelve: qué tan lejos está la línea principal de drenaje (guía de drenaje), si hay un árbol grande en el camino (guía de árboles protegidos), y si la pendiente o el suelo piden un estudio de suelos. Juntar esas respuestas para una dirección es justo lo que resuelve una revisión del lote. Si vive un poco al sur o al este, vea nuestras guías de Canoga Park y West Hills, Woodland Hills y Northridge.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91311 and 91326 with Reseda 91335 for comparison, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
2. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIPs 91311 and 91326, City of Los Angeles, LA County Assessor (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
3. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91311 and 91326 tested against the City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
4. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91311 and 91326 tested against the Hillside Area and Very High Fire Hazard Severity Zone layers, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
5. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91311 and 91326 by zone, from the City Planning zoning layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub, City Planning zoning (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.2, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
7. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, quoting Gov. Code § 66323(a)(2), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, on Gov. Code § 66323(a)(1), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
9. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section B (JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
10. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
11. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
12. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.32, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
13. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-12
14. Accessory Dwelling Unit Handbook, "Can local agencies restrict ADUs based on Fire Hazard Severity Zones or other environmental hazards?", California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
15. Accessory Dwelling Unit Handbook, Homeowners Associations (HOAs), on Civil Code §§ 714.3 and 4751, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
16. Accessory Dwelling Unit Handbook, Homeowners Associations (HOAs): "What restrictions can be placed on an ADU or JADU?", California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
17. Accessory Dwelling Unit Handbook, Homeowners Associations (HOAs): examples of effective prohibitions, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
18. Report back on recommendations relative to equestrian uses, CF 16-1468-S4 and CF 25-0096, June 24, 2026, Impacts on Equine Distancing Requirements, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
19. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12

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