在洛杉矶能把ADU单独出售吗？现在还不行，规则进展如下

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

我现在能把后院小屋和主屋分开卖吗？

截至2026年10月，作为普通房主，不能。洛杉矶市2019年通过的ADU条例规定，ADU和JADU可以出租，但不能与同一地块上现有或拟建的住宅分开出售 ¹。LADBS和市规划局今天执行的仍是这条规定。

只有一个很窄的例外，来自州法而不是市里。如果房产是由合格的非营利机构建造或开发的，并满足其他条件，后院单元可以单独卖给合格买家 ²。这条路是为可负担住房的购房项目设计的，不是让Reseda或Granada Hills的房主在公开市场上出售后院单元的办法。

AB 1033是什么？为什么它现在还不能让我卖？

AB 1033是2023年的一项州法，让每个城市自己决定是否允许把ADU作为公寓出售。它本身并不直接允许。按州住房与社区发展厅（HCD）的说法，地方机构可以通过地方条例，允许主屋和ADU作为公寓分开转让，前提是条例符合《政府法典》第66342条的要求 ³。在洛杉矶通过这样的条例之前，2019年的规定继续有效。

州法也为各城市的版本设定了底线：公寓必须依照Davis-Stirling法和《分区地图法》（Subdivision Map Act）设立，ADU要通过安全检查，房产上每个抵押权人都要同意，要通知公用事业公司，如果已有业主协会（HOA），还要取得其书面批准 ⁴。

已经有城市选择实施。在圣何塞（San José），一处现有住宅物业上的后院单元于2026年作为独立产权公寓售出，市政官员称这是加州首例 ²⁵。

洛杉矶市议会2025年到底投票通过了什么？

市议会投票的是开始起草条例，而不是允许出售。市议员Nithya Raman在市议员Bob Blumenfield附议下，于2025年7月1日提出动议，请市议会指示市规划局会同市检察官，起草并提交实施AB 1033的条例 ⁶。规划与土地使用管理委员会（PLUM）于2025年8月26日批准了这一指示 ⁹。

全体市议会于2025年9月10日通过 ⁷，13票赞成、0票反对、2人缺席 ⁸。档案编号是Council File 25-0753。圣费尔南多谷的社区议会意见并不一致：委员会报告把Sunland-Tujunga社区议会列为反对方 ²⁶，Studio City社区议会后来也提交了反对该档案的声明 ¹⁰。

这次投票并没有改变您对自己房产能做的事。它只是让市规划局拿出一项条例，而这项条例还需要单独审批。

截至2026年10月，洛杉矶的条例进展到哪一步了？

它是一份正在公开审议的草案，被纳入一个更大的方案，叫Missing Middle LA。Bass市长于2026年6月宣布了第一批草案 ¹¹，市规划局在2026年9月发布了第二稿 ¹²。市规划局表示，这次ADU修订会让2019年的ADU规定与现行州法一致，并允许依据AB 1033把ADU作为公寓单独出售 ¹³。

截至2026年10月10日，接下来的流程是：

1. 市规划局把工作人员层级的公开听证会定在2026年10月1日，书面意见收到2026年10月16日为止 ¹⁴。
2. 之后市规划局为城市规划委员会（City Planning Commission）撰写建议报告 ¹⁵。
3. 条例需要市议会最终批准 ¹⁵。市长办公室表示草案将在今年晚些时候提交市议会 ²⁸。

目前还没有公布市议会的投票日期。想自己查进度，可以在市书记官（City Clerk）网站搜索Council File 25-0753，并在城市规划委员会的议程上查找案件编号CPC-2025-4421-CA ²⁷。在市议会通过条例并生效之前，2019年的规定仍然适用。

如果洛杉矶通过了，我要满足哪些条件才能把ADU作为公寓卖掉？

2026年9月3日的草案允许现有或拟建的ADU与主屋进行分割，并批准作为公寓分开转让，前提是业主满足一系列条件 ¹⁶。草案在通过前仍可能修改，但按目前文本，主要条件如下：

• 先过安全检查。 公寓图则登记之前，ADU必须通过安全检查，凭市政府的入住许可证（certificate of occupancy），或由HUD认证检查员出具的住房质量标准报告证明 ¹⁷。
• 贷款方同意。 没有每个抵押权人的同意，地图或公寓图则不能登记；抵押权人可以拒绝，也可以附加自己的条件 ¹⁸。如果您有房贷或HELOC，银行有发言权。
• 有HOA的需其批准。 位于现有业主协会内的业主，需要协会在正式通知的董事会会议上给予明确书面授权 ¹⁹。
• 公用事业。 业主必须通知供水、排污、燃气和电力供应方公寓已设立 ²⁰；草案还允许市政府在ADU单独转让时要求单独的公用事业接驳 ²¹。
• 租户保护。 住在里面的合格租户必须收到转换意向通知和独家购买权通知 ²²，并可能有资格获得搬迁补助 ²³。

草案还规定，市政府不能借ADU公寓地图要求让出道路用地、新建改善工程，或纠正现有的不合规分区状况 ²⁴。

如果我正在建ADU，以后可能想卖，现在该怎么做？

按能符合条件的方式去建，但不要指望某个确定的出售日期。现在做的几个选择，决定了将来能否分成公寓：

• 办好许可并完成最终验收。 草案中的安全检查可以用入住许可证满足 ¹⁷。没有许可记录的单元一开始就落后；我们的车库改建许可指南介绍了如何查询存档记录。
• 建ADU，而不是JADU。 州法规定，地方条例必须继续禁止JADU与主屋分开出售 ⁵。我们的JADU与ADU对比解释了两者的区别。
• 现在就考虑水表。 如果出售时可能被要求单独接驳公用事业 ²¹，在施工期间就规划好可能更省钱。我们的LADWP水表指南介绍了单独水表涉及的内容。
• 尽早和贷款方沟通。 无论州法还是草案，抵押权人同意都是硬性要求 ⁴¹⁸。

建ADU对房产税的影响，请看ADU会提高房产税吗。您的地块有没有空间建一个能独立成立的单元，正是地块评估能回答的问题。

快速解答

资料来源

1. Ordinance No. 186481, LAMC 12.22 A.33 (ADU ordinance, effective December 2019), City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
2. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units, Q. 36, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. 事实核查日期 2026-10-10
3. Accessory Dwelling Unit Handbook, Sales and Separate Conveyance, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-10
4. Accessory Dwelling Unit Handbook, AB 976 and AB 1033, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-10
5. Accessory Dwelling Unit Handbook, AB 345, California Department of Housing and Community Development (HCD). 事实核查日期 2026-10-10
6. Motion (Raman - Blumenfield), Council File 25-0753, July 1, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
7. Council File 25-0753: AB 1033 / Accessory Dwelling Units / Separate Sale or Conveyance / Condominiums, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
8. Council File 25-0753, Council vote of September 10, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
9. Planning and Land Use Management Committee report, Council File 25-0753, August 26, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
10. Community Impact Statement, Studio City Neighborhood Council, Council File 25-0753, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
11. Mayor Bass Unveils Slate of Proposed City Ordinances to Bring Homeownership Within Reach for More Angelenos, Office of Mayor Karen Bass. 事实核查日期 2026-10-10
12. Missing Middle LA fact sheet (updated September 1, 2026), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
13. Missing Middle LA Public Hearing, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
14. Missing Middle LA Public Hearing: written comments, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
15. Missing Middle LA Public Hearing: next steps, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
16. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
17. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(iii), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
18. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(iv), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
19. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(vii), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
20. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(vi), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
21. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, utility connections, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
22. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(3), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
23. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(3), relocation, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
24. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(5), Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
25. 749-square-foot San Jose ADU condo sells for $530K; first-of-its-kind for CA (news report), ABC7 News (KGO). 事实核查日期 2026-10-10
26. Planning and Land Use Management Committee report, Council File 25-0753: neighborhood council positions, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. 事实核查日期 2026-10-10
27. Missing Middle LA Public Hearing: case numbers, Los Angeles City Planning. 事实核查日期 2026-10-10
28. Mayor Bass Unveils Slate of Proposed City Ordinances: next steps, Office of Mayor Karen Bass. 事实核查日期 2026-10-10

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