¿Puedo vender mi ADU por separado en Los Ángeles? Todavía no, y así está la regla

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo vender la casita del patio aparte de mi casa en LA ahorita?

No, no como dueño de casa común y corriente, a octubre de 2026. La ordenanza de ADU de la Ciudad, aprobada en 2019, dice que las ADU y JADU se pueden rentar pero no se pueden vender por separado de la vivienda existente o propuesta en el mismo lote ¹. Esa es la regla que LADBS y City Planning aplican hoy.

Hay una sola excepción, muy limitada, que viene de la ley estatal y no de la Ciudad. Una unidad del patio se puede vender por separado a un comprador calificado si la propiedad fue construida o desarrollada por una corporación sin fines de lucro calificada, entre otras condiciones ². Ese camino está hecho para programas de vivienda propia asequible. No sirve para que un dueño en Reseda o Granada Hills venda la unidad de atrás en el mercado abierto.

¿Qué es la AB 1033 y por qué todavía no me deja vender?

La AB 1033 es una ley estatal de 2023 que deja que cada ciudad decida si permite vender ADU como condominio. Por sí sola no lo permite. En palabras del departamento estatal de vivienda (HCD), una agencia local puede adoptar una ordenanza local que permita la transferencia por separado de la vivienda principal y la ADU como condominios si la ordenanza cumple los requisitos del Código de Gobierno, sección 66342 ³. Mientras Los Ángeles no adopte esa ordenanza, la regla de 2019 sigue vigente.

La ley estatal también pone el mínimo para la versión de cualquier ciudad. Exige que los condominios se creen bajo la Ley Davis-Stirling y la Ley de Mapas de Subdivisión (Subdivision Map Act), una inspección de seguridad de la ADU, el consentimiento de cada prestamista con gravamen sobre la propiedad, aviso a las compañías de servicios y la aprobación por escrito de la asociación de propietarios (HOA) si ya existe una ⁴.

Algunas ciudades ya lo adoptaron. En San José, una unidad del patio en una propiedad residencial existente se vendió como condominio independiente en 2026, y funcionarios de la ciudad la describieron como la primera venta de ese tipo en California ²⁵.

¿Qué votó el Concejo Municipal de LA en 2025?

El Concejo votó para empezar a redactar la ordenanza, no para permitir las ventas. La concejal Nithya Raman, con el apoyo del concejal Bob Blumenfield, presentó una moción el 1 de julio de 2025 pidiendo que el Concejo instruyera a City Planning, junto con el Abogado de la Ciudad, a preparar y presentar una ordenanza para implementar la AB 1033 ⁶. El Comité de Planificación y Uso de Suelo (PLUM) aprobó esa instrucción el 26 de agosto de 2025 ⁹.

El Concejo completo la adoptó el 10 de septiembre de 2025 ⁷, con 13 votos a favor, ninguno en contra y dos miembros ausentes ⁸. Es el expediente del Concejo (Council File) 25-0753. No todos los concejos vecinales del Valle estuvieron de acuerdo: el informe del comité anota al Concejo Vecinal de Sunland-Tujunga en contra ²⁶, y el Concejo Vecinal de Studio City presentó después una declaración oponiéndose al expediente ¹⁰.

El voto no cambió lo que usted puede hacer con su propiedad. Le pidió a City Planning que regresara con una ordenanza, y esa ordenanza necesita sus propias aprobaciones.

¿En qué va la ordenanza de LA a octubre de 2026?

Es un borrador en revisión pública, dentro de un paquete más grande llamado Missing Middle LA. La alcaldesa Bass anunció los primeros borradores en junio de 2026 ¹¹, y City Planning publicó un segundo borrador en septiembre de 2026 ¹². Según City Planning, la actualización de ADU pondría las reglas de 2019 al día con la ley estatal y permitiría vender las ADU por separado como condominios bajo la AB 1033 ¹³.

Este es el camino que sigue, a 10 de octubre de 2026:

1. City Planning fijó una audiencia pública a nivel de personal para el 1 de octubre de 2026, y acepta comentarios por escrito hasta el 16 de octubre de 2026 ¹⁴.
2. Luego City Planning escribe un informe de recomendación para la Comisión de Planificación de la Ciudad (City Planning Commission) ¹⁵.
3. La ordenanza requiere la aprobación final del Concejo Municipal ¹⁵. La oficina de la alcaldesa dijo que los borradores llegarían al Concejo más adelante este año ²⁸.

No se ha publicado una fecha de voto en el Concejo. Para revisar el estado usted mismo, busque el Council File 25-0753 en el sitio del Secretario de la Ciudad (City Clerk), y busque el número de caso CPC-2025-4421-CA en la agenda de la City Planning Commission ²⁷. Hasta que el Concejo adopte la ordenanza y entre en vigor, sigue aplicando la regla de 2019.

Si LA la aprueba, ¿qué necesitaría para vender la ADU como condominio?

El borrador del 3 de septiembre de 2026 permite que una ADU existente o propuesta y la casa principal se subdividan y se aprueben para venderse por separado como condominios, si el dueño cumple una lista de condiciones ¹⁶. El borrador todavía puede cambiar antes de aprobarse, pero tal como está, las principales son estas:

• Primero, una inspección de seguridad. Antes de registrar el plano del condominio, la ADU debe pasar una inspección de seguridad, comprobada con un certificado de ocupación de la Ciudad o con un informe de estándares de calidad de vivienda de un inspector certificado por HUD ¹⁷.
• El consentimiento de su prestamista. El mapa o el plano del condominio no se puede registrar sin el consentimiento de cada acreedor con gravamen, y el acreedor puede negarse o poner sus propias condiciones ¹⁸. Si usted tiene hipoteca o HELOC, el banco tiene voz.
• Aprobación de la HOA si existe. Un dueño dentro de una asociación existente necesita su autorización expresa por escrito en una junta con aviso previo ¹⁹.
• Servicios públicos. El dueño debe avisar a los proveedores de agua, drenaje, gas y electricidad sobre la creación del condominio ²⁰, y el borrador deja que la Ciudad exija una conexión de servicios separada cuando la ADU se vende por separado ²¹.
• Protecciones para inquilinos. Un inquilino elegible que viva ahí debe recibir aviso de la intención de convertir y aviso de su derecho exclusivo de compra ²², y puede calificar para asistencia de reubicación ²³.

El borrador también dice que la Ciudad no puede usar un mapa de condominio de ADU para exigir cesión de calle, obras nuevas ni la corrección de condiciones existentes que no cumplen con la zonificación actual ²⁴.

¿Qué hago ahora si estoy construyendo una ADU y tal vez la quiera vender después?

Constrúyala de modo que pueda calificar, y no cuente con una fecha de venta. Algunas decisiones que toma hoy deciden si una futura división en condominios es siquiera posible:

• Sáquele permiso y el visto bueno final. La inspección de seguridad del borrador se puede cumplir con un certificado de ocupación ¹⁷. Una unidad sin historial de permisos empieza en desventaja; nuestra guía de permisos para convertir el garaje explica cómo revisar lo que está registrado.
• Construya una ADU, no una JADU. La ley estatal dice que las ordenanzas locales deben seguir prohibiendo vender las JADU por separado de la casa principal ⁵. Nuestra guía JADU vs ADU explica la diferencia.
• Piense en el medidor desde ahora. Si al vender se puede exigir una conexión de servicios separada ²¹, puede salir más barato planearla durante la construcción. Nuestra guía del medidor de agua de LADWP explica lo que implica un medidor aparte.
• Hable pronto con su prestamista. El consentimiento del acreedor es un requisito firme tanto en la ley estatal como en el borrador ⁴¹⁸.

Para saber qué le pasa a su impuesto predial al construir la unidad, vea ¿una ADU sube el impuesto predial?. Si su lote tiene espacio para una unidad separada que pueda funcionar por sí sola es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Ordinance No. 186481, LAMC 12.22 A.33 (ADU ordinance, effective December 2019), City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
2. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units, Q. 36, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-10
3. Accessory Dwelling Unit Handbook, Sales and Separate Conveyance, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-10
4. Accessory Dwelling Unit Handbook, AB 976 and AB 1033, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-10
5. Accessory Dwelling Unit Handbook, AB 345, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-10
6. Motion (Raman - Blumenfield), Council File 25-0753, July 1, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
7. Council File 25-0753: AB 1033 / Accessory Dwelling Units / Separate Sale or Conveyance / Condominiums, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
8. Council File 25-0753, Council vote of September 10, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
9. Planning and Land Use Management Committee report, Council File 25-0753, August 26, 2025, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
10. Community Impact Statement, Studio City Neighborhood Council, Council File 25-0753, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
11. Mayor Bass Unveils Slate of Proposed City Ordinances to Bring Homeownership Within Reach for More Angelenos, Office of Mayor Karen Bass. Datos verificados 2026-10-10
12. Missing Middle LA fact sheet (updated September 1, 2026), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
13. Missing Middle LA Public Hearing, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
14. Missing Middle LA Public Hearing: written comments, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
15. Missing Middle LA Public Hearing: next steps, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
16. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
17. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(iii), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
18. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(iv), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
19. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(vii), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
20. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(2)(vi), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
21. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, utility connections, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
22. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(3), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
23. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(3), relocation, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
24. Draft ADU Amendment (September 3, 2026), LAMC 12.22 A.33, subdivision (l)(5), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
25. 749-square-foot San Jose ADU condo sells for $530K; first-of-its-kind for CA (news report), ABC7 News (KGO). Datos verificados 2026-10-10
26. Planning and Land Use Management Committee report, Council File 25-0753: neighborhood council positions, City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
27. Missing Middle LA Public Hearing: case numbers, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-10
28. Mayor Bass Unveils Slate of Proposed City Ordinances: next steps, Office of Mayor Karen Bass. Datos verificados 2026-10-10

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