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建 ADU 会涨房产税吗？只对新建部分估值

会。有许可证的 ADU（附属住宅单元）会让房产税上涨，但只按您新建部分的价值计算。州法律要求估价官（assessor）只为新建部分确定新的基准年价值，并规定物业其余部分的基准年价值不得改变 12。您的房子和土地保持现有价值，ADU 的价值另外加上去 9。

编辑 Ryan Rambo, 施工经理事实核查日期 2026-10-09

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

建 ADU 会让我的房产税上涨吗？

会，但只按新建工程的价值上涨，不会更多。加州把任何对不动产的增建，以及任何改变建筑用途的改造，都算作新建工程 3，估价官必须为其估值 2。

很多人意外的是哪些部分不变。物业其余未经新建的部分，其基准年价值不得改变 2。在 Prop 13（第 13 号提案）之下，正是这个基准让多年前的买价留在您的税单上，而 ADU 不会把它重置。负责监督各县估价官的州平衡委员会（Board of Equalization）也是这样说的：新的基准年价值只针对新建部分确定 1。

估价官会重新评估我的整栋房子和土地吗？

不会。房子和土地保留现有的基准年价值，只有 ADU 获得新的基准 2。估价官寄给您的通知，法律要求列出已完工新建工程的新基准年价值，这个价值将加到物业其余部分现有的应税价值上 9。

土地不会因为现在可以多盖一栋住宅而被重新估值。州政府给估价官的手册写明，由升值或分区变更（而非新建工程）造成的土地增值不会被登记 5。如果您买房后社区房价翻了一倍，这部分增值在物业易主之前都不会出现在税单上。

估价官怎么计算一栋新建后院小屋的价值？

按完工当天的市场价值估值。对新建工程而言，完全现金价值（full cash value）就是新建工程完工日期的公平市场价值 4。从那以后，这个数字就是 ADU 的基准年价值 2。

市场价值不等于您花的钱。手册说，只应加上改造的价值，而价值不一定等于成本 5。手册自己举的例子是一个游泳池：建造花了 $35,000，但只让房屋市场价值增加了 $20,000，于是游泳池按 $20,000 估值 6。如果完工的单元比造价更值钱，同样的逻辑也会反过来。

估价官如何得出市场价值取决于数据。手册在市场资料充足时偏好可比销售法，但也说新建工程常常缺少这类数据，这时可能更适合用成本法 7。实际上，估价官可能会看类似房屋有无后院小屋的售价差，看建造成本，或两者都看。LADBS 许可证上的估值是另一个数字；我们的 Reseda 造价指南 显示，许可证估值可能远低于实际造价。

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车库改建或在房子里做 JADU 呢？

改建同样要估值，但只按工程增加的价值计算。新建工程的定义包括改变物业用途的改造 3，估价官手册把住宅车库改成居住空间列为应估值的改造 8。

手册用数字算了一遍 8。一位业主把一间 500 平方英尺的车库改建，房子的基准年是 1979 年。有改建车库的房子比没有的大约多卖 $20,000，所以 $20,000 就是新建工程的价值。估价官把原基准按允许的通胀系数调整到 $87,742，再加上 $20,000，登记价值为 $107,742 8。1979 年的基准没有变，只有那 $20,000 是新的。

在现有卧室里改出的 JADU（小型附属住宅单元）也适用同一规则，因为它是在现有空间内的改造。如果您打算改建，请先查车库本身的许可证记录；我们的车库改建许可证指南有详细步骤，JADU 与 ADU 的比较可帮您判断哪种适合您的房子。

新的税单什么时候来？为什么我收到两张？

税单跟着许可证走。每个签发建筑许可证的城市都必须尽快把副本寄给县估价官，并在 30 天内寄出占用证书或其他完工证明 10。手册说，许可证最终验收或占用通知可以作为完工的推定依据 7，所以实际上通常是从 LADBS 验收签字时开始计算。

洛杉矶县从新建工程完工后的下一个月第一天起重新估值，并把差额开在一张补充税单（supplemental bill）上，与您的常规年度税单分开 11。如果 ADU 在 1 月 1 日到 5 月 31 日之间完工，您会收到两张补充税单：一张是该财政年度剩余部分的，一张是下一财政年度的 11。这是正常的，不是弄错了。之后，ADU 的价值就并入您平常的年度税单。

我每年的房产税会涨多少？

大约是估价官给 ADU 定的价值的 1%，再加上您所在地区选民批准的附加费。在洛杉矶县的税单上，一般税（general tax levy）是对每处物业征收的 1% 税率，选民批准的债务（voted indebtedness）是另外一行的选民批准税项 12。

用一个整数来算。如果估价官把您完工的后院小屋登记为 $200,000，那么 1% 的一般税就是每年 $2,000，选民批准的费用另外再加。您的实际数字取决于估价官定的价值，事先无法知道。

第一年之后，ADU 的价值和 Prop 13 物业其余部分一样增长。每年的通胀调整永远不会超过上一年价值的 2% 13。房产税只是建成后的几项费用之一；我们的洛杉矶 ADU 软成本指南介绍了建造前要付的费用。

建 ADU 有房产税优惠吗？我可以对估值提出申诉吗？

截至 2026 年 10 月，加州法律中没有针对 ADU 的免税规定。2024 年的 SB 1164 法案本来会在若干年内把新建 ADU 排除在新建工程之外 14，但其首次听证会应提案人要求取消，法案没有通过 14。上面各节的一般规则仍然适用。

您可以对估值提出申诉。估价官的通知必须告诉您所定的价值和您的申诉权利；在洛杉矶县，对补充估值的申诉一般必须在税单上印的寄出日期后 60 天内提交 9。如果您认为数字偏高，最有力的证据和估价官用的一样：类似房屋有无后院小屋的成交价，以及您实际的建造成本。

快速解答

加建 ADU 后，主屋会失去 Prop 13 的价值吗？

不会。只有新建部分获得新的基准年价值，物业其余部分保留原有的基准 2。

我需要自己向估价官申报 ADU 吗？

市政府会把您的建筑许可证和完工文件副本寄给估价官 10。州法律也要求在提交获批图纸时，附上一份给估价官的按比例平面图副本 10。

ADU 是按我的建造成本来征税吗？

不一定。它按完工日期的市场价值估值，可能低于也可能高于您的成本 46。

卖房时税会怎样？

出售属于所有权变更，估价官会按该日期的完全现金价值重新评估物业 15。买家的基准会对整个物业（包括 ADU）重新设定。

ADU 的估值每年会涨超过 2% 吗？

不会因为通胀而超过。每年的通胀调整上限是上一年价值的 2% 13。

资料来源

  1. Survey Topic: New Construction, California State Board of Equalization. 事实核查日期 2026-10-09
  2. Revenue and Taxation Code section 71 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  3. Revenue and Taxation Code section 70 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  4. Revenue and Taxation Code section 110.1 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  5. Assessors' Handbook Section 410, Assessment of Newly Constructed Property, California State Board of Equalization. 事实核查日期 2026-10-09
  6. Assessors' Handbook Section 410, Example 3-2, California State Board of Equalization. 事实核查日期 2026-10-09
  7. Assessors' Handbook Section 410, valuation approaches and date of completion, California State Board of Equalization. 事实核查日期 2026-10-09
  8. Assessors' Handbook Section 410, Example 2-2 (garage conversion), California State Board of Equalization. 事实核查日期 2026-10-09
  9. Revenue and Taxation Code section 75.31 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  10. Revenue and Taxation Code section 72 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  11. Supplemental Secured Property Tax Bill, Los Angeles County Property Tax Portal. 事实核查日期 2026-10-09
  12. Supplemental Secured Property Tax Bill: General Tax Levy and Voted Indebtedness, Los Angeles County Property Tax Portal. 事实核查日期 2026-10-09
  13. Revenue and Taxation Code section 51 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09
  14. SB 1164: Property taxation: new construction exclusion: accessory dwelling units (bill status), CalMatters Digital Democracy. 事实核查日期 2026-10-09
  15. Revenue and Taxation Code section 75.10 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. 事实核查日期 2026-10-09

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