我在洛杉矶的ADU受租金管制吗？1978年规则详解

本文译自英文原文。如有出入，以英文版本为准。 English

新建的ADU受洛杉矶租金管制吗？

通常不受。洛杉矶住房局（LAHD）表示，独立式ADU一般不受RSO约束，新建的附建式ADU也不受，只有一个与《埃利斯法》（Ellis Act）相关的例外 ²³。

原因在于建造日期。RSO一般适用于1978年10月1日或之前建成的出租单元 ¹，您现在在后院加建的房子远在这条线之后。州法也支持这一点：根据《Costa-Hawkins租赁住房法》，对于1995年2月1日之后取得入住证明（certificate of occupancy）的单元，业主可以自行设定首期及之后的所有租金 ¹⁹。

这个例外只在您的地块上曾有RSO单元退出租赁市场时才有关系。LAHD表示，如果附建式ADU是在通过《埃利斯法》文件撤出RSO单元后5年内建成的，则受RSO约束 ³；独立式ADU也可能因《埃利斯法》的替代单元规则而受约束 ²。如果您的物业从未提交过《埃利斯法》文件，这一条与您无关。

加建ADU会让我1978年前的房子受租金管制吗？

会，而且这是大多数业主没想到的地方。地块上只有一栋独立屋时，不在RSO范围内 ¹⁸。加建第二个单元后，这项豁免就没有了：LAHD表示，在1978年10月1日或之前建成的房屋后面加建独立式ADU时，主屋可能因为同一地块上建了第二个单元而受RSO约束 ²。

附建式ADU对主屋的影响相同。在1978年前的房屋上加建新的附建式ADU时，LAHD表示只有原来的主屋受RSO约束 ³。新单元不受，旧房子被纳入。

实际上，这意味着从您出租主屋那天起，关于涨租、登记、合法驱逐理由和搬迁补偿的规定都可能适用于主屋 ¹。RSO适用于已出租或待出租的单元 ¹，所以如果您自己住在主屋，它基本不起作用；对于业主或家人自住的单元，LAHD还提供为期一年、每年续办的登记费豁免 ⁶。如果您以后搬出并出租主屋，或卖给会出租的人，它就变得重要了。

1978年10月1日之后建成的房屋没有这个问题。大多数情况下，该日期之后建成的单元不受RSO约束 ⁸。不要想当然，先查清您房屋的建造年份。

如果我改建房子的一部分或车库，会有区别吗？

有区别。LAHD按照空间原来的用途区分改建 ⁴。

• 把可居住空间改成单元。 如果ADU或JADU（小型附属住宅单元）是从1978年前房屋的卧室或其他居住空间中隔出来的，两个单元都可能受RSO约束 ⁴。JADU通常就是这样建的，阅读JADU与ADU的区别时请记住这一点。
• 把非居住、非住宅空间改成单元。 如果ADU或JADU是由1978年前房屋中的非居住、非住宅空间改建的，LAHD表示新单元只受JCO约束，不受RSO约束 ⁴。这一情形只说明了新单元，没有说明主屋会怎样。
• 独立车库。 与主屋分开的车库改建后属于独立式ADU，适用上面的独立式规则 ²。

您的车库在法律上是否算车库，是另一个问题；我们的车库改建许可指南介绍了如何查询它的许可记录。

如果我的ADU不在RSO范围内，出租时适用什么规定？

适用《正当理由驱逐条例》。JCO覆盖洛杉矶市大多数不受RSO管辖的出租物业 ¹¹，LAHD表示不在RSO范围内的新ADU受JCO约束 ³。

JCO不限制租金，但规范驱逐，并要求登记单元 ³。租客在ADU住满六个月或原租约到期后（以先到者为准），您需要有合法理由才能终止租约 ¹²；无过错驱逐（例如让家人搬入）需要支付搬迁补偿 ¹³。对于无法负担超过一定比例涨租的租客，JCO还提供经济性迁移补偿（Economic Displacement Relocation）³。

登记每年收费。LAHD列出的RSO费用为每单元每年$38.75，JCO费用为$31.05 ⁵。如果您考虑短租，请注意受RSO约束的单元不允许做短租（home-sharing）⁷。

州租金上限AB 1482适用于我的ADU或主屋吗？

新ADU在前15年不适用，但主屋可能适用。州租金上限不适用于在过去15年内取得入住证明的住房 ¹⁶，所以新建的后院房子在第15年之前不受其约束。

该上限规定，任何12个月内的涨幅不得超过5%加当地生活成本变化率，或10%，以较低者为准 ¹⁷。截至2026年10月，LAHD列出洛杉矶地区2026年8月1日至2027年7月31日的上限为8.7% ²⁰。

ADU对主屋的影响就在这里。个人拥有的独立屋在发出规定的书面通知后可以豁免州上限，但LAHD表示，如果同一地块上有不止一个住宅单元，例如老人房（in-law unit），这项豁免就不适用 ¹⁴。因此，一栋1978年后建成、房龄超过15年、后面有ADU的房子，可能受AB 1482约束。已经受RSO约束的房屋不适用AB 1482，因为适用的是RSO规定 ¹⁵。

这项州法有截止日期：租金上限条款有效期至2030年1月1日 ¹⁸。

2025和2026年RSO规定有什么变化？

每年允许的涨幅变小了。截至2026年10月，LAHD表示市议会已将公式改为平均消费者价格指数（CPI）的90%，而不是100%；自2026年2月2日起，年度涨幅可在1%到4%之间，旧规定的下限是3%、上限是8% ⁹。LAHD列出的RSO涨幅在2025年7月1日至2027年6月30日期间为3% ⁹。

两项附加涨幅也取消了。RSO年度涨租不得再额外加收水电费（utilities）百分比 ¹⁰；自2026年2月2日起，租户增加一名受抚养人时，房东也不能再加租10% ²³。如果您1978年前的房子可能纳入RSO，请按这些数字规划，而不是旧的8%上限。

我怎样查清自己地块的情况？

先查ZIMAS，即洛杉矶市的地块地图。LAHD建议在zimas.lacity.org输入地址并打开Housing标签，那里会显示该物业的RSO和JCO状态 ²¹。

1. 在ZIMAS查询地址，记下Housing标签下的RSO或JCO状态 ²¹。
2. 查明房屋建造时间，以及是否曾有过不止一个单元；ZIMAS上的许可记录有帮助。
3. 确定您计划的形式：独立式、附建式、由居住空间改建，或由非居住空间改建。LAHD对每一种的答案都不同 ²³⁴。
4. 如果仍不确定，请致电RSO认定组（RSO Determinations Unit）(213) 928-9097 ²²。

房屋建造年份和单元形式决定了大部分结论，这正是在您付钱做图纸之前，一次地块核查就能弄清的事情。

快速解答

资料来源

1. Accessory Dwelling Unit: Rent Stabilization Ordinance, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
2. Accessory Dwelling Unit: Scenario 1, ADU detached from original structure, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
3. Accessory Dwelling Unit: Scenario 2, ADU attached to the original structure, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
4. Accessory Dwelling Unit: Scenarios 3 and 4, conversions, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
5. Accessory Dwelling Unit: RSO and JCO fees, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
6. Accessory Dwelling Unit: temporary exemptions, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
7. Accessory Dwelling Unit: home-sharing, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
8. What is covered under the RSO, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
9. Renter Protections: RSO rent increase formula, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
10. Renter Protections: utilities add-on removed, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
11. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): covered units, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
12. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): when it applies, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
13. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): no-fault evictions, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
14. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): AB 1482 and single-family homes, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
15. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): units already under the RSO, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
16. Civil Code section 1947.12(d)(4): new-construction exemption from the state rent cap, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
17. Civil Code section 1947.12(a)(1): the state rent cap, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
18. Civil Code section 1947.12(o): sunset, State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
19. Civil Code section 1954.52(a)(1) (Costa-Hawkins Rental Housing Act), State of California (text via California.Public.Law). 事实核查日期 2026-10-10
20. City of Los Angeles Renter Protections Notice (Rev 10/01/2026): state rent cap, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
21. City of Los Angeles Renter Protections Notice (Rev 10/01/2026): RSO and JCO lookup, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
22. Accessory Dwelling Unit: RSO Determinations Unit, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10
23. What Falls Under RSO: dependent increase removed, Los Angeles Housing Department (LAHD). 事实核查日期 2026-10-10

Greenlight 不是承包商、建筑师或工程师，本文不构成法律建议。规定会变化；每条事实都标注了我们最后核查的日期。