¿Mi ADU está bajo control de rentas en Los Ángeles? La regla de 1978

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Una ADU nueva queda bajo control de rentas en LA?

Normalmente no. El Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD) dice que una ADU separada por lo general no está sujeta al RSO, y una ADU pegada a la casa recién construida tampoco, con una excepción ligada a la Ley Ellis (Ellis Act) ²³.

La razón es la fecha. El RSO cubre en general unidades de renta construidas el 1 de octubre de 1978 o antes ¹, y una casita en el patio que usted construya hoy queda muy lejos de esa línea. La ley estatal lo respalda: bajo la Ley Costa-Hawkins, el dueño puede fijar la renta inicial y todas las siguientes en una unidad con certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995 ¹⁹.

La excepción solo importa si se sacaron unidades del RSO del mercado de renta en su propiedad. LAHD dice que una ADU pegada a la casa queda en el RSO si se construyó dentro de los 5 años después de retirar unidades del RSO con trámites de la Ley Ellis ³, y una separada puede quedar cubierta por la regla de unidades de reemplazo de la Ley Ellis ². Si nadie ha presentado esos trámites en su propiedad, esto no le aplica.

¿Construir una ADU puede meter mi casa de antes de 1978 en el control de rentas?

Sí, y es lo que la mayoría de los dueños no ve venir. Un lote con una sola casa unifamiliar está fuera del RSO ¹⁸. Al agregar una segunda unidad, esa exención desaparece: LAHD dice que cuando se construye una ADU separada detrás de una casa construida el 1 de octubre de 1978 o antes, la casa puede quedar sujeta al RSO por la construcción de una segunda unidad en el mismo lote ².

Una ADU pegada a la casa tiene el mismo efecto. Cuando se construye una ADU nueva pegada a una casa anterior a 1978, LAHD dice que solo la casa original queda sujeta al RSO ³. La unidad nueva se queda fuera; la vieja entra.

En la práctica, las reglas sobre aumentos de renta, registro, causas legales de desalojo y pagos de reubicación pueden seguir a la casa del frente desde el día en que la renta ¹. El RSO aplica a unidades rentadas u ofrecidas en renta ¹, así que si usted vive en la casa, casi no se nota, y LAHD ofrece una exención de un año en las cuotas de registro para unidades ocupadas por el dueño o su familia, que se renueva cada año ⁶. Se vuelve importante si después se muda y renta la casa, o si la vende a alguien que lo hará.

Una casa construida después del 1 de octubre de 1978 no tiene este problema. En la mayoría de los casos, una unidad construida después de esa fecha no está sujeta al RSO ⁸. Revise el año en que se construyó su casa antes de suponer cualquier cosa.

¿Importa si convierto parte de mi casa o mi garaje?

Sí. LAHD separa las conversiones según lo que era el espacio antes ⁴.

• Espacio habitable convertido en unidad. Si la ADU o JADU (unidad accesoria junior) sale de una recámara u otro espacio habitable de una casa anterior a 1978, ambas unidades pueden quedar sujetas al RSO ⁴. Así se hace normalmente una JADU, así que lea JADU vs ADU con esto en mente.
• Espacio no habitable y no residencial convertido en unidad. Si la ADU o JADU se convierte de espacio no habitable y no residencial de la casa anterior a 1978, LAHD dice que la unidad nueva queda sujeta solo a la JCO y no al RSO ⁴. Ese escenario habla de la unidad nueva; no dice qué pasa con la casa.
• Un garaje separado. Un garaje que está aparte de la casa se vuelve una ADU separada, y le aplica la regla de las ADU separadas ².

Si su garaje es legalmente un garaje es otra pregunta; nuestra guía de permisos para convertir el garaje explica cómo buscar su historial de permisos.

Si mi ADU no está en el RSO, ¿qué reglas aplican cuando la rento?

La Ordenanza de Causa Justa. La JCO cubre la mayoría de las propiedades de renta en la Ciudad de Los Ángeles que no están en el RSO ¹¹, y LAHD dice que una ADU nueva fuera del RSO queda sujeta a ella ³.

La JCO no pone tope a la renta, pero sí regula los desalojos y exige registrar la unidad ³. Cuando el inquilino lleva seis meses en la ADU o se vence el contrato original, lo que pase primero, usted necesita una causa legal para terminar el arrendamiento ¹², y un desalojo sin culpa del inquilino, como mudar a un familiar, requiere pago de reubicación ¹³. La JCO también da Reubicación por Desplazamiento Económico a inquilinos que no pueden pagar aumentos de renta por encima de cierto porcentaje ³.

El registro tiene una cuota anual. LAHD indica $38.75 por unidad al año para el RSO y $31.05 para la JCO ⁵. Si pensaba en rentas de corto plazo, tome en cuenta que el alquiler tipo Airbnb (home-sharing) no se permite en unidades sujetas al RSO ⁷.

¿El tope estatal de rentas, AB 1482, aplica a mi ADU o a mi casa?

A una ADU nueva no, durante sus primeros 15 años, pero a su casa tal vez sí. El tope estatal no aplica a viviendas con certificado de ocupación emitido en los 15 años anteriores ¹⁶, así que una casita nueva en el patio queda libre de él hasta su año quince.

El tope limita los aumentos en cualquier periodo de 12 meses a 5% más el cambio en el costo de vida, o 10%, lo que sea menor ¹⁷. Para el área de Los Ángeles, LAHD indica un máximo de 8.7% del 1 de agosto de 2026 al 31 de julio de 2027, a octubre de 2026 ²⁰.

Aquí es donde una ADU cambia las cosas para la casa del frente. Las casas unifamiliares de dueños individuales pueden quedar exentas del tope estatal con el aviso por escrito correcto, pero LAHD dice que esa exención no aplica cuando hay más de una vivienda en el mismo lote, como una unidad para suegros (in-law unit) ¹⁴. Así que una casa posterior a 1978, con más de 15 años y una ADU atrás, puede quedar bajo AB 1482. Una casa que ya está en el RSO no queda cubierta por AB 1482, porque aplican las reglas del RSO ¹⁵.

La ley estatal tiene fecha de vencimiento: la sección del tope de rentas sigue vigente hasta el 1 de enero de 2030 ¹⁸.

¿Qué cambió en las reglas del RSO en 2025 y 2026?

El aumento anual permitido se redujo. A octubre de 2026, LAHD dice que el Concejo Municipal cambió la fórmula a 90% del promedio del Índice de Precios al Consumidor (CPI) en lugar de 100%, y desde el 2 de febrero de 2026 el aumento anual puede ir de 1% a 4%, en vez del mínimo de 3% y máximo de 8% de antes ⁹. LAHD indica que el aumento del RSO es de 3% del 1 de julio de 2025 al 30 de junio de 2027 ⁹.

También se quitaron dos cargos extra. El aumento anual del RSO ya no puede incluir un porcentaje adicional por servicios públicos (utilities) ¹⁰, y desde el 2 de febrero de 2026 el dueño ya no puede subir 10% cuando se suma un dependiente al arrendamiento ²³. Si su casa anterior a 1978 podría entrar al RSO, estos son los números con los que debe planear, no el viejo tope de 8%.

¿Cómo reviso la situación de mi lote?

Empiece con ZIMAS, el mapa de parcelas de la ciudad. LAHD dice que busque su dirección en zimas.lacity.org y abra la pestaña Housing, que muestra si la propiedad está en el RSO o en la JCO ²¹.

1. Busque la dirección en ZIMAS y anote el estado RSO o JCO en la pestaña Housing ²¹.
2. Averigüe cuándo se construyó la casa y si alguna vez tuvo más de una unidad; el historial de permisos en ZIMAS ayuda.
3. Decida qué tipo de proyecto planea: separado, pegado a la casa, conversión de espacio habitable o conversión de espacio no habitable. LAHD da una respuesta distinta para cada uno ²³⁴.
4. Si la respuesta no está clara, llame a la Unidad de Determinaciones del RSO (RSO Determinations Unit) al (213) 928-9097 ²².

El año de la casa y el tipo de unidad deciden casi todo esto, y es el tipo de cosa que una revisión del lote resuelve antes de pagar planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Accessory Dwelling Unit: Rent Stabilization Ordinance, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
2. Accessory Dwelling Unit: Scenario 1, ADU detached from original structure, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
3. Accessory Dwelling Unit: Scenario 2, ADU attached to the original structure, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
4. Accessory Dwelling Unit: Scenarios 3 and 4, conversions, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
5. Accessory Dwelling Unit: RSO and JCO fees, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
6. Accessory Dwelling Unit: temporary exemptions, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
7. Accessory Dwelling Unit: home-sharing, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
8. What is covered under the RSO, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
9. Renter Protections: RSO rent increase formula, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
10. Renter Protections: utilities add-on removed, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
11. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): covered units, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
12. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): when it applies, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
13. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): no-fault evictions, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
14. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): AB 1482 and single-family homes, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
15. Just Cause For Eviction Ordinance (JCO): units already under the RSO, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
16. Civil Code section 1947.12(d)(4): new-construction exemption from the state rent cap, State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
17. Civil Code section 1947.12(a)(1): the state rent cap, State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
18. Civil Code section 1947.12(o): sunset, State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
19. Civil Code section 1954.52(a)(1) (Costa-Hawkins Rental Housing Act), State of California (text via California.Public.Law). Datos verificados 2026-10-10
20. City of Los Angeles Renter Protections Notice (Rev 10/01/2026): state rent cap, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
21. City of Los Angeles Renter Protections Notice (Rev 10/01/2026): RSO and JCO lookup, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
22. Accessory Dwelling Unit: RSO Determinations Unit, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10
23. What Falls Under RSO: dependent increase removed, Los Angeles Housing Department (LAHD). Datos verificados 2026-10-10

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.