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¿Construir una ADU sube mi impuesto predial? Solo se valúa lo nuevo

Sí, una ADU (unidad de vivienda accesoria) con permiso sube su impuesto predial, pero solo por el valor de lo que usted construyó. La ley estatal le ordena al tasador (assessor) fijar un nuevo valor base solo para la parte recién construida y dice que el valor base del resto de la propiedad no se cambia 12. Su casa y su terreno conservan el valor que tienen hoy, y el valor de la ADU se suma encima 9.

Editado por Ryan Rambo, gerente de construcciónDatos verificados 2026-10-09

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Me van a subir el impuesto predial si construyo una ADU?

Sí, por el valor de la construcción nueva y nada más. California considera construcción nueva cualquier adición a una propiedad y cualquier modificación que cambie el uso de un edificio 3, y el tasador tiene que ponerle un valor 2.

Lo que sorprende a mucha gente es lo que no cambia. El valor base del resto de la propiedad, la parte que no tuvo construcción nueva, no se cambia 2. Con la Prop 13, esa base es la que mantiene en su recibo el precio de compra de hace años, y una ADU no la reinicia. La Junta de Igualación (Board of Equalization), que supervisa a los tasadores de los condados, lo dice igual: el nuevo valor base se fija solo para la parte recién construida 1.

¿El tasador vuelve a valuar toda mi casa y el terreno?

No. La casa y el terreno conservan sus valores base actuales, y solo la ADU recibe uno nuevo 2. Cuando el tasador le manda el aviso, la ley exige que muestre el nuevo valor base de la construcción terminada que se sumará al valor gravable que ya tiene el resto de la propiedad 9.

El terreno no se revalúa solo porque ahora cabe una segunda vivienda. El manual estatal para tasadores dice que los aumentos en el valor del terreno causados por la plusvalía o por un cambio de zonificación, y no por construcción nueva, no se registran 5. Si su vecindario ha duplicado su valor desde que usted compró, esa ganancia se queda fuera de su recibo hasta que la propiedad cambie de dueño.

¿Cómo calcula el tasador el valor de una casita nueva en el patio?

La valúa a precio de mercado el día que se termina. Para construcción nueva, el valor en efectivo total (full cash value) es el valor justo de mercado en la fecha en que se completa la obra 4. Desde entonces, ese número es el valor base de la ADU 2.

El valor de mercado no es lo mismo que lo que usted pagó. El manual dice que solo se debe sumar el valor de la modificación, que no necesariamente es igual a su costo 5. Su propio ejemplo es una alberca que costó $35,000 construir pero solo agregó $20,000 al valor de mercado de la casa; la alberca se valúa en $20,000 6. La misma lógica puede ir al revés si la unidad terminada vale más de lo que costó.

Cómo llega el tasador al valor de mercado depende de los datos. El manual prefiere las ventas comparables cuando hay suficiente información, pero dice que con la construcción nueva esos datos suelen faltar, y entonces se puede preferir el método de costo 7. En la práctica, el tasador puede ver a cuánto se venden casas parecidas con y sin unidad en el patio, cuánto costaría construirla, o ambas cosas. La valuación que aparece en su permiso de LADBS es otra cifra; nuestra guía de costos en Reseda muestra lo lejos que puede quedar de los precios reales de construcción.

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¿Y si convierto el garaje o hago una JADU dentro de la casa?

Una conversión también se valúa, pero solo por el valor que agrega la obra. La definición de construcción nueva incluye una modificación que cambia el uso de la propiedad 3, y el manual de tasadores pone la conversión de un garaje residencial en espacio habitable como ejemplo de modificación gravable 8.

El manual hace el cálculo con números 8. Un dueño convierte un garaje de 500 pies cuadrados en una casa con valor base de 1979. Las casas con garaje convertido se vendían por unos $20,000 más que las que no lo tenían, así que $20,000 es el valor de la construcción nueva. El tasador tomó la base vieja, la ajustó por el factor de inflación permitido a $87,742 y le sumó los $20,000, para un valor registrado de $107,742 8. La base de 1979 se quedó igual; solo los $20,000 eran nuevos.

Una JADU (unidad accesoria junior) hecha en una recámara existente sigue la misma regla, porque es una modificación dentro de un espacio que ya existe. Si piensa convertir, revise primero el historial de permisos del garaje; nuestra guía de permisos para convertir el garaje le explica cómo, y JADU vs ADU le ayuda a ver cuál le conviene.

¿Cuándo llega el recibo nuevo y por qué me llegaron dos?

El recibo sigue al permiso. Toda ciudad que emite un permiso de construcción debe mandarle una copia al tasador del condado lo antes posible, y debe mandarle el certificado de ocupación u otra prueba de terminación dentro de 30 días 10. El manual dice que se puede presumir que la obra está terminada con la aprobación final del permiso o el aviso de ocupación 7, así que en la práctica el reloj suele empezar cuando LADBS da el visto bueno.

El Condado de Los Ángeles revalúa a partir del primer día del mes después de que se termina la construcción, y cobra la diferencia en un recibo suplementario, aparte de su recibo anual normal 11. Si la ADU se termina entre el 1 de enero y el 31 de mayo, le llegan dos recibos suplementarios: uno por lo que queda de ese año fiscal y otro por el siguiente 11. Eso es normal, no un error. Después, el valor de la ADU forma parte de su recibo anual de siempre.

¿Cuánto me va a subir el impuesto cada año?

Más o menos el 1% del valor que el tasador le ponga a la ADU, más los cargos aprobados por los votantes de su zona. En el recibo del Condado de LA, el impuesto general (general tax levy) es la tasa del 1% que se aplica a toda propiedad, y la deuda votada (voted indebtedness) es otra línea aparte para los impuestos aprobados por los votantes 12.

Aquí va la cuenta con un número redondo. Si el tasador registra su casita del patio en $200,000, el 1% general sobre ella son $2,000 al año, y los cargos aprobados por los votantes se suman encima. Su cifra real depende del valor que fije el tasador, y eso no se puede saber por adelantado.

Después del primer año, el valor de la ADU crece igual que el resto de una propiedad bajo la Prop 13. El aumento anual por inflación nunca puede pasar del 2 por ciento del valor del año anterior 13. El impuesto predial es uno de varios gastos que vienen después de construir; nuestra guía de costos indirectos de una ADU en Los Ángeles cubre los que se pagan antes.

¿Hay algún descuento de impuestos por construir una ADU? ¿Puedo apelar el valor?

No hay exención para ADU en la ley de California a octubre de 2026. Un proyecto de ley de 2024, SB 1164, habría excluido por varios años a las ADU recién construidas de la definición de construcción nueva 14, pero su primera audiencia se canceló a petición del autor y el proyecto no pasó 14. La regla general de las secciones anteriores sigue vigente.

Sí puede apelar el valor. El aviso del tasador debe indicarle el valor fijado y su derecho a apelar, y en el Condado de Los Ángeles la apelación de una valuación suplementaria por lo general debe presentarse dentro de 60 días de la fecha de envío impresa en el recibo 9. Si cree que el número está alto, la mejor prueba es la misma que usa el tasador: ventas de casas parecidas con y sin unidad en el patio, y lo que de verdad le costó construir.

Respuestas rápidas

¿Mi casa principal pierde su valor de la Prop 13 si agrego una ADU?

No. Solo la parte recién construida recibe un nuevo valor base; el resto de la propiedad conserva el que ya tiene 2.

¿Tengo que avisarle yo al tasador de la ADU?

La ciudad le manda al tasador una copia de su permiso y de los papeles de terminación 10. La ley también exige entregar, junto con los planos aprobados, una copia a escala de la planta para el tasador 10.

¿La ADU paga impuesto según lo que me costó construirla?

No necesariamente. Se valúa a precio de mercado en la fecha en que se termina, que puede ser menor o mayor que su costo 46.

¿Qué pasa con los impuestos cuando vendo?

Una venta es un cambio de dueño, y el tasador valúa la propiedad a su valor en efectivo total en esa fecha 15. La base del comprador se reinicia para toda la propiedad, con todo y ADU.

¿El valor de la ADU puede subir más del 2% al año?

No por inflación. El aumento anual por inflación tiene un tope del 2 por ciento del valor del año anterior 13.

Fuentes

  1. Survey Topic: New Construction, California State Board of Equalization. Datos verificados 2026-10-09
  2. Revenue and Taxation Code section 71 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  3. Revenue and Taxation Code section 70 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  4. Revenue and Taxation Code section 110.1 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  5. Assessors' Handbook Section 410, Assessment of Newly Constructed Property, California State Board of Equalization. Datos verificados 2026-10-09
  6. Assessors' Handbook Section 410, Example 3-2, California State Board of Equalization. Datos verificados 2026-10-09
  7. Assessors' Handbook Section 410, valuation approaches and date of completion, California State Board of Equalization. Datos verificados 2026-10-09
  8. Assessors' Handbook Section 410, Example 2-2 (garage conversion), California State Board of Equalization. Datos verificados 2026-10-09
  9. Revenue and Taxation Code section 75.31 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  10. Revenue and Taxation Code section 72 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  11. Supplemental Secured Property Tax Bill, Los Angeles County Property Tax Portal. Datos verificados 2026-10-09
  12. Supplemental Secured Property Tax Bill: General Tax Levy and Voted Indebtedness, Los Angeles County Property Tax Portal. Datos verificados 2026-10-09
  13. Revenue and Taxation Code section 51 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09
  14. SB 1164: Property taxation: new construction exclusion: accessory dwelling units (bill status), CalMatters Digital Democracy. Datos verificados 2026-10-09
  15. Revenue and Taxation Code section 75.10 (statute text, mirror of leginfo.legislature.ca.gov), California Legislature, via california.public.law. Datos verificados 2026-10-09

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