¿Puedo construir una ADU en Woodland Hills (91364, 91367)?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo construir una ADU en mi lote de Woodland Hills?

Casi seguro que algún tipo de ADU, sí. Los Ángeles permite ADU en cualquier zona donde una casa es un uso permitido, y eso cubre las zonas unifamiliares de los lotes residenciales de Woodland Hills ¹⁰.

La ley estatal le da a todo lote unifamiliar tres tipos de ADU que la ciudad tiene que aprobar:

• Una casita separada en el patio de hasta 800 pies cuadrados, con retiros de cuatro pies a los lados y atrás, que se puede combinar con una JADU ⁷.
• Una conversión del garaje u otra construcción accesoria existente, que puede crecer hasta 150 pies cuadrados solo para una entrada o salida ⁸.
• Una ADU junior (JADU) de no más de 500 pies cuadrados, dentro de la casa ⁹.

El reglamento de la ciudad agrega una unidad separada más grande, de hasta 1,200 pies cuadrados y dos pisos ¹¹. Los lotes de Woodland Hills son lo bastante grandes para que eso tiente. El lote unifamiliar típico mide 9,450 pies cuadrados en 91364 y 11,056 en 91367, y una cuarta parte de los lotes de 91364 pasa de 15,797 pies cuadrados ². Esa opción más grande de la ciudad es justo donde la zona de incendio empieza a importar.

¿Qué tanto de Woodland Hills está en zona de incendio?

La mayor parte de 91364 y como una cuarta parte de 91367. Revisamos cada parcela unifamiliar de la Ciudad de Los Ángeles en los dos códigos postales contra los mapas de zona de incendio y de Hillside Area de la ciudad ³⁴:

• 91364: 6,661 de 7,780 parcelas (86%) están en la Very High Fire Hazard Severity Zone, 5,743 (74%) en un Hillside Area y 5,663 (73%) en las dos ³⁴.
• 91367: 1,900 de 7,868 parcelas (24%) están en la zona de incendio, pero solo una parcela en todo el código postal está también en un Hillside Area ³⁴.

Esa diferencia decide el resto de esta guía. En 91364, unos tres de cada cuatro lotes caen en el grupo de las dos zonas que el reglamento de ADU de la ciudad señala. En 91367, un lote en zona de incendio casi nunca está en Hillside Area, así que la restricción rara vez aplica. Aun así, la zona de incendio cambia cómo se construye: la revisión de planos de LADBS pide los materiales resistentes al fuego del Capítulo 7A para un edificio en la zona ¹². Nuestra guía de zonas de incendio explica lo que eso significa para paredes, techos y ventilas.

¿Qué puedo construir si mi lote está en zona de incendio y en Hillside Area a la vez?

Las tres ADU de ley estatal, sin la prohibición de la ciudad. City Planning dice que el código de la ciudad prohíbe ADU en lotes que están en las dos zonas, pero que, según la guía de HCD, esa prohibición no se puede aplicar a los tipos de ADU de ley estatal ⁶.

Lo que la restricción sí alcanza son las Ordinance ADU, las ADU propias de la ciudad. Las tablas de la ciudad marcan estas como sujetas a ella ¹³:

• la Ordinance ADU separada de la ciudad, el tipo que puede llegar a 1,200 pies cuadrados;
• la Ordinance ADU adosada de la ciudad;
• una casa pequeña móvil (movable tiny house).

Ni siquiera para esas es una prohibición absoluta. La ciudad ha dicho que no puede aplicar las condiciones de rociadores y estacionamiento del reglamento cuando chocan con la ley estatal, pero a una Ordinance ADU en un lote de las dos zonas todavía le pueden pedir ceder terreno y mejorar la calle para cumplir con un frente de calle de 20 pies ⁶¹⁴. En una calle angosta de ladera, ese puede ser el costo que decide. Nuestra guía de Hillside Area explica el ancho de calle, la nivelación del terreno y la Baseline Hillside Ordinance.

El estado ha cuestionado la regla misma. En noviembre de 2024, HCD le dijo a la ciudad que no había demostrado que las ADU afecten la seguridad pública en la zona de incendio, y que tenía que quitar la prohibición o respaldarla con evidencia específica ¹⁵.

¿Los nuevos mapas de incendio de CAL FIRE van a sacar mi lote de la zona?

No cuente con eso. CAL FIRE publicó nuevos mapas recomendados de riesgo de incendio para la Ciudad de Los Ángeles el 24 de marzo de 2025, y la ley estatal obliga a la ciudad a adoptarlos por ordenanza ¹⁶. A octubre de 2026 no hemos encontrado una ordenanza adoptada.

Hicimos la misma prueba de parcelas contra el mapa recomendado de CAL FIRE de 2025, tal como lo publica el Departamento de Bomberos. En 91364, 3,209 parcelas (41%) tienen clasificación Very High, 884 (11%) High y 793 (10%) Moderate, y 2,894 (37%) no tienen clasificación ⁵. Son muchos menos lotes Very High de los que muestra el mapa actual de la ciudad. Eso no quiere decir que esos lotes salgan de la zona. El Departamento de Bomberos dice que una ciudad no puede bajar el nivel de riesgo del estado, pero sí puede subirlo o agregar áreas más allá de lo que el estado recomienda ¹⁶.

La respuesta honesta es que el límite que rige su permiso hoy es el actual de la ciudad, y el que lo regirá después de la adopción todavía no está definido. Revise su parcela cuando vaya a solicitar el permiso, no antes de pagar planos.

¿La ciudad está cambiando las reglas de ADU en zonas de incendio?

Lo está proponiendo. El paquete Missing Middle LA de City Planning incluye una actualización del reglamento de ADU que, en palabras del departamento, alinearía las reglas de 2019 con la ley estatal y ampliaría las protecciones en las zonas de incendio de ladera ("expand protections in hillside fire zones") ¹⁷. El 1 de octubre de 2026 hubo una audiencia pública, y se aceptan comentarios por escrito hasta el 16 de octubre de 2026; esos comentarios pasan a un informe de recomendación para la City Planning Commission ¹⁷.

Un detalle del borrador importa para los lotes grandes de Woodland Hills. El borrador del 3 de septiembre de 2026 permitiría una "Opportunity ADU" adicional en lotes de 7,500 pies cuadrados o más en áreas de mayor oportunidad, pero no en un lote dentro de una "Fire Restriction Area" (área de restricción por incendio) ¹⁸. Mientras no se adopte una ordenanza, lo que aplica es el código actual y las ADU de ley estatal descritas arriba.

¿Otros dueños de casa en Woodland Hills están sacando permisos de ADU?

Sí, y más cada año, pero 91364 construye a cerca de la mitad del ritmo de 91367. LADBS emitió 30, 39 y 48 permisos de construcción de ADU y JADU en 91364 en 2023, 2024 y 2025, y 51 en 2026 hasta el 4 de octubre, ya más que en todo 2025 ¹. En 91367 fueron 73, 73 y 88, y 89 en 2026 hasta el 4 de octubre ¹. Son permisos, no unidades, porque un proyecto puede llevar más de un permiso.

Por vivienda, eso equivale a unos 6 permisos por cada 1,000 parcelas unifamiliares en 91364 en 2025, contra unos 11 en 91367 ¹². Los datos de permisos no dicen por qué, pero la combinación de zona de incendio y ladera descrita arriba es la diferencia más obvia entre los dos códigos postales. Nuestra guía de permisos del Valle por código postal tiene la lista completa.

¿Qué debo revisar primero para mi dirección en Woodland Hills?

Empiece con el informe gratuito de la ciudad. Busque su dirección en ZIMAS, el sistema de mapas de la ciudad para la zonificación y el historial de permisos de una parcela ¹⁹, y anote esto:

1. Las filas de Very High Fire Hazard Severity Zone y Hillside Area. Las dos juntas limitan la Ordinance ADU más grande; cualquiera de las dos cambia cómo se construye ⁶.
2. El tamaño del lote. Compárelo con el rango de Woodland Hills de arriba antes de dibujar algo de más de 800 pies cuadrados ².
3. La calle de enfrente. En un lote de las dos zonas, el ancho de la calle decide si una Ordinance ADU es realista ¹⁴.
4. El historial de permisos del garaje, si quiere una conversión. Nuestra guía para revisar si un garaje tiene permiso explica cómo.

Después revise lo que ZIMAS no resuelve en un lote de ladera: si la casita quedaría a más de 150 pies de la calle (guía de acceso de bomberos), si la pendiente exige un estudio de suelos, y si hay un roble en el camino (guía de árboles protegidos). Juntar esas respuestas para una dirección es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91364 and 91367, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-12
2. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIPs 91364 and 91367, City of Los Angeles, LA County Assessor (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
3. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91364 and 91367 tested against the City of LA Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
4. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91364 and 91367 tested against the Hillside Area and Very High Fire Hazard Severity Zone layers, LA County Assessor parcel layer / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
5. Greenlight parcel count: City of LA single-family parcels in ZIPs 91364 and 91367 tested against CAL FIRE's 2025 recommended LRA Fire Hazard Severity Zones as published by LAFD, CAL FIRE via Los Angeles Fire Department GIS (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-12
6. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.42, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
7. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, quoting Gov. Code § 66323(a)(2), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
8. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, on Gov. Code § 66323(a)(1), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
9. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, section B (JADUs), Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
10. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.2, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
11. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs), Ordinance ADU column, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
12. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet (PC/STR/Corr.Lst.20A1, Rev. 8/03/2021), item C.1, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-12
13. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Table 1 (detached ADUs and Movable Tiny Houses) and Table 2 (attached ADUs and JADUs), VHFHSZ/Hillside Area Restriction rows, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
14. ZA Memorandum No. 143, Revision 1 (LAMC Chapter 1): Implementation of the ADU Ordinance and State ADU Law, issued Aug. 1, 2025, Q.32, Los Angeles City Planning / LADBS. Datos verificados 2026-10-12
15. Los Angeles ADU ordinance review letter (findings), Nov. 19, 2024, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-12
16. 2025 CAL FIRE Fire Hazard Severity Zones Map Recommendation (Apr. 4, 2025), Los Angeles Fire Department. Datos verificados 2026-10-12
17. Missing Middle LA Public Hearing (CPC-2025-4430-CA, CPC-2025-4421-CA, CPC-2026-4383-CA), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
18. Draft ADU Amendment, September 3, 2026, ADU Bonus Program (Opportunity ADU), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12
19. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-12

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.