¿Se puede construir una ADU en Van Nuys?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué tan grandes son los lotes en Van Nuys y cabe una ADU?

Por lo general sí cabe. Contamos todas las parcelas unifamiliares de la Ciudad de Los Ángeles en el mapa de parcelas del Asesor del Condado de LA en los tres códigos postales de Van Nuys ¹:

• 91405 (Van Nuys): 3,778 parcelas, lote mediano de 6,866 pies², la mitad de los lotes entre 6,299 y 7,816 pies²
• 91406 (Van Nuys / Lake Balboa): 7,487 parcelas, mediana de 6,592 pies², la mitad entre 6,014 y 7,805 pies²
• 91411 (Van Nuys): 2,150 parcelas, mediana de 6,752 pies², la mitad entre 6,402 y 7,158 pies²

Una casita trasera de 800 pies² ocupa como el 12 por ciento de un lote de 6,600 pies². El estado no permite que las ciudades fijen un tamaño mínimo de lote para las ADU ²¹. Lo que decide dónde cabe la unidad es la casa, la entrada de autos y los retiros.

Los mismos registros del Asesor muestran la edad de estas casas. La casa unifamiliar mediana en los tres códigos postales se construyó alrededor de 1950, y el 86 por ciento de las casas en 91405, el 90 por ciento en 91406 y el 95 por ciento en 91411 se construyeron antes de 1960 ¹.

En nuestro conteo anterior, ninguna parcela unifamiliar en 91405 o 91406 tocaba la capa del mapa de la ciudad de Zonas de Muy Alto Riesgo de Incendio (Very High Fire Hazard Severity Zone), que se editó por última vez en 2019 ¹. Confirme su propia parcela en ZIMAS.

¿Qué puedo construir en un lote de casa normal en Van Nuys?

La mayoría de los dueños escoge entre una casita trasera nueva, convertir el garaje o una JADU. Empiece buscando su dirección en ZIMAS, el mapa de Planeación de la Ciudad (City Planning) que muestra la zonificación de la parcela y su historial de permisos de construcción ³.

• ADU estatal (State ADU). Se permite una unidad nueva separada de hasta 800 pies² con retiros de 4 pies a los lados y atrás en un lote con una casa unifamiliar ⁴. El límite de área de la ciudad (RFA) en las zonas R1, RE, RS y RA no se puede aplicar a una ADU estatal ⁵.
• ADU por ordenanza (Ordinance ADU). Con las reglas propias de la ciudad, una unidad separada puede llegar a 1,200 pies² y dos pisos ⁶, pero otros límites de zonificación, como el área de construcción, el retiro del frente y la cobertura del lote, pueden reducirla ⁵.
• Conversión del garaje. La ley estatal permite convertir un garaje separado en ADU ⁷, y no se exige retiro cuando la unidad queda dentro de una estructura existente o se reconstruye en el mismo lugar con las mismas medidas ⁸.
• JADU. Una unidad junior de no más de 500 pies² dentro de la casa ²³.

Los detalles están en otras guías: retiros, límites de altura, JADU o ADU y cómo saber si su garaje tiene permiso. Nuestra guía sobre convertir el garaje en Reseda recorre un lote parecido del Valle.

Mi lote en Van Nuys ya tiene un dúplex o apartamentos. ¿Todavía puedo agregar una ADU?

Sí, y las reglas son distintas a las de un lote unifamiliar. Van Nuys tiene muchas de estas propiedades: el Asesor registra 210 parcelas en 91405, 239 en 91406 y 198 en 91411 como propiedades de dos, tres o cuatro unidades, además de 509, 396 y 392 parcelas con cinco o más apartamentos ¹.

La ley estatal le da a los lotes multifamiliares dos caminos, y se pueden combinar ¹¹:

1. Conversiones. Se pueden hacer ADU en partes de un edificio multifamiliar existente que no son espacio habitable, como bodegas, cuartos de calentador, áticos, sótanos o garajes. La ciudad debe permitir al menos una, y hasta el 25 por ciento del número de unidades existentes ¹⁰.
2. Unidades separadas. En un lote con un edificio multifamiliar existente se permiten hasta ocho ADU separadas, pero nunca más que el número de unidades existentes. Llevan retiros de 4 pies a los lados y atrás y los mismos límites de altura de 16, 18 o 20 pies ¹¹.

Hay un detalle que importa en los lotes viejos de Van Nuys. Para la ley estatal de ADU, una vivienda multifamiliar significa dos o más unidades unidas en una sola estructura. Dos casas separadas en un mismo lote no cuentan como vivienda multifamiliar ⁹. Si su propiedad tiene una casa al frente y otra atrás, pregunte a la ciudad qué camino aplica antes de diseñar.

Si el edificio existente se renta, lea también nuestra guía sobre las ADU y el control de rentas (RSO).

¿El Aeropuerto de Van Nuys limita lo que puedo construir?

Casi nunca para una ADU, pero conviene saber que la regla existe. La zonificación de aproximación aeroportuaria de la ciudad, la Sección 12.50 del LAMC (Código Municipal de Los Ángeles), fija límites de altura y reglas de uso de suelo en las áreas de riesgo alrededor del Aeropuerto de Van Nuys y de LAX ¹². Su propia excepción dice que no impide estructuras de hasta 45 pies sobre el terreno natural o terminado, el que sea más bajo ¹³.

Una ADU estatal llega como máximo a 16, 18 o 20 pies ⁴, muy por debajo de esa línea. Si ZIMAS muestra una nota de riesgo aeroportuario (Airport Hazard) en su parcela, léala, pero es poco probable que la altura sea el problema.

¿De verdad otros dueños en Van Nuys están sacando permisos de ADU?

Sí, de forma constante, y el 91406 es uno de los códigos postales con más actividad en el Valle. Estos son los permisos de construcción de ADU y JADU de LADBS por año de emisión ²:

• 91406 (Van Nuys / Lake Balboa): 126 en 2023, 135 en 2024, 163 en 2025, y 101 del 1 de enero al 3 de octubre de 2026
• 91405 (Van Nuys): 56, 85, 77, y 60 en lo que va de 2026
• 91411 (Van Nuys): 42, 29, 32, y 38 en lo que va de 2026

Llevado a un año completo, el 91406 va como 18 por ciento abajo de su récord de 2025, el 91405 va más o menos igual, y el 91411 va como 56 por ciento arriba, aunque los números pequeños cambian fácilmente ². De los 264 permisos en 91406 desde enero de 2025, 126 se tramitaron como modificaciones a un edificio existente, 79 como edificios nuevos y 59 como ampliaciones ². Solo 13 de los 471 permisos en los tres códigos postales desde 2025 fueron para JADU ².

Estos conteos incluyen ADU en lotes con dúplex y apartamentos, y cuentan permisos, no viviendas: un proyecto puede llevar más de un permiso. Para comparar Van Nuys con el resto del Valle, vea nuestro conteo de permisos por código postal.

¿Qué problemas de servicios debo revisar en un lote viejo de Van Nuys?

En casas construidas alrededor de 1950, revise la línea de drenaje vieja y el servicio eléctrico antes de que alguien dibuje planos.

1. Drenaje. Ubique el colector público de drenaje cerca de su casa en NavigateLA, el mapa de la ciudad que usa el personal de la Oficina de Ingeniería (Bureau of Engineering) para confirmar que hay drenaje público disponible ¹⁴. Su conexión lateral tiene una parte superior, de su edificio al límite de la propiedad, y una parte inferior, del límite de la propiedad al centro de la calle ¹⁵. Nuestra guía de drenaje explica qué pasa cuando el colector queda lejos.
2. Agua y luz por separado. A una unidad hecha en espacio existente, como un garaje convertido, no se le puede exigir una conexión de servicios nueva o separada; a una unidad nueva separada sí ¹⁶. Una unidad hecha en espacio existente tampoco se trata como un uso residencial nuevo para las cuotas de conexión, a menos que se construya junto con una casa nueva ¹⁷. Vea nuestras guías sobre el medidor de agua de LADWP y el panel eléctrico.
3. Servidumbres. Cualquier obra a menos de 10 pies de una servidumbre de LADWP, incluida la conversión de un garaje, necesita aprobación por escrito de LADWP ¹⁸. Nuestra guía de servidumbres explica cómo encontrar una.
4. Aprobaciones de otros departamentos. LADBS advierte que algunos departamentos pueden tardar meses en aprobar un proyecto, así que empiece temprano ¹⁹.

¿Qué reviso primero y en qué orden?

Vaya de las respuestas gratis a las caras.

1. ZIMAS: su zona, cualquier nota de riesgo aeroportuario u otra capa especial, y el historial de permisos de la casa y el garaje ³.
2. Qué hay hoy en el lote: una casa, una casa al frente y otra atrás, o un dúplex o edificio de apartamentos unido, porque cada caso sigue reglas de ADU distintas ⁹¹¹.
3. Historial del lote: LADBS revisa cuándo se creó el lote, y los lotes divididos después de ciertas fechas deben cumplir las reglas de la zona u obtener un Certificate of Compliance (certificado de cumplimiento) ²⁰.
4. Drenaje: dónde está el colector y en qué estado está su conexión lateral ¹⁴¹⁵.
5. Luz, agua y servidumbres: la capacidad de su panel, si quiere medidores separados, y cualquier servidumbre de LADWP a menos de 10 pies de donde quiere construir ¹⁶¹⁸.

Esto es lo que una revisión del lote resuelve de una sola vez, antes de pagar planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), City of Los Angeles parcels in ZIPs 91405, 91406 and 91411; with LA City GeoHub Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-11
2. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIPs 91405, 91406, 91411, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-11
3. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
4. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
5. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
6. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADU types summary table (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
7. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
8. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Setbacks, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
9. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Definitions: Multifamily Dwelling, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
10. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Multifamily Converted ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
11. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Multifamily Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
12. LAMC Sec. 12.50 Airport Approach Zoning Regulations, Subsection A (text as of 2026-10-05), Los Angeles Municipal Code, reproduced by GoCodebook. Datos verificados 2026-10-11
13. LAMC Sec. 12.50 Airport Approach Zoning Regulations, Subsection H. Exception, Los Angeles Municipal Code, reproduced by GoCodebook. Datos verificados 2026-10-11
14. Sewer (S) Permits: S-Permit Processing Procedures, City of Los Angeles Bureau of Engineering (BOE) Permit Manual. Datos verificados 2026-10-11
15. Managing and Protecting LA's Underground Sewer System, LA Sanitation and Environment. Datos verificados 2026-10-11
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Utilities: new or separate connections, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
17. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Fees, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
18. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.8, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-11
19. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.1, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-11
20. Accessory Dwelling Unit Plan Check Correction Sheet, item B.2, Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Datos verificados 2026-10-11
21. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
22. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
23. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), What is a JADU?, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.