¿Se puede construir un ADU en North Hills?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Qué tan grande es un lote típico en North Hills?

Más grande que en casi todo el resto del valle plano. Contamos 8,149 parcelas unifamiliares de la Ciudad de Los Ángeles en el 91343 en el mapa de parcelas del Tasador del Condado de LA (LA County Assessor). El lote mediano mide 7,850 pies cuadrados, y la mitad de los lotes está entre 7,504 y 8,661 pies cuadrados ¹. Una casita de 800 pies cuadrados ocupa más o menos el 10 por ciento de un lote mediano.

Con el mismo conteo, el lote mediano es de 6,968 pies cuadrados en Pacoima y de 6,639 en Reseda ¹, así que un dueño típico en North Hills empieza con unos 900 a 1,200 pies cuadrados más de terreno. Para comparar con Pacoima, vea nuestra guía de lotes en Pacoima.

El conteo tampoco encontró ninguna parcela unifamiliar del 91343 que toque el mapa de zonas de muy alto riesgo de incendio (Very High Fire Hazard Severity Zone) de la ciudad ¹. Esa capa del mapa se editó por última vez en 2019, así que confirme su propia parcela en ZIMAS, el mapa de City Planning que muestra la zonificación y el historial de permisos de cada parcela ¹¹.

Mi lote tiene zona RS o RA, no R1. ¿Todavía puedo construir un ADU?

Sí. City Planning dice que los ADU se permiten por un proceso ministerial en todas las áreas con zonificación para viviendas unifamiliares o multifamiliares donde haya una vivienda en el lote ⁶, y tanto RS como RA permiten casas unifamiliares ³⁴.

Esto importa en North Hills porque aquí la zona R1 es poco común. De los 427 permisos de ADU y JADU que LADBS emitió en el 91343 desde enero de 2023 hasta el 3 de octubre de 2026, 286 fueron en lotes RS-1 y 115 en lotes RA-1. Solo 14 fueron en alguna forma de R1 ².

Esto es lo que cada zona fija para la casa principal, según el resumen de zonificación de City Planning:

• RS (Suburban): un área mínima de lote de 7,500 pies cuadrados, un ancho mínimo de 60 pies, un patio trasero mínimo de 20 pies y patios laterales de 5 pies ³.
• RA (Suburban, con usos agrícolas limitados): un área mínima de lote de 17,500 pies cuadrados, un ancho mínimo de 70 pies y patios laterales de 10 pies ⁴.

Esas cifras rigen la casa y los lotes nuevos, no su ADU. Un State ADU (ADU bajo la ley estatal) de hasta 800 pies cuadrados solo necesita retiros laterales y traseros de 4 pies ⁵, aunque la zona RA le pida 10 pies a la casa. Y un lote RA de menos de 17,500 pies cuadrados no queda descalificado, porque la ley estatal prohíbe que las ciudades fijen un tamaño mínimo de lote para los ADU ¹³. Nuestra guía de retiros explica los detalles.

¿De qué tamaño puede ser mi casita en el patio en North Hills?

De al menos 800 pies cuadrados, y hasta 1,200 si su lote tiene espacio bajo las reglas de la ciudad. Los Ángeles le da dos caminos.

• State ADU. Una unidad separada de hasta 800 pies cuadrados con retiros laterales y traseros de 4 pies, y una altura máxima de 16, 18 o 20 pies según las condiciones ⁵. El límite de área de piso residencial de la ciudad, llamado RFA, aplica en las zonas RS y RA, pero no se puede imponer a un State ADU ⁷.
• Ordinance ADU (ADU bajo la ordenanza de la ciudad). Con la ordenanza de la ciudad, una unidad separada puede llegar a 1,200 pies cuadrados y dos pisos ⁸, pero el RFA, los retiros del frente o la cobertura del lote pueden limitarla más ⁷.

En un lote de North Hills, el tamaño de la casa existente suele decidir si cabe una unidad de más de 800 pies cuadrados bajo el RFA. Si la casa ya es grande, el State ADU es el punto de partida más seguro. Las alturas se explican en nuestra guía de alturas de ADU.

¿En North Hills la gente construye nuevo o convierte lo que ya tiene?

Más que nada trabaja con construcciones existentes. De los 204 permisos de ADU y JADU emitidos en el 91343 desde el 1 de enero de 2025, 115 se registraron como modificaciones a un edificio existente, 51 como edificios nuevos y 38 como ampliaciones ².

La ley estatal permite convertir garajes separados y otras estructuras accesorias existentes en ADU ¹⁵, y la ciudad no puede exigirle reponer el estacionamiento que pierde cuando convierte o demuele un garaje para hacer un ADU ¹⁶. La trampa de siempre es la historia del garaje: si nunca tuvo permiso, la conversión puede volverse una reconstrucción. Nuestra guía sobre cómo revisar si su garaje tiene permiso explica esa búsqueda, y JADU vs ADU cubre una unidad dentro de la casa.

¿Puedo poner más de una unidad en un lote de North Hills?

Muchas veces, sí. City Planning permite combinar un State ADU separado con un Ordinance ADU adjunto, o un State ADU adjunto con un Ordinance ADU separado ⁹. Por lo general también se puede agregar un JADU (unidad accesoria junior) a esas opciones ⁹.

City Planning también dice que en una zona unifamiliar que no se haya dividido con una división urbana de lote bajo SB 9, se puede construir un dúplex bajo SB 9 junto con hasta dos State ADU separados ¹⁰. Si ese camino aplica a su lote RS o RA, y si el lote tiene espacio para eso, es algo que conviene preguntar en un mostrador de City Planning antes de diseñar nada.

¿De verdad los dueños en North Hills están sacando permisos de ADU?

Sí, aunque 2026 va más lento. LADBS emitió en el 91343 46 permisos de construcción de ADU y JADU en 2020, 93 en 2023, 130 en 2024 y 133 en 2025, más 71 del 1 de enero al 3 de octubre de 2026 ². A ese ritmo, 2026 terminaría cerca de 94 permisos, más o menos un 30 por ciento menos que en 2025.

Estas cifras cuentan permisos, no viviendas. Un proyecto puede tener más de un permiso, así que léalas como una tendencia, y un permiso emitido no es una unidad terminada. Para ver cómo se compara North Hills con otros códigos postales del Valle, vea permisos de ADU en el Valle de San Fernando por código postal.

¿Qué debo revisar primero en un lote de North Hills?

Vaya de la respuesta más barata a la más cara.

1. ZIMAS: su zona exacta (RS, RA u otra), si tiene condiciones Q o T, y el historial de permisos de la casa y el garaje ¹¹. North Hills es uno de los tres vecindarios del Mission Hills - Panorama City - North Hills Community Plan, que según City Planning se actualizó por última vez en 1995 ¹².
2. Tamaño de la casa: si quiere más de 800 pies cuadrados, averigüe cuánto RFA ya usa la casa existente ⁷.
3. Historia del garaje: si el garaje que quiere convertir tuvo permiso (revisión del garaje).
4. Servicios: el drenaje (guía de la línea de drenaje), el medidor de agua (guía del medidor de LADWP) y su panel eléctrico (guía del panel).

Una vez que su solicitud esté completa, la ciudad debe aprobarla o negarla en 60 días ¹⁴; nuestra guía de tiempos de revisión de planos explica lo que pasa antes de que empiece ese plazo. Esto es justo lo que una revisión del lote resuelve de una vez, antes de pagar por planos.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. LA County Assessor parcel layer (LACounty_Parcel), single-family parcels in ZIP 91343, City of Los Angeles; with LA City GeoHub Very High Fire Hazard Severity Zones layer, LA County Assessor / City of Los Angeles GeoHub (Greenlight analysis). Datos verificados 2026-10-11
2. Building Permits Issued from 2020 to Present (N), dataset pi9x-tg5x, ZIP 91343, LADBS via City of Los Angeles Open Data (Greenlight query). Datos verificados 2026-10-11
3. Generalized Summary of Zoning Regulations (updated January 2026), RS Suburban row, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
4. Generalized Summary of Zoning Regulations (updated January 2026), RA Suburban row, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
5. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), 66323 Units: Single-Family Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
6. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), Summary of ADU and JADU Development Standards, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
7. ZA Memo No. 143 Revision 1, Accessory Dwelling Units (August 2025), ADU size and RFA, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
8. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADU types summary table (Ordinance ADU vs State ADU), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
9. ZA Memo No. 143 Revision 1, Combinations of ADUs and JADUs, Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
10. ZA Memo No. 143 Revision 1, ADUs with SB 9 (2021), Los Angeles City Planning, Office of Zoning Administration. Datos verificados 2026-10-11
11. Zoning Search (ZIMAS), Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
12. Mission Hills - Panorama City - North Hills Community Plan, Los Angeles City Planning. Datos verificados 2026-10-11
13. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Lot size, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
14. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Summary of Recent Changes, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
15. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Detached ADUs, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11
16. Accessory Dwelling Unit Handbook (March 2026), Parking, California Department of Housing and Community Development (HCD). Datos verificados 2026-10-11

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