¿Puedo construir un ADU cerca de una servidumbre de líneas eléctricas en Los Ángeles?

Traducción del artículo original en inglés. Si hay alguna diferencia, la versión en inglés es la que rige. English

¿Puedo construir un ADU al lado de una servidumbre de líneas eléctricas en LA?

Sí, en muchos casos, pero LADWP tiene que opinar antes de que Building and Safety emita el permiso. La hoja de correcciones de LADBS para ADU (unidad de vivienda accesoria) indica obtener la aprobación por escrito de DWP para cualquier obra, incluida la conversión a ADU, ubicada dentro de una servidumbre de DWP o a 10 pies o menos de ella ¹.

Las reglas de LADWP llegan un poco más lejos. Su página de invasiones (encroachments) dice que cualquier construcción a 10 pies o menos de una servidumbre de LADWP, dentro de ella, o a 15 pies o menos de una línea de postes de LADWP necesita una autorización de invasión (encroachment clearance) ². Sus instrucciones de solicitud, revisadas en junio de 2026, dicen que el dueño que construya dentro de 15 pies o cerca de una servidumbre, postes o equipo de LADWP debe solicitarla ³.

Así que, a octubre de 2026, circulan dos números. Para planear, lo prudente es usar el mayor: si cualquier parte de su casita en el patio, la conversión del garaje o incluso una terraza queda a 15 pies o menos de la línea de una servidumbre o de un poste, cuente con tramitar la autorización.

¿Qué es una servidumbre de LADWP y qué me puede impedir construir?

Una servidumbre (easement) es el derecho de LADWP a usar una franja de su terreno para sus líneas, no la propiedad del terreno. LADWP las describe como servidumbres de servicios públicos (P.U.E.), servidumbres de agua o derechos de paso, de anchos distintos que varían de una propiedad a otra, y que le dan derecho a instalar, mantener, mejorar y llegar a su equipo ³.

Lo que importa para un ADU es la frase siguiente del mismo documento: LADWP es dueño de la servidumbre, no de la propiedad, y tiene derecho a decidir qué se puede o no se puede construir sobre ella ³. Una resolución de la Ciudad de enero de 2026 muestra cómo se ve una en papel: describe una franja de 10 pies de ancho cedida a la Ciudad para servicios públicos, registrada en el mapa de la subdivisión (tract map) del vecindario ⁵.

Algunas servidumbres no están escritas en ningún lugar donde uno pueda buscarlas. LADWP dice que tiene servidumbres registradas y no registradas ³, y que las servidumbres eléctricas no registradas se hacen valer igual que las registradas ³. Un poste y cables que cruzan el fondo del lote son la pista.

¿Cómo sé si mi lote tiene una servidumbre?

Revise primero los papeles y después el patio. Ningún mapa público lo resuelve solo, así que siga este orden:

1. Su escritura (grant deed). El Registrar-Recorder del Condado le envía el original al dueño después de registrarla, y usted puede pedir una copia directamente al Registrar-Recorder sin pagarle a un tercero ⁹.
2. Un informe preliminar de título. Las compañías de títulos enumeran las servidumbres registradas en la sección de gravámenes, incluidos los derechos de acceso de servicios públicos que pueden limitar el uso de la propiedad ¹⁰. Esa descripción viene de la explicación de una compañía de títulos, no de una fuente del gobierno.
3. El mapa de la subdivisión (tract map). Muchos lotes del Valle se dividieron con franjas para servicios públicos dibujadas en el mismo mapa, como la franja de 10 pies de la resolución de enero de 2026 ⁵. Los datos de parcelas de la Ciudad guardan el número de tract y la referencia del libro de mapas de cada lote ⁷, y LA County Public Works permite buscar y descargar los tract maps registrados por número ⁶.
4. Datos de servidumbres de la Ciudad. El Bureau of Engineering publica como datos abiertos su capa oficial de vía pública y servidumbres ⁸.
5. El patio mismo. Busque postes, cables aéreos, cables tensores y transformadores junto a la cerca trasera o lateral. La zona de autorización de LADWP llega a 15 pies de su línea de postes ², esté registrada la servidumbre o no.

Las líneas de un mapa son una guía, no el límite legal. La capa de parcelas de la propia Ciudad aclara que los límites legales los determinan en el terreno agrimensores con licencia y los documentos registrados ⁷. Cuando el diseño queda cerca de los 10 o 15 pies, ahí es donde un levantamiento de un agrimensor con licencia vale lo que cuesta.

¿Cómo consigo la aprobación por escrito de LADWP?

Presenta una solicitud de invasión (encroachment application) ante LADWP Real Estate Services. Se aceptan en persona o por correo en 221 N. Figueroa Street, Suite 1600 ²; LADWP no acepta solicitudes en línea ³. Puede solicitarla el dueño o un representante autorizado ³.

LADWP pide dos juegos de planos impresos, a escala, que se queda ³:

• Un plano del sitio con la condición actual y el proyecto propuesto, con las medidas de retiros y servidumbres si se conocen.
• Elevaciones de todo lo que esté dentro o cerca de la servidumbre, con todas las alturas, la altura del techo y cualquier cosa que se acerque a las líneas eléctricas.
• Levantamiento y cortes si el proyecto tiene sótano o estacionamiento subterráneo.

La autorización en sí no tiene costo; mover cualquier equipo de LADWP lleva una tarifa no reembolsable ³. LADWP dice que una solicitud normal tarda aproximadamente cuatro meses desde la entrega hasta la autorización, y recomienda presentarla antes de solicitar el permiso en Building and Safety ¹²³. Cuatro meses bastan para que sea la autorización más lenta de un expediente de ADU, y por eso nuestra guía de tiempos de revisión de planos la cuenta entre lo que atrasa los proyectos.

¿Esto aplica a la conversión de un garaje o a una unidad existente sin permisos?

Sí. El punto de LADBS nombra las conversiones expresamente: cualquier obra, incluida la conversión a ADU, dentro de una servidumbre de DWP o a 10 pies o menos necesita la aprobación escrita de DWP ¹. Un garaje viejo pegado al lindero trasero, debajo de los cables, es justo el caso para el que se escribió.

Lo mismo vale para legalizar una unidad construida sin permisos. El boletín de LADBS para permitir ADU y JADU sin permisos bajo AB 2533, vigente desde julio de 2026, dice que se requerirá la aprobación de LADWP si la estructura existente está en una servidumbre de servicios públicos o a 10 pies o menos de una ⁴. El plano del sitio para ese trámite debe mostrar la ubicación de cualquier servidumbre, con etiquetas ⁴. Si la duda es el garaje mismo, empiece con nuestra guía para saber si su garaje tiene permiso.

¿Puedo quitar la servidumbre o mover el poste?

A veces, pero es lento. Si LADWP ya no necesita una servidumbre registrada en su lote, usted puede pedir que se la devuelvan mediante un quitclaim (renuncia de derechos) ³. Las instrucciones de LADWP de junio de 2026 dicen que la aprobación y el registro final pueden tardar aproximadamente 24 meses, porque pasa por la junta de LADWP, un comité del Concejo Municipal y el Concejo en pleno, y que el costo de bienes raíces, una vez aprobado, es de $6,613 ¹³¹⁴. La resolución de enero de 2026 para una franja de 10 pies muestra la tarifa anterior, $6,420 ⁵.

Una servidumbre eléctrica no registrada funciona distinto. LADWP dice que cuando retira su equipo, ese tipo de servidumbre desaparece sola, sin necesidad de quitclaim ³. Mover un poste o cables es una solicitud de reubicación en la misma solicitud, y la reubicación lleva una tarifa no reembolsable ³.

Si quitarla no es realista, lo más fácil suele ser mover el ADU. Una huella más chica fuera de la zona de 15 pies, o un JADU dentro de la casa, evita el problema. Nuestra guía de retiros explica qué tan cerca de los otros linderos se puede construir.

¿Hay reglas para trabajar cerca de los cables durante la obra?

Sí, y aplican a la cuadrilla, no al permiso. La orden de seguridad de alto voltaje de California dice que todo conductor aéreo se considera energizado hasta que el dueño de la línea verifique que no lo está y que esté visiblemente conectado a tierra en el sitio de trabajo ¹¹.

Para líneas de 600 a 50,000 voltios, los trabajadores, herramientas y materiales deben mantenerse al menos a 6 pies, y las grúas, el equipo de pluma y los materiales almacenados al menos a 10 pies; las líneas de mayor voltaje exigen más ¹¹. Una casita construida justo debajo de una línea de postes puede necesitar que se desenergicen o cubran las líneas en partes de la obra, y vale la pena preguntarlo a LADWP al presentar la solicitud. Ubicar la servidumbre, la línea de postes y las distancias de una dirección antes de dibujar planos es justo lo que resuelve una revisión del lote.

Respuestas rápidas

Fuentes

1. Plan Check Correction List: Accessory Dwelling Units (PC/STR/Corr.Lst.20A, rev. 10/01/2025), LADBS. Datos verificados 2026-10-10
2. Encroachments, LADWP. Datos verificados 2026-10-10
3. Encroachment Application Process (rev. 06/05/26), LADWP Real Estate Services. Datos verificados 2026-10-10
4. Information Bulletin P/BC 2026-161: Streamlined Permitting of Unpermitted Dwelling Unit as ADU/JADU Under AB 2533, LADBS. Datos verificados 2026-10-10
5. LADWP Board resolution to quitclaim a public utility easement (Council File 26-0050), City of Los Angeles, Office of the City Clerk. Datos verificados 2026-10-10
6. Land Records Information: Tract Maps, LA County Public Works. Datos verificados 2026-10-10
7. ZIMAS Landbase Parcels layer description, LA City Planning (ZIMAS) / Bureau of Engineering. Datos verificados 2026-10-10
8. Public Right of Way And Easements (dataset), City of Los Angeles, Bureau of Engineering (via AmeriGEOSS). Datos verificados 2026-10-10
9. Notice to Home Owners: Mail Solicitation Alert, LA County Registrar-Recorder/County Clerk. Datos verificados 2026-10-10
10. The ABCs of Preliminary Title Reports in California (title company explainer), California Title Company. Datos verificados 2026-10-10
11. Title 8, Section 2946: Provisions for Preventing Accidents Due to Proximity to Overhead Lines, California Department of Industrial Relations (Cal/OSHA). Datos verificados 2026-10-10
12. Encroachment Application Process (rev. 06/05/26): processing time, LADWP Real Estate Services. Datos verificados 2026-10-10
13. Encroachment Application Process (rev. 06/05/26): quitclaim process, LADWP Real Estate Services. Datos verificados 2026-10-10
14. Encroachment Application Process (rev. 06/05/26): quitclaim cost, LADWP Real Estate Services. Datos verificados 2026-10-10

Greenlight no es contratista, arquitecto ni ingeniero, y esto no es asesoría legal. Las reglas cambian; cada dato muestra la fecha en que lo verificamos.